Comment gagner de l’argent avec les SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier se sont imposées comme un placement fiable pour se positionner sur le marché immobilier facilement, avec un ticket d’entrée faible, aucun souci de gestion, et un rendement attractif. En effet, la performance des SCPI est bien l’un de leurs principaux atouts.

Mais au fait, comment gagne-t-on de l’argent avec les SCPI ? Quels sont les leviers qui permettent à l’investisseur de s’enrichir ? Quel montant dans les SCPI doit-on investir pour avoir un revenu de 1 000 ou 2 000 euros par mois ? Notre focus sur les 4 moyens de gagner de l’argent quand on veut investir en SCPI.

Percevoir les loyers des SCPI tous les mois ou tous les trimestres

Le premier moyen de gagner de l’argent avec les SCPI, c’est bien évidemment de percevoir les loyers versés par les locataires du parc immobilier à la SCPI qui elle-même reverse aux porteurs de parts ces loyers, aussi appelés dividendes, bien évidemment minorés des frais de gestion.

Attention : ces loyers ne sont pas garantis en capital et peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction des circonstances de marché. Par exemple, un taux d’occupation financier laissant à désirer pourra entraîner une baisse des revenus versés aux porteurs de parts. En effet, si de nombreux biens du parc sont vacants, il y a moins de loyers à redistribuer à l’ensemble des porteurs de parts. Mais une baisse des loyers versés par la SCPI pourra aussi s’expliquer par une baisse des loyers qui peut survenir en cas de crise du marché immobilier.

Le rendement des SCPI se mesure grâce au taux de distribution qui se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Notez que pour les SCPI à capital fixe, on calcule le Taux de Distribution à l’aide du prix de part moyen de l’année précédente, à la fois sur les marchés primaires et secondaires. Attention donc : le rendement de la SCPI prend en compte à la fois les loyers versés, les acomptes exceptionnels, quote-parts de plus-value et l’évolution du prix de la part.

Le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à 4,72 % en 2024 contre 4,52 % en 2023. Cette progression de 0,20 point s’explique par la baisse de 4,9 % du prix de part moyen des SCPI en 2023.

Notez que les meilleures SCPI ont délivré en 2024 des rendements bien supérieurs, oscillant autour des 9 % à 11%.

Pour gagner 1 000 euros par mois, soit 12 000 euros annuels, il faut avoir investi environ 250 500 euros en SCPI avec un taux de rendement de 4,72 % comme celui constaté en moyenne en 2024, et 502 000 euros environ pour toucher environ 2 000 euros par mois. Cependant, avec un taux supérieur, de 8 % par exemple, taux pouvant être atteint par certaines SCPI européennes diversifiées récentes, il vous faudra placer 150 000 euros pour toucher 1 000 euros de revenus tous les mois et 300 000 euros pour toucher 2 000 euros par mois.

Générer une potentielles plus-values à la revente en cas de revalorisation du prix de part de SCPI

Le prix de la part est aussi une composante clé, aux côtés des loyers versés, à bien garder en tête quand on veut gagner de l’argent avec sa SCPI. Si l’investissement en SCPI doit s’envisager sur le long terme, sur 10 années au moins, voire davantage, il n’empêche, l’investisseur doit penser dès la souscription à la revente même si elle est lointaine, dans le but de réaliser une plus-value. Attention donc au moment de choisir votre SCPI à prendre en compte non seulement le dividende (qui doit être en croissance sur le long terme), mais aussi au prix de la part qui doit être stable et résilient face aux crises. Nous vous rappelons que, comme le dividende, le prix de la part n’est pas garanti en capital et peut fluctuer à la hausse comme à la baisse selon les circonstances de marché.

Notez que le contexte est particulièrement difficile en ce moment. En 2024, sur les 200 SCPI du marché, près de 25 SCPI ont baissé le prix de leurs parts, jusqu’à 25 % pour les plus en difficulté. Cependant, les perspectives sont meilleures pour 2025. Les SCPI ont de nouveau la cote, bénéficiant de la baisse des taux directeurs de la BCE ainsi que de la hausse du taux de distribution en 2024 par rapport à 2023, deux éléments qui expliquent le regain d’intérêt des investisseurs. Notez que les SCPI récentes, dynamiques et diversifiées profitent à plein des opportunités de marché actuelles.

Bénéficier d’une décote sur le prix en achetant une SCPI en nue propriété

Sachez qu’il est aussi possible d’investir en SCPI avec un démembrement de propriété. Et on pourra ainsi investir en SCPI en nue-propriété, c’est-à-dire en possédant seulement la nue-propriété et pas l’usufruit de la part. Ainsi, vous êtes propriétaire de la part mais ne pouvez jouir de l’usufruit et donc les loyers sont versés à l’usufruitier. Vous ne touchez donc pas de revenus de votre investissement en SCPI. L’intérêt de ce mécanisme, c’est que vous achetez la part avec une décote significative, plus ou moins importante selon la durée de démembrement.

L’investissement en SCPI en nue propriété peut vous servir à acquérir des parts à prix cassés puis à les revendre au prix fort une fois que vous récupérer la pleine propriété.

Mais il peut aussi vous permettre d’acquérir à prix cassé des parts de SCPI à une période de votre vie où vous n’avez pas besoin de revenus supplémentaires en prévision d’une période où vous pourrez en avoir besoin. Par exemple, l’investissement en SCPI en nue propriété pour financer sa retraite est une très bonne idée. Ainsi, vous achetez avec une décote vos parts de SCPI en nue propriété, vous ne touchez aucun revenu et donc ne faites pas grossir votre revenu imposable pendant votre vie active, puis vous récupérer la pleine-propriété des parts à la retraite et pouvez ainsi compter sur des revenus complémentaires pour conserver votre train de vie.

Réduire ses impôts en achetant une SCPI fiscale

Certaines SCPI font aussi gagner de l’argent, non pas tant en raison de rendements mirobolants que grâce aux avantages fiscaux dont elles font bénéficier leurs porteurs de parts. On les appelle de ce fait les SCPI fiscales. Jusqu’à il y a peu, les SCPI Pinel étaient les stars de cette catégorie mais le dispositif s’est éteint le 31 décembre 2024. Il reste toutefois possible d’investir en SCPI dans d’autres dispositifs fiscaux.

Par exemple, la loi Denormandie prévoit une réduction d’impôt équivalente à 12 %, 18 % ou 21 % d’impôt du prix global (prix d’achat + travaux) de son investissement locatif selon que l’on loue son bien 6, 9 ou 12 ans. Des conditions strictes d’éligibilité existent sur les biens concernés en termes de localisation, d’ancienneté, de l’ampleur des travaux de rénovation, etc. Mais la SCPI sélectionne et gère pour vous les biens pour que vous puissiez bénéficier de ce placement et des avantages fiscaux qui y sont liés sans aucun souci de gestion de votre part.

La loi Malraux prévoit une réduction d’impôt équivalente à 22 % ou 30 % d’impôt sur un montant maximum de travaux de 400 000 € étalé sur 4 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 120 000€ au total. Des conditions strictes d’éligibilité existent sur les biens concernés en termes de localisation (site patrimonial remarquable), de travaux de réhabilitation, d’obligation de mise en location, etc. mais là encore la SCPI sélectionne et gère pour vous les biens vous permettant de bénéficier de ce dispositif avantageux fiscalement sans aucune contrainte.

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