Aujourd’hui, nombre de clients nous sollicitent autour du sujet du financement, du refinancement, ou du rachat de leurs crédits immobiliers existants : l’OBO (Owner Buy Out).
Autour de ces problématiques d’apparence simples, nous avons pour objectif d’attirer leur attention sur la pleine maîtrise de leurs passifs.
En effet, en ces périodes où la fiscalité de l’immobilier devient un enjeu central pour la plupart des ménages (impôt sur le revenu (IR), prélèvements sociaux, IFI, droit de donation / succession), la maîtrise de la dette bancaire de nos clients est absolument primordiale pour limiter la charge fiscale.
Par conséquent, plusieurs de nos clients ont été séduits à l’idée de réaliser des opérations de restructuration de leurs patrimoines immobiliers, notamment lorsque ces derniers sont détenus au travers de SCI soumise à l’IR ou bien à l’IS (portant elles-mêmes divers biens locatifs, parfois amortis dans le cadre de l’impôt sur les sociétés (IS) et sans encours de crédit).
Par ailleurs, nos clients ont bien souvent une connaissance diffuse de l’importance de l’anticipation de la transmission du patrimoine à leurs héritiers.
Trois objectifs reviennent alors souvent : maîtriser la fiscalité, générer des revenus et transmettre dans de bonnes conditions.
Les qualités du dispositif OBO sont nombreuses
Renégocier son passif bancaire, transmettre du patrimoine et libérer de l’argent disponible
C’est la raison pour laquelle, fortes de cet objectif de transmission du patrimoine familial, des opérations de vente de biens immobiliers ou de parts sociales de SCI (à l’IR ou à l’IS, en fonction de vos objectifs, de la structure de votre patrimoine, de vos revenus, de votre fiscalité…) à une nouvelle société à constituer, permettent de résoudre nombre de problème. Qu’il s’agisse d’une renégociation des passifs bancaires en cours mais aussi et surtout de parfaitement structurer la transmission du patrimoine immobilier aux enfants par le jeu – par exemple – du démembrement de propriété, puis enfin d’obtenir pour le cédant (personne physique associé de la SCI) des liquidités issues de la vente des parts sociales par ce dernier au profit de la nouvelle société emprunteuse (par exemple une SC).
Transformer du patrimoine locatif en SCI : cas concret d’un OBO
M. et Mme Cavalier disposent d’un patrimoine locatif de 1 000 000€, net de dette, avec une fiscalité lourde. Ils créent une SCI à l’IS avec leurs enfants. Cette SCI emprunte 1 000 000 € à la banque, et rachète l’immobilier de M. et Mme Cavalier. L’immobilier est alors détenu par la société familiale dans laquelle sont les enfants. La société use du levier du crédit, paie aux vendeurs 1 000 000€.
Le couple Cavalier se retrouve avec des parts de la SCI, les enfants aussi (montant à déterminer). Les crédits sont remboursés par les loyers, et de l’apport si nécessaire. M. Et Mme cavalier se retrouvent avec 1 000 000€ de liquidités, qu’ils peuvent placer sur un contrat d’assurance vie pour tirer des revenus à la Flax Tax. La SCI, à l’IS dans ce cas, est une cash box qui a racheté un patrimoine maîtrisé, puisqu’il s’agit de celui qui était déjà détenu. Les avantages sont multiples !
Attention toutefois, une vente immobilière entraîne le paiement d’une éventuelle plus-value, et l’acquisition par la SCI de droits d’enregistrement. C’est pourquoi mesurer les leviers dans le détail est essentiel pour déterminer le bien-fondé de l’opération.
Les conditions pour réussir le montage d’un OBO
Obtenir un crédit après sa demande de prêt, élément moteur de l’OBO
En effet, Dans le cadre d’une vente d’immobilier ou de parts sociales de SCI à une nouvelle société (SC), l’obtention d’un crédit bancaire est bien souvent l’élément bloquant annihilant les effets d’une solution théorique pourtant imparable. L’enjeu principal réside dans la prise de garantie, élément de négociation avec les banquiers partenaires autour d’une discussion animée lors des différents comités d’engagement. Il est important de bien se faire accompagner, pour ne pas perdre l’opération qui doit être présentée sur mesure aux établissements bancaires.
Un avantage supplémentaire : l’assurance emprunteur comme outil de protection de la famille.
Au surplus, la négociation des paramètres bancaires & assurantiels fait ressortir un élément clé pour le chef de famille : la prévoyance via l’assurance emprunteur.
Lorsque le chef de famille devra faire face à divers imprévus (maladie, décès incapacité partielle ou totale), la compagnie d’assurance sélectionnée garantira le remboursement du capital restant dû ou le paiement des échéances.
Il est certain que le monde bancaire s’opposera bien souvent à la sphère juridique et fiscale. Dès lors, l’élément clé de ce type d’opération réside, nous en avons l’expérience, à la connaissance de contacts clés et notamment de banquiers & assureurs experts au sein de services dédiés de la banque.
La nécessité d’un chef d’orchestre pour piloter un OBO : l’expert en financement complexe
Il est certain qu’au-delà des aspects liés au financement, la validation d’un tel schéma doit nécessairement être réalisée par un conseil fiscal (avocat) afin de s’assurer que les services juridiques et fiscaux des banques sollicitées soient parfaitement rassurés à l’heure d’apposer leurs accords sur la réalisation d’un tel financement.
Par conséquent, les parties prenantes de ces opérations (banquiers, notaires, avocats, experts-comptables) doivent être mises en relation par le chef d’orchestre d’un tel projet : l’expert en financement complexe.
Un process réglé au millimètre pour mener à bien l’opération d’OBO
Cheval Blanc Patrimoine dispose en interne d’une équipe pluridisciplinaire pour mesurer l’intérêt et les flux d’une telle opération. Lors du premier rendez-vous, un audit patrimonial complet est réalisé. Il s’en dégagera des conclusions, forces, faiblesses, et moyens de la stratégie. C’est le conseil en stratégie patrimoniale qui intervient.
Si la solution de l’OBO est envisagée, il faudra ensuite structurer l’opération avec un avocat fiscaliste : création d’un véhicule d’investissement, application du droit, respect des textes en vigueur.
Une fois le travail de l’avocat réalisé, il faut mettre en œuvre le financement. Là, c’est le courtier expert en financements immobiliers qui intervient : montage d’un dossier complet, analyse de la capacité, projections des flux, de concert avec le stratège patrimonial.
Enfin, un notaire peut être sollicité en vue de procéder aux donations éventuelles de parts de la société créée en nue-propriété par exemple.
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président fondateur de Cheval Blanc Patrimoine -
Joachim Savigny est président fondateur de Cheval Blanc Patrimoine. La société a été créée pour répondre aux objectifs patrimoniaux de ses clients avec une approche pluridisciplinaire interne : Gestion d’actifs financiers, conseil en immobilier, intermédiaire en opérations de banques, négociation d’emprunts immobiliers, conseils juridiques et fiscaux. A Paris, Bordeaux et Versailles, ce sont 35 collaborateurs qui offrent à ceux qui les sollicitent une vision stratégique, globale, et un panel complet des solutions existantes pour offrir l’excellence à leur patrimoine