Les dessous du métier de Directeur général d’une société de courtage immobilier

Découvrez le parcours, l’expérience et le métier de Directeur Général au sein d’une société de courtage immobilier. Café du Patrimoine vous invite à plonger dans l’univers de l’investissement immobilier et de la gestion de patrimoine en interrogeant les hommes et les femmes qui y travaillent au quotidien.

Ce mois-ci, Ludovic Huzieux, co-fondateur et Directeur général d’Artémis Courtage, revient pour nous sur son activité, ce qui l’a poussé à faire ce métier, le fait le plus marquant de sa carrière, les investissements privilégiés par ses clients et son sentiment sur le marché immobilier.

Ludovis Huzieux, quelle fonction occupez-vous et qu’est-ce qui vous a donné envie de faire ce métier ?

Je suis cofondateur et directeur général d’Artémis courtage. Après un master en droit des affaires et un LLM en droit européen, j’ai travaillé quelques années en tant que juriste d’entreprise puis dans le courtage en crédit immobilier et assurance. Avec certains de mes anciens collaborateurs, nous avons ensuite décidé de monter notre propre structure de courtage et de mettre en commun nos réseaux ainsi que nos compétences.

Nous avons élaboré notre projet au cours de l’année 2008, durant la crise des subprimes, puis nous avons lancé notre société en mai 2009. J’ai toujours eu l’envie d’entreprendre et d’être mon propre patron car j’aspire à cette liberté, même si cela implique aussi de véritables responsabilités. Et je tiens également à rester connecté avec le terrain.

Quel est l’événement le plus marquant de votre carrière ?

C’est sans aucun doute l’ouverture de notre premier bureau, en 2010, à Boulogne-Billancourt. Après un an d’activité, nous avions étoffé notre équipe et nous étions déjà trop à l’étroit dans nos premiers locaux situés rue de Miromesnil, dans le 8^ème arrondissement de Paris. Ce premier déploiement est venu confirmer que notre projet était bel et bien sur les rails. Depuis cette date, notre structure s’est développée de façon progressive et harmonieuse. Nous avons lancé, en 2012, un réseau d’une trentaine de franchises puis nous avons fait l’acquisition de plusieurs courtiers locaux. En 2018, l’entreprise a ouvert son capital au fonds d’investissement Raise pour accélérer son développement et sa digitalisation et nous appartenons désormais au groupe Odéalim, leader français des assurances immobilières.

Artémis courtage dispose aujourd’hui de près d’une centaine d’agences réparties dans toute la France. Le groupe compte environ 500 collaborateurs, à la fois salariés et mandataires et qui présentent des profils très variés. Nous avons donc fait du chemin depuis cette date !

Quels sont les investissements immobiliers les plus plébiscités par vos clients ?

Les proportions sont peu ou prou restées les mêmes depuis notre création : 87 % de nos clients empruntent pour faire l’acquisition de leur résidence principale, 3 % de leur résidence secondaire et, enfin, 10 % pour réaliser un investissement locatif, en direct ou via une société civile immobilière (SCI), ou encore pour acheter des parts de Société civile de placement immobilier (SCPI).

Le dossier type est le suivant : l’âge moyen de l’emprunteur est de 36 ans, le revenu annuel moyen pour un couple s’élève à 77 000 euros et, enfin, le montant médian de son prêt s’élève à 330 000 euros. Ce dernier est nettement plus important qu’il y a une décennie en raison de la hausse généralisée des prix immobiliers, de la baisse des taux de crédit mais aussi de la démocratisation de notre métier de courtage. Chez Artémis courtage, la part des primo-accédants atteint actuellement 37 %, contre 42 % l’an passé. Elle est en légère baisse en raison des conditions de prêt plus strictes imposées depuis le 1^er janvier 2022 par le Haut conseil de stabilité financière (le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % du revenu disponible), qui excluent naturellement les emprunteurs les plus fragiles.

Quel est votre sentiment sur l’évolution des taux et du marché immobilier ?

Une seule certitude : 2022 est et sera mouvementée. La hausse des taux entamée depuis la fin 2021 se poursuit et devrait s’installer dans la durée. Elle pourrait atteindre 0,50 % d’ici la fin de l’année. Elle est liée à la remontée des taux directeurs et notamment ceux des obligations assimilables au Trésor (OAT) à 10 ans qui ont dépassé fin mars dernier la barre des 1 %, ce qui n’était pas arrivé depuis 2017. Désormais, même les excellents profils ont du mal à emprunter à moins de 1,20 % sur 20 ans. Cela pose un vrai problème structurel puisque les établissements bancaires ne peuvent pas prêter au-delà du taux d’usure qui représente la moyenne des taux de crédit du trimestre précédent, augmentée d’un tiers. Depuis le deuxième trimestre 2022, nous nous retrouvons donc en plein « effet ciseau ». Le taux d’usure sur une durée de 20 ans et plus a légèrement baissé mais, dans le même temps, les taux de crédit ont augmenté de façon franche et rapide. Conséquence : avec l’assurance emprunteur et les frais annexes (garantie…), certains emprunteurs ne peuvent plus être financés puisque leur taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le taux d’usure légal. Il s’agit, par exemple, des primo-accédants dont le budget est relativement limité, des emprunteurs âgés de plus de 45 ans pour qui le taux d’assurance est élevé ou de ceux qui font de petits emprunts pour lesquels les frais de garanties pèsent trop lourds.

Concernant le marché immobilier, les prévisions sont plus difficiles à faire. Ces derniers mois, les acquéreurs ont été perturbés par la guerre en Ukraine mais aussi par la remontée des taux d’intérêt. Certains ont donc décidé de reporter leur projet. En toute logique, la hausse des taux de crédit immobilier devrait entraîner une contraction des volumes ainsi qu’un rallongement des délais de transaction, ce qui devrait avoir un impact sur les prix immobiliers enregistrés dans certaines villes où les tarifs ont flambé ces derniers mois, comme dans de nombreuses communes de l’Île-de-France, en Bretagne ou celles qui se trouvent le long de la côte Atlantique.

Mais l’immobilier a déjà démontré sa résilience. On a pu le constater par le passé et notamment lors de la crise sanitaire. Malgré les confinements, 2021 a par exemple été une année exceptionnelle avec plus de 1,2 million de transactions enregistrées. La production de crédit immobilier a également atteint un niveau record avec 273 milliards d’euros qui ont été alloués aux particuliers par les établissements bancaires. Ces excellents chiffres prouvent que les Français continuent de privilégier la pierre, malgré les turbulences.

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