Alors que les prix de l’immobilier portés par des taux faibles atteignent des records et que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a changé la donne en matière de stratégie patrimoniale, la question des plus-values immobilières est plus que jamais sur le devant de la scène.
En effet, des particuliers désireux de faire baisser leur IFI, ou même en vue de l’annuler complètement, pourraient envisager de vendre un bien immobilier (ou plusieurs) et de réallouer les fonds à un investissement mobilier, moins taxé et bénéficiant de la Flat Tax. Avant de succomber à cette tentation, vérifiez que le jeu en vaut la chandelle ! Avez-vous bien pris en compte la taxation sur les plus-values immobilières ?
Découvrez dans cet article ce qu’est-une plus-value immobilière : comment la calcule-t-on ? Quelle taxation s’applique ? Sur quels biens ? Quelles exonérations et optimisation fiscale sont possibles ? Retrouvez tous les éléments qui vous permettront de savoir, en cas de revente d’un bien, combien vous devrez verser à l’État et comment minimiser ce montant.
Plus value immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Une plus-value immobilière désigne la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Notez que le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte duquel on peut déduire sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (les frais liés aux diagnostics techniques obligatoires, par exemple).
Une plus-value immobilière est forcément positive. Si la différence de prix est négative, on parlera alors de moins-value.
Imaginons un couple ayant acheté un studio de 35 m2 dans le 10ème arrondissement de Paris en 2009 à 200 000 euros. En 2018, ils revendent le bien 355 000 euros. La plus-value réalisée est de 155 000 euros (355 000 – 200 000). L’impôt de plus-value portera donc sur 155 000 euros.
Imposition sur la plus value immobilière
Taxation sur la plus value immobilière : quels biens sont concernés ?
La résidence principale est exonérée de taxation sur les plus-values immobilières. Vous devrez donc vous acquitter de cet impôt à la revente d’une résidence secondaire et/ou d’un investissement locatif.
Imposition sur plus value immobilière : à combien s’élève-t-elle ?
Les plus-values immobilières sont taxées à hauteur de 36,2 % (19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Plus value immobilière : les abattements pour durée de détention
La taxation sur les plus-values bénéficie d’un abattement pour durée de détention qui concerne à la fois l’impôt de plus-value et les prélèvements sociaux. Elle intervient à partir de la sixième année de détention du bien et va jusqu’à une exonération totale de taxation pour les biens immobiliers détenus plus de 30 ans.
Tableau abattement pour durée de détention
| Nombre d’année de détention du bien | Taux d’abattement de l’impôt | Taux d’abattement des prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1.65 % |
| 7 ans | 12 % | 3.30 % |
| 8 ans | 18 % | 4.95 % |
| 9 ans | 24 % | 6.60 % |
| 10 ans | 30 % | 8.25 % |
| 11 ans | 36 % | 9.90 % |
| 12 ans | 42 % | 11.55 % |
| 13 ans | 48 % | 13.20 % |
| 14 ans | 54 % | 14.85 % |
| 15 ans | 60 % | 16.50 % |
| 16 ans | 66 % | 18.15 % |
| 17 ans | 72 % | 19.80 % |
| 18 ans | 78 % | 21.45 % |
| 19 ans | 84 % | 23.10 % |
| 20 ans | 90 % | 24.75 % |
| 21 ans | 96 % | 26.40 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 23 ans | 100 % | 37 % |
| 24 ans | 100 % | 46 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 26 ans | 100 % | 64 % |
| 27 ans | 100 % | 73 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % |
| 29 ans | 100 % | 91 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Notez également que dans le cadre du plan de relance du logement, vous pouvez aussi bénéficier d’un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value des terrains à bâtir.
La surtaxe sur la plus value immobilière supérieure à 50 000 euros
Sachez qu’il existe une surtaxe lorsque la plus-value immobilière nette imposable dépasse les 50 000 euros. Cette surtaxe est progressive et se calcule selon les modalités suivantes :
Tableau montant de la surtaxe plus-value immobilière
| Montant de la plus-value imposable (PV) | Montant de la surtaxe |
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % PV – (60.000-PV) x 1/20 |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % PV – (110.000 – PV) x 1/10 |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % PV – (160.000-PV) x 15/100 |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5% PV – (210.000-PV) x 20/100 |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % PV – (260.000-PV) x 25/100 |
| Plus de 260 000€ | 6 % PV |
Notez que, dans le calcul du montant de la surtaxe, l’on prend systématiquement en compte le montant de la plus-value imposable après abattement pour durée de détention.
Comment réduire votre impôt sur la plus value immobilière ?
Majoration du prix d’achat pour baisser l‘imposition sur la plus value immobilière
Pour réduire la différence entre prix d’acquisition et prix de vente, vous pouvez majorer le prix d’acquisition de votre bien dans une certaine limite. Ainsi, il est possible de majorer de manière forfaitaire le prix d’acquisition à hauteur de 7,5 %, sans avoir à fournir de justificatif.
Si cela est plus avantageux, vous pouvez choisir de l’augmenter des différents frais réels (frais de notaire, frais d’enregistrement, frais d’agence, etc.). Pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, les travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions) peuvent également être pris en compte s’ils ont été réalisés par une entreprise spécialisée. Là encore, vous pouvez avoir recours à une majoration forfaitaire (sur le prix d’achat du bien de 15 %), ou bien augmenter le prix d’acquisition du montant réel justifié (source : Service-public.fr).
La donation pour effacer l’imposition sur la plus value immobilière
La solution pour effacer son impôt sur les plus-values immobilières est le recours à la donation. En effet, en effectuant une donation, vous pourrez totalement gommer l’impôt sur la plus-value !
Attention cependant, la donation engendre des droits de mutation selon les modalités suivantes :
Barème des droits de donation et succession en ligne direct
| Capital à transmettre | Taux d’imposition |
| 0 € à 8 072 € | 5 % |
| 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| 1 805 677 € et + | 45 % |
Pour rappel, chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 euros par enfant sur les droits de donation et de succession. Cet abattement est réutilisable tous les 15 ans.
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.