Meilleure SCPI : comparatif et classement 2025

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’acheter des parts d’un parc immobilier dont on touche une partie des revenus en fonction du nombre de parts que l’on possède. En cas de revente, ce placement permet aussi de réaliser une potentielle plus-value. Les SCPI permettent donc d’investir dans l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros, avec une bonne diversification qui vient réduire les risques liés à ce placement et offre en outre une liquidité relative. La SCPI comporte aussi bien sûr quelques inconvénients. Ce placement non garanti en capital voit ses revenus, ainsi que le prix des parts, fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’état du marché immobilier.

Quid des SCPI dans le contexte actuel ? Le rendement moyen des SCPI en 2024 reste attractif, proche des 4,7 %, mais les meilleures SCPI ont pu afficher un taux de distribution supérieur à 10 %. Quel bilan pour 2024 ? Quel rendement peut-on attendre des SCPI en 2025 ? Faut-il investir en SCPI en 2025 ? Toutes nos explications.

Quelle est la meilleure SCPI 2025 ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont très disparates. Elles peuvent être investies sur de très nombreux actifs : résidentiel, bureaux, commerces, logistique, cliniques, etc. Elles peuvent aussi différer sensiblement en termes de localisation et être investie en France, en Europe, dans le monde entier.

Leur stratégie d’investissement, les actifs détenus, le prix auquel elles les ont acheté, sont autant d’éléments qui jouent sur l’évolution du prix de la part et des loyers versés.

C’est ainsi que les SCPI affichent des performances très disparates, il est donc essentiel de recourir à un comparatif meilleure SCPI pour déterminer quelles sont les sociétés civiles de placement immobilier les plus attractives.

Comment Café du Patrimoine a réalisé ce comparatif meilleure SCPI 2025 ?

Le taux de distribution qui permet de comparer la performance des SCPI entre elles est un élément clé à analyser lorsque l’on veut investir dans la meilleure SCPI.

Nous avons donc examiné dans cet article le taux de distribution des SCPI de l’étude Classement meilleures SCPI 2025 de Louve Invest, courtier en ligne spécialisé sur les SCPI, qui a mené une étude sur un échantillon de 67 SCPI, qui ne sont pas toutes proposées par Louve Invest.

Nous avons décidé de retenir différents critères qui pourraient être pris en compte par différents types d’investisseurs selon leur profil :

• Meilleur rendement SCPI toutes catégories confondues
• Meilleur rendement pour les SCPI sans frais d’entrées
• Meilleur rendement dans la catégorie SCPI européenne
• Meilleure rendement dans la catégorie SCPI française

Nous avons décidé pour ce tableau classement des meilleures SCPI 2025 de retenir chaque SCPI une seule fois, pour proposer une offre large de SCPI dans lesquelles investir. Par exemple, la SCPI Comète qui affiche le meilleur taux de distribution est 1^ère de la catégorie Meilleur rendement, mais nous ne l’avons pas retenue pour la catégorie Meilleure SCPI européenne ou la catégorie SCPI sans frais d’entrée pour proposer des alternatives.

Classement meilleure SCPI 2025 : tableau récapitulatif

Quelle est la meilleure SCPI en termes de rendement ?

Si en 2024, la collecte est en recul pour les SCPI (-42 % entre 2023 et 2024, -61 % depuis 2022), le point bas semble avoir été touché et le marché montre des signes de reprise en 2025. Il faut dire que l’année 2024 a pu rassurer les investisseurs, avec un taux de distribution en hausse, le rendement moyen est attendu aux alentours de 4,7 %.

Mais attention, les performances sont très inégales selon les SCPI. Si les moins bonnes affichent un taux de distribution sous la barre des 4 %, les meilleures voient leur performance avoisiner les 10 % : 11,18 % pour la SCPI Comète de la société Alderan, 9,33 % pour la SCPI Osmo énergie de Mata Capital et 8,25 % pour la SCPI Transitions Europe de Arkea REIM.

Les meilleures SCPI sont de « jeunes SCPI diversifiées et européennes qui atteignent des sommets de performance, en profitant pleinement des opportunités de marchés » souligne Clément Renault, CEO de Louve Invest. Dynamiques et agiles, elles bénéficient de grandes marges de négociations à l’acquisition et n’ont pas à supporter le poids d’investissements passés.

Quelle est la meilleure SCPI sans frais d’entrée ?

