Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier pour le mettre en location et ainsi toucher des compléments de revenus ? Avant de vous lancer dans cette opération immobilière, il conviendra de se familiariser avec la notion de rentabilité locative. Vous serez ainsi en mesure d’évaluer combien vous coûtera cet investissement et combien il vous rapportera mais aussi comment comparer deux biens pour déterminer lequel sera le placement le plus judicieux.
Découvrez dans cet article ce qu’est le rendement locatif, quels sont les éléments qui peuvent influer sur la rentabilité d’un bien, comment calculer le taux de rendement d’un investissement immobilier et quels critères prendre en compte.
Qu’est-ce que le rendement locatif d’un logement ?
Le rendement locatif correspond à la performance d’un investissement immobilier locatif. Il s’agira donc de déterminer le rapport entre le coût du placement et ce qu’il rapporte. C’est pourquoi le rendement locatif est aussi appelé parfois rapport locatif. Le rendement locatif est exprimé en pourcentage. Il permet notamment de comparer la performance de plusieurs biens et de fonder son choix d’investissement sur des critères concrets et fiables.
Une rentabilité locative selon le type de bien et son état
La rentabilité locative dépend en grande partie du type de bien et de son état. Ainsi, les grandes surfaces (5 pièces ou plus) affichent une rentabilité locative moindre que les studios ou 2 pièces. Mais cet inconvénient est contrebalancé par le fait que les locataires de grands espaces (des familles généralement) sont plus stables et louent dans la durée. Ils s’investissent aussi davantage dans le bien et l’entretiennent plus que des locataires de passage.
Un bien immobilier en bon état pourra également se louer plus cher. Dans le cas d’un meublé, le mobilier de qualité et une décoration coûteuse et soignée, pourront aussi faire grimper les prix. Et comme les travaux et les frais d’achat de mobilier et objets déco dans le cas d’une location meublée peuvent être déduits des revenus, l’investisseur aura souvent tout intérêt à bien aménager son bien pour le louer plus cher.
Un rendement locatif différent selon les villes et pays
Le rendement locatif diffèrera aussi énormément selon la vitalité du marché immobilier et ses prix, ce qui signifie que la rentabilité d’un investissement locatif sera très différente selon les pays et les villes. Ainsi, dans la capitale où les prix au m2 sont très élevés et où existe un encadrement des loyers, les rendements locatifs sont relativement faibles. Mais l’éventualité de réaliser une belle plus-value est importante. Dans certaines villes de Province comme Marseille, Le Havre, Toulouse, Le Mans, si les prix des loyers sont bien moins élevés qu’à Paris, c’est aussi le cas (et dans une proportion bien plus importante) des prix au m2, ce qui booste d’autant la rentabilité d’un investissement locatif.
Calcul rentabilité locative : comment connaître le taux de rendement d’un investissement ?
La rentabilité locative peut se calculer de deux manières : en brut ou en net.
Calcul de la rentabilité locative brute
La rentabilité locative brute se calcule à partir du prix du bien et du montant des loyers de la façon suivante : [(loyers mensuels X 12) / prix d’achat du bien] X 100.
Prenons un exemple et imaginons que vous ayez acheté 300 000 euros un studio (frais de notaire, agence et de dossiers bancaires inclus) à Paris et que vous le louiez pour 900 euros par mois.
[(900X12) / 300 000] X 100 = 3,6 %.
La rentabilité locative brute de votre bien s’élève donc à 3,6 %.
Calcul de la rentabilité locative nette
La rentabilité locative nette se calcule à partir du prix du bien et du montant des loyers mais aussi de la taxe foncière (due par le propriétaire), les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion.
Reprenons notre exemple : au loyer annuel de notre studio, vous retrancherez 350 € de taxe foncière, 8 % de frais de gestion et 450 € de charges non récupérables.
(900X12) – 350 – 864 – 450 = 9 136 euros
(9 136 / 300 000) X 100 = 3,045 %
La rentabilité locative nette de charges de votre bien s’élève donc à 3 % environ.
Il est même possible de calculer la rentabilité locative nette-nette en prenant également en compte les avantages fiscaux auxquels vous donne droit votre investissement et qui pourraient booster le rendement du placement. Rappelons en effet que les intérêts de votre crédit immobilier sont déductibles de votre impôt sur le revenu, tout comme certains travaux, et les réductions fiscales peuvent s’avérer extrêmement importantes en cas d’investissement dans un bien éligible au dispositif Pinel ou régi par la loi Malraux par exemple.
Le TRI (taux de retour sur investissement) pour bien choisir son investissement
Pour calculer le plus précisément possible ce que vous rapportera effectivement votre investissement locatif, il est recommandé de ne pas se contenter de la rentabilité locative et de déterminer quel sera votre taux de retour sur investissement, certes plus compliqué à établir mais bien plus précis.
Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) prend en compte l’ensemble des flux entrants et des flux sortants. Sa formule est la suivante : (flux entrants / flux sortants) ^ [(1 / t) – 1] où t est le nombre d’années prévues pour votre investissement.
Dans les flux entrants, vous comptabiliserez bien sûr les loyers mais aussi les sommes touchées grâce aux avantages fiscaux et la plus-value éventuelle lors de la revente. Dans les flux sortants, vous comptabiliserez le montant total de l’acquisition du bien (prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + coût du crédit éventuel) mais aussi la taxe foncière, les charges non déductibles, les conséquences fiscales des revenus et moins-value éventuelle à la revente.
Le TRI est à la fois un moyen de juger de la rentabilité d’un placement et de comparer deux placements différents pour savoir lequel privilégier. Attention, la particularité de cet outil réside dans l’importance de la durée de l’investissement. En effet, si vous envisagez de garder un bien 5 ans ou 20 ans, le TRI pourra être extrêmement différent.
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.