Est-ce rentable d’investir dans une SCPI en 2025 ?

La rentabilité d’un placement est la différence entre les revenus délivrés par le placement et les différents frais qui s’y rattachent. Elle permet de connaître la performance d’un placement et de comparer la performance de plusieurs placements entre eux. Un actif rentable est un actif qui affiche une performance supérieure aux frais. On pourra aussi éventuellement prendre en compte l’inflation ou encore la fiscalité pour estimer si un actif est rentable ou non. Mais l’essentiel de l’analyse de la rentabilité d’un actif repose sur l’évaluation de la performance.

Qu’en est-il de la performance des SCPI en 2025 ? Faut-il privilégier les SCPI de rendement ? Quid du rendement des SCPI, de leurs frais et leur fiscalité ? Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont-elles des actifs rentables ? Investir en SCPI est désormais très facile, avec la possibilité d’investir en direct, ou bien par le biais des supports en unités de compte d’une assurance vie ou d’un PER, et l’engouement autour de ce placement ne semble pas faiblir.

Alors que de nombreuses SCPI ont été créées ces dernières années et que la capitalisation totale des SCPI dépasse à fin 2024 les 88 milliards d’euros, Café du Patrimoine se penche sur la rentabilité de la plus populaire des branches de la pierre papier.

Une rentabilité attractive des SCPI en 2025

La performance des SCPI, depuis 2021, est évalué par le taux de distribution qui permet de mesurer la performance sur la base à la fois du rendement et de la valorisation de leur capital. Ainsi, le taux de distribution est calculé en divisant versés aux associés par le prix de la part au premier janvier de l’année concernée. Les SCPI demeurent un investissement dans l’immobilier papier relativement attractif avec un taux de distribution de 4,45 % en 2021, 4,53 % en 2022, 4,52 % en 2023, et 4,72 % en 2024 selon l’Aspim. Malgré la crise du marché immobilier, à l’inflation des normes et surtout au taux élevé des crédits immobiliers, conséquence des taux directeurs de la Banque centrale européenne encore élevés, les SCPI demeurent un placement rémunérateur et relativement sûr.

En effet, la performance de ce placement doit s’apprécier à l’aune du couple rendement risque. Les SCPI affichent le plus souvent une notation d’environ 3 à 4 sur 7 sur l’échelle de risque, quand les actions sont elles plutôt notées 6 sur 7, et le capital investissement 7 sur 7. Il serait alors peu pertinent de comparer la performance moyenne annualisée des actions en Bourse comme par exemple la performance de l’indice boursier MSCI World depuis sa création (10 % en moyenne par an) ou encore le taux de rentabilité interne du capital-investissement français (13,3 % en moyenne sur 10 ans) avec l’investissement en SCPI. Les SCPI affichent une performance tout à fait attractive si l’on prend en compte le risque associé à ce type de placement. De plus, comme nous allons le voir tout de suite, la performance est très variable selon la SCPI, d’où l’importance de bien sélectionner sa société civile de placement immobilier.

Mais variable selon les SCPI

Rappelons cependant que les taux de distribution dont nous parlions plus haut sont des moyennes. En réalité, les SCPI affichent des taux de distribution très disparates. En effet, en 2024, les SCPI les moins bonnes ont affiché une performance négative (notamment due à la baisse conséquente du prix de leur part) quand les meilleures SCPI ont elles affiché des taux de distribution aux alentours de 8 % à 11 %.

Notez que les meilleures SCPI 2024 sont des SCPI de rendement, c’est-à-dire des SCPI d’immobilier d’entreprise. Ainsi, les actifs détenus prennent la forme de bureaux et locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions, publiques comme privées, avec des surfaces louées souvent importantes et qui génèrent des loyers conséquents. Les SCPI les plus performante en 2024 sont aussi des SCPI européennes, ou bien investie en France et hors de France. On soulignera enfin que les SCPI affichant les performances 2024 les plus importantes sont des SCPI récentes qui peuvent profiter d’opportunités particulièrement intéressantes car dans le contexte actuel la négociation lors de l’acquisition des biens est facilitée. Il s’agit aussi évidemment de SCPI dynamiques et agiles qui ne sont pas contraintes de supporter le poids d’investissements passés dont les rendements peuvent être moins élevés.

SCPI : attention aux frais et à la fiscalité

Les meilleures SCPI sont donc des placements particulièrement performants, notamment au regard du couple rendement /risque. Mais attention, si le taux de distribution est exprimé net de frais de gestion, il ne prend pas en compte les autres frais, ni bien sûr la fiscalité, des éléments qu’il conviendra de considérer au moment d’évaluer la rentabilité d’une SCPI.

En effet, les SCPI en plus des frais de gestion supportent généralement des frais annexes et notamment des frais de souscription assez élevés, de l’ordre de 8 % à 12 % de votre investissement, ce qui est finalement relativement proche des frais d’une acquisition immobilière en direct (frais de notaire d’environ 7,5 % et frais de l’agent immobilier d’environ 3 %). Ces frais d’entrée sont inclus dans le prix de la part à l’achat et généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion, mais pas toujours, soyez donc vigilant.

Enfin, les revenus des SCPI sont soumis à une fiscalité qui peut être complexe. En effet, les SCPI sont soumises à l’imposition des revenus fonciers au barème de l’impôt sur le revenu (IR) + 17,2 % de prélèvements sociaux (PS). Attention : on distingue le régime micro foncier (pour les revenus inférieurs à 15 000 euros) qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % des revenus fonciers bruts, et le régime réel qui permet de déduire les intérêts des prêts et les frais liés à ces derniers contractés pour l’acquisition des parts de la SCPI. Les éventuels revenus financiers de la SCPI (issue d’une trésorerie placée par exemple) pourront être taxés soit à la flat tax à 30 %, soit au barème de l’IR + PS si cela est plus avantageux pour vous. Enfin, c’est l’impôt sur les plus-values immobilières qui sera appliqué en cas de revente de vos parts avec une plus-value, avec une taxation évolutive en fonction de la durée de détention. Notez tout de même que pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, les SCPI pourront être détenues depuis les supports en unités de compte de votre assurance vie ou de votre PER, mais dans ce cas, vous ne pourrez acheter à crédit vos parts de SCPI.

En tous les cas, les SCPI sont bien des placements rentables, et les meilleures SCPI affichent même une rentabilité particulièrement attractive. Rappelons tout de même que ce placement doit s’envisager sur le long terme, ce qui permet en outre de lisser les frais d’entrée et de bénéficier d’un abattement plus important en cas de plus-values immobilière.

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