Les dessous du métier de Directeur des Investissements avec Olivier Loussouarn de Sofidy

Découvrez le parcours, l’expérience et le métier de Directeur des investissements au sein d’une société de gestion de fonds immobiliers. Café du Patrimoine vous invite à plonger dans l’univers de l’investissement immobilier et de la gestion de patrimoine en interrogeant les hommes et les femmes qui y travaillent au quotidien.

Ce mois-ci, Olivier Loussouarn, Directeur des Investissements chez Sofidy, revient pour nous sur son activité, ce qui l’a poussé à faire ce métier, le fait le plus marquant de sa carrière, son type d’investissement préféré et son sentiment de marché actuel.

Olivier Loussouarn, quelle fonction occupez-vous ? Qu’est-ce qui vous a donné envie de faire ce métier ?

Je suis le Directeur des Investissements immobiliers de Sofidy, une société de gestion de fonds immobiliers types SCPI ou OPCI grand-public. J’anime une équipe d’une dizaine de personnes, basée au siège de Sofidy à Evry-Courcouronnes. Le service inclut également des directions régionales, situées à Lyon, Aix, Nantes et Bordeaux, qui sont au plus près des marchés locaux pour améliorer le sourcing des actifs. Notre travail consiste à investir avec le meilleur rythme possible les sommes collectées auprès de nos épargnants. Les actifs que nous sélectionnons sont présentés aux comités d’investissement, qui se tiennent chaque semaine. Les acquisitions peuvent porter sur plusieurs classes d’actifs. Sofidy a initialement ancré son expertise sur le commerce de proximité puis s’est progressivement diversifié vers le bureau, l’hôtellerie, les surfaces logistiques et le résidentiel. Les portefeuilles d’actifs sont également diversifiés sur le plan géographique, en Europe de l’Ouest. Notre groupe d’appartenance, Tikehau Capital, apporte alors son expertise sur ces marchés. Durant les comités d’investissement nous échangeons avec les équipes de l’asset management qui ont une très bonne vision des flux générés par un actif dans la durée.

Ce qui me plaît particulièrement dans mon métier c’est d’essayer d’anticiper les grandes tendances. Mon métier offre par ailleurs un bon équilibre entre le relationnel, la technique et le tourisme professionnel. C’est toujours enrichissant de découvrir de nouveaux pays et de nouvelles villes et leurs caractéristiques urbaines.

J’apprécie particulièrement les contacts avec les diverses contreparties et les stratégies à déployer lors des négociations, en particulier lorsqu’il s’agit de convaincre le propriétaire d’un actif que nous sommes le bon acquéreur.

Enfin et au-delà du métier d’investir, accompagner la croissance de l’entreprise et travailler en équipe sont pour moi d’un grand intérêt.

Quel est l’événement que vous considérez comme le plus marquant de votre carrière ?

C’est la crise sanitaire liée à la Covid qui me vient à l’esprit car nous avons vécu une séquence sans précédent. Elle a balayé de nombreuses certitudes et nous a tous amenés à prendre du recul durant les confinements successifs.

En tant qu’investisseur immobilier nous avons craint le pire, même s’il ne s’est pas produit grâce à l’intervention de l’État. Nous avons été très prudents en cessant toute acquisition pendant quelques mois. Nous avons également revu tous les deals en cours et renégocié les termes d’exclusivité, revu les promesses de vente en regardant s’il était possible de se désengager de certains actifs, notamment de certaines opérations dont notre lecture pouvait changer sensiblement dans le contexte de ralentissement de l’activité économique. Cela a marqué une rupture à un moment où l’industrie de la pierre-papier, qui enregistrait des collectes importantes, était dans une logique de développement des portefeuilles d’actifs. Cela a démontré notre responsabilité vis-à-vis de nos épargnants et notre agilité collective.

Quelques mois plus tard, à la rentrée 2020, nous avons repris nos acquisitions en saisissant des opportunités, notamment à Londres, Amsterdam et Paris. Ainsi à Londres, la crise sanitaire, le Brexit et une parité Livre/Euro favorable ont créé un contexte particulièrement opportun pour investir dans l’immobilier, ce que nous avons fait sur trois sujets très sécurisés au plan locatif. À cette période, la visibilité était encore limitée et les négociations ont été âpres pour sécuriser les opérations.

Quels types d’investissements privilégiez-vous actuellement ?

Nous cherchons de façon permanente le bon couple rendement – risque et par conséquent les classes d’actifs conjoncturellement sous-évaluées de notre point de vue nous apparaissent pertinentes. C’est le cas de certains formats de commerces depuis quelques années et de l’ensemble de la classe d’actif depuis la pandémie. Nous détenons un solide savoir-faire sur cette classe d’actifs et nous n’avons jamais cessé nos acquisitions. Il y a quelques mois nous avons acheté les murs d’un hypermarché parisien, une galerie commerciale en région parisienne et un ensemble important de commerces de périphérie à proximité directe de Bordeaux à Bègles. Lorsque nous examinons des retail parks comme ce dernier, Il est important d’analyser non seulement les qualités intrinsèques du bâti existant et ses flux locatifs mais aussi de mesurer l’opportunité que recèle le terrain, qui peut se valoriser dans le temps grâce à une urbanisation croissante.

Nous adoptons toujours la même discipline en sélectionnant des actifs aux loyers modérés. Nous estimons, en effet, que pour assurer une performance régulière, les fonds immobiliers doivent réaliser des acquisitions présentant des loyers inférieurs aux valeurs locatives du marché. Cela valorise d’autant le droit au bail du commerçant. Or, plus la valeur du droit au bail est élevée plus elle constitue un amortisseur en temps de crise.

Quel est votre sentiment de marché actuel en immobilier ?

Dans un environnement économique et géopolitique de plus en plus complexe, nous cherchons à sécuriser au maximum les flux de loyers futurs. Dans le bureau, les incertitudes demeurent sur l’impact du télétravail. C’est pourquoi nous sommes prudents et privilégions les actifs très faciles d’accès en transport dans Paris et dans le cœur des métropoles européennes. Pour le commerce comme pour l’hôtellerie et tous les sujets opérés commercialement en général, c’est bien entendu aussi la qualité de l’emplacement qui nous importe mais également la profitabilité de l’opérateur ou du commerçant qui assure la pérennité de nos loyers. Le taux d’effort sur chiffre d’affaires ou sur rentabilité brute des locataires sont régulièrement scrutés.

Plus généralement, la remontée des taux d’intérêt et les politiques restrictives des banques centrales risquent d’induire un assèchement des liquidités, qui étaient abondantes ces dernières années. Nous sommes très vigilants face à cette hausse des taux mais notre activité bénéficie de plusieurs atouts. D’abord nous intervenons sur un secteur, la pierre-papier, qui continue à séduire les épargnants car il offre des rendements attractifs permettant de protéger l’épargne contre l’inflation. À cela s’ajoute notre stratégie de loyers modérés qui nous donne une bonne marge de manœuvre pour ajuster les loyers à la hausse et donc pour bénéficier pleinement de l’inflation. Enfin, nos véhicules sont peu endettés et nous faisons donc partie des acteurs les moins vulnérables à la hausse des taux. Il est vrai que nous pourrions observer des ajustements de prix des actifs immobiliers dans les prochains mois. Néanmoins, en achetant à tous les moments des cycles immobiliers, nous cherchons à servir à nos épargnants une performance moyenne stable sur le long terme. Ce n’est pas le premier retournement de cycle que Sofidy affronte en 35 années d’existence.

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