Investir en immobilier fractionné : une bonne idée en 2024 ?

L’immobilier fractionné est la tendance sur le marché immobilier. On ne parle plus que de cela depuis quelques mois. Il faut dire que les difficultés rencontrées par le marché immobilier ont favorisé l’émergence de nouveaux modes d’investissement pour les épargnants désireux de se positionner malgré des taux au plus haut et des moyens limités. Mais qu’est-ce qui se cache derrière cette expression ? Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ? Combien ça rapporte ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement ? Quelles alternatives peuvent être envisagées ? Retrouvez aussi notre comparatif des meilleures plateformes pour investir en immobilier fractionné et tous nos conseils pour investir avec succès en immobilier fractionné en 2024.

Immobilier fractionné : qu’est-ce que c’est ?

L’immobilier fractionné consiste à acheter une fraction d’un bien immobilier. Vous investissez donc dans un bien en particulier, aux côtés d’autres investisseurs, une somme équivalant à la fraction du bien que vous possédez. L’objectif est à la fois de bénéficier des revenus liés au bien et de dégager une plus-value lors de la revente.

L’immobilier fractionné peut concerner tous types de biens : logements, bureaux, locaux, etc.

Prenons un exemple : si le bien dans lequel vous investissez en immobilier fractionné est un appartement d’une valeur de 300 000 euros et que vous achetez 1/1 000 du bien, alors vous devrez payer votre part 300 euros. Vous recevrez en échange 1/1 000 des revenus du bien. Par exemple, si le loyer est de 750 euros, vous percevrez tous les mois 0,75 euros. Si 5 ans plus tard ce bien est revendu pour 450 000 euros, soit une plus-value de 150 000 euros, vous pourrez récupérer votre investissement initial (300 euros) + 1/1 000 de le plus-value, soit 150 euros, ce qui représente 450 euros.

Attention : avec l’immobilier fractionné, le plus souvent, l’investisseur n’est pas propriétaire d’une partie du bien mais détenteur de titres financiers calibrés pour fournir une part proportionnelle des revenus locatifs et de la plus-value à la revente.

Immobilier fractionné : combien ça rapporte ?

Le rendement de l’investissement en immobilier fractionné est encore relativement peu documenté compte tenu du développement récent de cette forme d’investissement immobilier.

De plus, selon les projets, l’emplacement, le type de locaux, la différence peut être importante. Comptez environ 4 % à 10 % de rendement par an.

Comparatif meilleures plateformes pour investir en immobilier fractionné

Plateforme	Caractéristiques
Tantieme	Lancé en 2023, la plateforme Tantieme propose d’investir en immobilier fractionné avec un ticket d’entrée de 100 euros seulement. Elle permet d’investir dans le résidentiel avec une durée de détention cible de 7 ans et un rendement locatif moyen entre 5 % et 6 %.
Puzzle by Baltis	La plateforme Puzzle by Baltis qui propose de l’immobilier fractionné depuis 2010, puis s’est lancé dans le crowdfunding immobilier, est revenu à son activité première en 2024. Les biens sont des locaux commerciaux en cœur de ville. Le ticket d’entrée est de 100 euros et la durée de détention cible de 7 ans pour un rendement locatif moyen entre 5 % et 7 %.
Meute	La plateforme, Meute, filiale de Louve Invest (spécialisée en SCPI) propose de l’immobilier fractionné en direct dans le résidentiel avec une durée de détention cible de 8 ans, un investissement minimum de 200 euros et un rendement locatif moyen entre 4 % et 6 %.

Quels sont les avantages de l’immobilier fractionné ?

Un ticket d’entrée accessible avec l’immobilier fractionné

Il est possible d’investir en immobilier fractionné avec quelques centaines d’euros le plus souvent. Il n’a donc jamais été aussi accessible de se positionner sur le marché immobilier.

Un rendement moyen attractif quand on investit en immobilier fractionné

Entre 4 % et 8 % environ, c’est le rendement visé par les plateformes d’immobilier fractionné pour leurs différents projets.

