Usufruit : à quoi ça sert ? Comment en profiter ?

Dès lors qu’intervient un démembrement de propriété, généralement mis en place dans une optique de donation / succession, se pose la question de l’usufruit et de la nue-propriété. Mais de quoi s’agit-il au juste ? Quels actifs sont concernés ? Quels sont les avantages et limites de l’usufruit ? Toutes nos explications.

Usufruit : qu’est-ce que c’est ?

Usufruit : définition

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire, à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir.

Il est rendu possible grâce à un démembrement de propriété qui sépare usufruit (pour l’usufruitier) et nue-propriété (pour le nu-propriétaire).

La propriété se traduit par un certain nombre de droits sur un bien. Avec le démembrement de propriété, ces droits sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Les droits de l’usufruitier, du nu-propriétaire et du propriétaire

Droits sur le bien	Usufruitier	Nu-propriétaire	Propriétaire
Disposer du bien (le vendre) / ABUSUS	Non	Oui	Oui
Utiliser un bien (y loger) / USUS	Oui	Non	Oui
Percevoir des revenus du bien (toucher les loyers) / FRUCTUS	Oui	Non	Oui

Les différentes formes d’usufruit

Il existe deux types d’usufruit : l’usufruit légal et l’usufruit conventionnel. Comme son nom l’indique, l’usufruit légal tire son nom de la loi. Ainsi, en cas de succession, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit sur la totalité des biens détenus par le couple.

L’usufruit peut aussi être conventionnel, c’est-à-dire, comme son nom l’indique, être dû à un contrat entre plusieurs personnes qui répartit l’usufruit et la nue-propriété d’un bien spécifique. Cela peut notamment être le cas lors d’une donation ou d’une transaction immobilière.

Qui peut avoir l’usufruit ?

L’usufruit peut être détenue par une personne physique (le conjoint survivant par exemple dans le cas d’une succession) ou par plusieurs personnes physiques car l’usufruit d’un bien peut être en indivision (entre plusieurs héritiers par exemple). Notez que l’usufruit peut aussi être détenu par une personne morale.

Usufruit : quelle durée ?

La durée de l’usufruit est variable. Deux cas de figure existent :

• l’usufruit est viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint avec la mort de l’usufruitier. Par exemple, si vous êtes nu-propiétaire de la maison de vos parents au décès de votre père tandis que votre mère en garde l’usufruit, au décès de votre mère, vous récupérez la pleine propriété du bien.
• l’usufruit est temporaire à durée fixe, fixé par contrat, dans ce cas, il ne peut excéder 30 ans. Par exemple, vous possédez l’usufruit de 10 parts de SCPI (vous touchez les loyers mais sans en être propriétaire) et à l’issue de la durée de démembrement des parts, vous ne serez pas propriétaire et n’aurez plus aucun droit sur ces parts.

Usufruit : le barème d’évaluation

Lors d’un démembrement de propriété avec usufruit en viager, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété varie en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Tableau récapitulatif de la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue propriété
Moins de 21 ans révolus	90 % de la valeur du bien	10 % de la valeur du bien
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Ce tableau servira notamment à évaluer le montant d’une transaction dans un cadre de démembrement de propriété et à déterminer la valeur d’une donation par exemple, pour savoir comment cette dernière sera taxée.

Usufruit : quels actifs sont concernés ?

L’usufruit peut concerner :

• un bien immeuble, c’est-à-dire un bien immobilier comme un appartement, une maison, un terrain ;
• ou un bien meuble, c’est-à-dire des valeurs mobilières (actions, obligations, fonds d’investissement, bons de souscription, certificats d’investissements, etc.) mais aussi comptes bancaires, créances, parts sociales, ou même mobilier.

À noter : il est possible de démembrer un placement comme par exemple un compte titres ou un contrat d’assurance vie.

Usufruit : quels avantages ?

Quels avantages pour l’usufruitier ?

Posséder l’usufruit d’un bien permet d’en retirer les fruits. Ainsi, vous toucherez les revenus du bien dont vous êtes usufruitier. Si par exemple, vous avez l’usufruit de parts de SCPI, alors vous toucherez les loyers liés à ces parts. Si vous avez l’usufruit d’un bien immobilier, vous pouvez l’occuper ou le louer et touchez les revenus issus de la location.

Quels avantages pour le nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire peut choisir de donner l’usufruit d’un bien immobilier pour éviter de payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI. Par exemple, vous pouvez donner l’usufruit d’un bien immobilier à votre enfant parti faire ses études qui a besoin d’un logement, sans que ce bien n’entre dans votre assiette taxable de l’IFI.

Attention : dans certains cas particuliers, l’IFI est partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Des avantages fiscaux pour l’usufruitier et le nu-propriétaire

Le démembrement de propriété permet de réduire, voire supprimer tout à fait les droits de donation / succession. Que le parent soit usufruitier ou nu-propriétaire, à son décès, l’héritier acquiert la pleine propriété.

Le montage le plus avantageux fiscalement consiste à donner la nue-propriété d’un bien dont on conserve l’usufruit pour habiter ou toucher les loyers qui servent de compléments de revenus à la retraite. On parle de donation avec réserve d’usufruit. La valeur des parts ainsi transmise sera calculée en fonction du barème légal de l’usufruit et de la nue-propriété que nous vous avons présenté précédemment. Vous pouvez cumuler ce dispositif avec l’abattement de donation de 100 000 euros rechargeable tous les 15 ans.

Imaginons que vous souhaitez donner la pleine propriété d’un appartement de 300 000 euros à vos deux enfants lorsque vous avez 60 ans. La valeur des parts en pleine propriété équivaut à 50 % de la valeur totale du bien, soit 150 000 euros. Vous pouvez donc donner la moitié à chaque enfant, soit 75 000 euros en valeur de parts, un montant qui, en tenant compte de l’abattement de 100 000 euros en franchise d’impôt, n’entraîne aucune taxation de la donation.

À votre décès, vos enfants auront en indivision la pleine propriété du bien sans formalités ni frais supplémentaires. Vous aurez transmis votre bien sans qu’aucune taxe d’aucune sorte ne soit appliquée.

Usufruit : quelles limites ?

Quels inconvénients pour l’usufruitier ?

L’usufruitier ne peut disposer du bien dont il a l’usufruit. Il ne peut pas le vendre par exemple pour récupérer de l’argent, qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou d’un placement. Il peut seulement toucher les revenus liés à ce bien.

De plus, l’usufruitier est redevable de l’IFI. Comme nous l’avons vu précédemment, le bien dont il a l’usufruit fait partie, hors rares exceptions, de l’assiette taxable de l’IFI.

Quels inconvénients pour le nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire ne peut pas habiter le bien, ni toucher les revenus liés à ce bien.  Attention, c’est à lui qu’incombe le paiement de la taxe foncière et la déclaration des biens immobiliers au fisc.

Un démembrement de propriété parfois compliqué à mettre en place

En fonction de la structure familiale (remariage, enfants de plusieurs lits), des biens concernés (indivision par exemple), le démembrement de propriété dans une optique d’optimisation de la transmission peut être particulièrement délicat à mettre en place. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat fiscaliste ou d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre projet.

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