Investir dans l’immobilier dès 300€ : c’est possible !

Parmi les placements favoris des Français, figurent les enveloppes très avantageuses fiscalement que sont l’assurance vie ou le PEA, deux moyens efficaces de valoriser un capital sur le long terme. Mais il convient aussi de citer l’immobilier qui occupe une place à part dans le cœur des investisseurs français. Le caractère tangible de ce placement, tout comme la possibilité de toucher un revenu régulier (non garanti), séduisent les épargnants. De nombreux freins continuent malgré tout de pénaliser cette classe d’actifs jugée élitiste et difficile d’accès compte tenu de la nécessité de posséder un apport significatif pour réaliser son projet, mais aussi de la complexité à identifier les biens adéquats, à gérer les locataires, etc.

Pourtant, depuis quelques décennies déjà, une alternative à l’investissement locatif existe qui permet de gommer ces obstacles : l’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Découvrez ce qu’est l’investissement en SCPI, les avantages et inconvénients de ce type de placement, et nos explications pour investir en SCPI étape par étape.

SCPI : quel est cet investissement qui permet de se positionner sur le marché immobilier ?

Une Société Civile de Placement Immobilier est une solution d’épargne permettant d’investir dans l’immobilier. La SCPI collecte de l’argent auprès des investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier destiné à la location. En échange, les investisseurs détiennent des parts de la SCPI, d’où l’appellation de « Pierre papier », et touchent des dividendes potentiels, au prorata de leurs parts dans la SCPI.

Quels sont les avantages à investir en SCPI ?

L’investissement en SCPI comporte de très nombreux atouts. D’abord, l’investissement en immobilier devient par ce biais très accessible. En effet, le ticket d’entrée se situe aux alentours de 300 euros quand l’investissement immobilier en direct requiert lui des sommes bien plus importantes, un apport nécessaire à la réalisation d’un investissement locatif sera plutôt de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire au-delà de la centaine de milliers d’euros. Inutile de devoir absolument obtenir un crédit, même si l’investissement en SCPI peut aussi éventuellement se faire à crédit pour profiter de l’effet de levier de la dette.

Ensuite, inutile de sélectionner avec soin le bien dans lequel on investit comme cela doit être le cas lorsque l’on réalise un investissement locatif en direct et que la rentabilité locative doit être minutieusement examinée. En effet, c’est la société de gestion qui s’occupe d’identifier et d’acheter les meilleurs biens.

L’un des avantages de la SCPI repose sur le fait que la société est investie sur de très nombreux actifs, avec une certaine diversification et l’accès à des biens parfois très difficilement accessible pour le grand public comme des commerces, des entrepôts logistiques, des bureaux…

En outre, le porteur de part ne détient pas une part d’un bien en particulier mais bien une part de la totalité du parc immobilier, ce qui implique une mutualisation des risques. Ainsi, le risque n’est pas isolé à un seul bien immobilier (ex : loyer impayé, logement vacant etc.).

Enfin, l’investissement en SCPI permet de s’affranchir des soucis de gestion puisque celle-ci est entièrement assurée par la société de gestion qui gère les locataires, les travaux, la collecte des loyers, en contrepartie d’une commission de gestion.

Quels sont les inconvénients à investir en SCPI ?

L’investissement en SCPI présente de très nombreux avantages mais il n’est pas non plus exempt de risques.

D’abord, il existe un risque lié au rendement qui pourra être moins important qu’espéré, voire nul car les dividendes peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse et ne sont en aucun cas garantis.

De plus, le prix de la part peut lui aussi varier à la hausse comme à la baisse (par exemple en cas de baisse de la valorisation du parc immobilier détenu par la SCPI), ce qui signifie que vous pourriez revendre vos parts moins chères que vous ne les avez acquises et ainsi réaliser une moins-value.

Notez toutefois que ces risques peuvent être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds.

L’investissement en SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment, un risque de perte en capital, un risque de liquidité lié au fait que vous pourriez ne pas trouver immédiatement d’acquéreurs au moment de revendre vos parts, ce qui implique de patienter et/ou de revoir à la baisse le prix de vente. Enfin, l’investissement en SCPI comporte aussi un risque de durabilité qui concerne les événements ESG (Environnement, Social, Gouvernance) qui pourraient avoir un impact négatif sur la valeur des biens.

Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC). Nous vous invitons à les consulter avant d’investir.

Nous tenons également à souligner que l’investissement en SCPI doit être envisagé sur le long terme et réalisé dans une optique de diversification du patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans pour les SCPI.

Comment acheter une SCPI ? Nos explications étape par étape

Avant d’investir en SCPI, vous devrez d’abord définir quel est le mode de détention le plus pertinent avec votre projet. Plusieurs façons d’acheter des parts de SCPI existent.

En premier lieu, on pourra opter pour la détention en pleine propriété, procédé classique, à réaliser en direct au comptant ou à crédit, ou bien via les supports en unités de compte d’une assurance-vie ou d’un PER (dans ce cas, le recours au crédit n’est pas possible).

On pourra également opter pour la détention en démembrement temporaire de propriété pour répondre à différentes stratégies patrimoniales. L’achat de parts de SCPI en démembrement permet d’opter pour :

• L’achat en nue-propriété : le nu-propriétaire acquiert les parts de SCPI à un prix réduit, grâce à une décote correspondant à la part de l’usufruit cédée à un autre investisseur. En contrepartie, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif durant la durée du démembrement, ceux-ci étant exclusivement réservés à l’usufruitier. Cette stratégie convient particulièrement aux investisseurs n’ayant pas besoin de revenus immédiats et étant fortement fiscalisés.

Une fois le démembrement arrivé à son terme, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit, devenant ainsi pleinement propriétaire des parts et commençant à percevoir les loyers.

• L’achat en usufruit : l’usufruitier bénéficie immédiatement des revenus générés par les parts, mais uniquement pendant la durée du démembrement. Il n’est jamais propriétaire des parts, et à la fin du démembrement, ses droits prennent fin. Cette option est idéale pour des besoins de revenus à court terme.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou par votre conseiller bancaire pour réaliser l’investissement en SCPI le plus adapté à votre situation patrimoniale et à votre appétence au risque.

Si vous souhaitez investir en toute autonomie, cela est possible, depuis une plateforme de souscription en ligne, dès 300€ en une dizaine de minutes.

Rappelons également que vous pouvez investir en SCPI via les unités de compte d’une assurance-vie ou d’un PER, ce qui annule la possibilité de souscrire à crédit, mais permet de bénéficier d’une bonne liquidité car vous pouvez revendre vos parts à tout moment, sans délai de latence, avec toutefois un risque de perte en capital bien sûr.

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