Les SCPI affichent des frais d’entrée relativement importants, de l’ordre de 8 % à 12 % de votre investissement, ce qui correspond à peu près à un coût d’entrée identique à l’investissement immobilier en direct avec les frais de notaire et les frais de l’agent immobilier. Ces frais d’entrée inclus dans le prix de la part à l’achat viennent grever la performance de la SCPI les premières années, incitant les investisseurs à se positionner sur le moyen-long terme.

Depuis quelques années, des SCPI sans frais d’entrée sont arrivées sur le marché. Ces véhicules d’investissement ne font supporter aucun frais de souscription aux nouveaux associés, ce qui peut se traduire par un meilleur taux de rentabilité. En effet, la totalité du montant investi est directement allouée à l’acquisition de biens immobiliers, sans qu’aucun frais de souscription n’en soit déduit. Attention cependant, la suppression de ces frais engendre généralement d’autres frais plus conséquents, tels que les frais de gestion, qu’il faudra donc particulièrement surveiller dans le cas des SCPI sans frais d’entrée pour s’assurer que l’économie des frais d’entrée ne soit pas compensée par la société de gestion par des frais de gestion plus élevés.

Les 3 SCPI sans frais d’entrée qui présentent les taux de distribution les plus attractifs sont les SCPI déjà présentées précédemment puisque les SCPI présentant les meilleurs rendements 2024 selon l’étude Louve Invest, sont toutes des SCPI sans frais d’entrée.

Nous vous proposons donc de vous dévoiler la suite du classement des meilleures SCPI sans frais d’entrée. Ainsi, on retrouve à la 4^ème position la SCPI Upêka d’AXIPIT REAL ESTATE PARTNERS (7,96 % de TD 2024), à la 5^ème position la SCPI Remake Live de Remake Asset Management (7,50 % de TD 2024), et à la 6^ème position la SCPI Iroko Zen de Iroko (7,32 % de TD 2024).

Quelle est la meilleure SCPI européenne ?

Une SCPI européenne est une SCPI investie dans l’ensemble de l’Union Européenne. Cela permet de bénéficier d’une bonne diversification géographique de ses actifs, mais aussi d’aller chercher le rendement immobilier là où il se trouve en investissant dans des zones économiques plus dynamiques et parfois bien plus intéressantes que le marché immobilier français. Enfin, les SCPI européennes permettent aussi de profiter d’une fiscalité plus avantageuse, grâce à l’écart d’imposition entre les pays européens et à certaines conventions fiscales bilatérales, comme celle entre la France et l’Allemagne par exemple, les revenus fonciers étrangers étant payés à la source par la SCPI.

Ainsi, sans grande surprise, les 3 meilleures SCPI en termes de taux de distribution 2024 sont des SCPI investies au moins partiellement en Europe : Europe et Monde pour la SCPI Comète de la société Alderan (11,18 % de TD 2024), France et Europe pour la SCPI Osmo énergie de Mata Capital (9,33 % de TD 2024), et 100 % Europe pour la SCPI Transitions Europe de Arkea REIM (8,25 % de TD 2024). Parmi les SCPI européennes exclusivement investies en Europe (hors France), on retrouve la SCPI sans frais d’entrée Upêka d’AXIPIT REAL ESTATE (7,96 % de TD 2024) ou encore la SCPI Ncap Continent de Norma Capital (7,01 % de TD 2024).

Quelle est la meilleure SCPI française ?

Certains investisseurs sont particulièrement attachés à l’investissement dans l’immobilier français, bien que le rendement de ce type de SCPI soit souvent inférieur à celui de SCPI investies en Europe ou dans le monde. Mais on pourra être attaché à investir sur le territoire français et à participer au développement économique de la France et à soutenir le tissu économique local.

Parmi les SCPI investies en partie en France, on retrouve la SCPI Osmo énergie de Mata Capital (9,33 % de TD 2024), mais aussi la SCPI Remake Live de Remake Asset Management (7,50 % de TD 2024), ou encore la SCPI Iroko Zen de Iroko (7,32 % de TD 2024), toutes investies en France et en Europe.

Les SCPI exclusivement investies en France affichant les meilleurs taux de distribution sont la SCPI Epsilon 360 de EPSICAP (6,55 % de TD 2024), la SCPI Cristal Life de Inter Gestion (6,51 % de TD 2024), et la SCPI Optimale de CONSULTIM Asset Management (6,51 % de TD 2024).

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