Aucun souci de gestion avec l’immobilier fractionné

Vous touchez vos revenus tirés des loyers et de la plus-value à la revente du bien sans lever le petit doigt. C’est en effet la société de gestion qui s’occupe de tout. Avec l’immobilier fractionné, pas besoin de passer devant le notaire, de trouver des locataires, d’entretenir le bien, etc. Ce sont les professionnels de la plateforme qui s’occupent de la gestion de votre bien au quotidien.

La possibilité de sélectionner le bien dans lequel on investit avec l’immobilier fractionné

Alors que les foncières cotées ou les SCPI ne permettent pas à l’investisseur de choisir lui-même le(s) bien(s) dans le(s)quel(s) il investit, avec l’immobilier fractionné, c’est tout l’inverse. Vous choisissez parmi les biens proposés par les plateformes d’immobilier fractionné dans quel bien vous voulez investir et vous vous positionnez sur ce bien là spécifiquement.

La fiscalité avantageuse de l’immobilier fractionné

Comme nous l’avons vu plus haut, vous n’êtes pas réellement propriétaire d’une fraction du bien mais détenteur de titres financiers calibrés pour fournir une part proportionnelle des revenus locatifs et de la plus-value à la revente. Il s’agit le plus souvent d’obligations ; et les revenus perçus avec ces produits financiers sont taxés soit à la flat tax à 30 %, soit au barème de l’impôt sur le revenu (IR) + 17,2 % de prélèvement sociaux (PS). C’est vous qui choisissez selon ce qui est le plus avantageux pour vous, alors qu’avec un investissement dans un bien immobilier en direct, ou bien en SCPI, les gains seront forcément taxés au barème de l’IR + PS, ce qui est désavantageux si votre tranche marginale d’imposition est supérieure à 11 %.

Quels sont les inconvénients de l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné comporte malgré tout quelques inconvénients et expose à un certain nombre de risques dont il vaut mieux avoir conscience avant de se lancer. Nous vous les détaillons ici.

Immobilier fractionné : un placement non garanti en capital

L’immobilier fractionné n’est évidemment pas garanti en capital. Cela signifie que le rendement n’est pas garanti et peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, mais aussi que la revente de ses titres peut être l’occasion de subir une plus-value, comme une moins-value, selon les fluctuations du marché immobilier.

Immobilier fractionné : un investissement peu liquide

Il n’est pas évident de revendre ses titres financiers. D’ailleurs, la sortie de ce placement est encore peu documentée car s’agissant d’une industrie neuve, elle n’a pas encore été largement exposée à ce cas de figure. Mais on peut juger que le marché secondaire actuellement quasi inexistant est un frein à la liquidité de ce type d’investissement.

Immobilier fractionné : la diversification est à votre charge

Avec l’immobilier fractionné, vous investissez dans une fraction d’un bien donné et non dans une fraction d’un parc immobilier comme ce peut être le cas avec un investissement en SCPI ou en foncières cotées. La diversification est donc inexistante. À vous d’y remédier en investissant dans plusieurs biens, idéalement dans des régions différentes, appartenant à des secteurs différents (résidentiel, locaux, etc.).

Immobilier fractionné : un secteur très récent

L’immobilier fractionné est un tout nouveau modèle d’investissement qui en est encore à ses balbutiements. On n’a donc encore très peu de recul sur le rendement de ce type d’investissement, mais aussi (même) sur son modèle économique. Ainsi, le modèle de royalties de Bricks a été remis en cause par l’AMF.  Blocks s’est lancé à l’été 2023, avant de rembourser ses investisseurs pour revoir leur business model. Soyez vigilant avant d’investir.

Quelles sont les alternatives à l’immobilier fractionné en direct ?

Il existe plusieurs types d’investissement qui permettent de se positionner sur le marché immobilier avec de petits montants, sans aucun souci de gestion. On peut notamment citer les SCPI, le crowdfunding immobilier ou encore les foncières cotées qui comportent quand même des différences notables.

Immobilier fractionné Vs SCPI

Avec l’investissement en SCPI, l’investisseur investit dans une fraction d’un parc immobilier et non dans un bien en particulier. Il bénéficie donc d’une mutualisation des risques qui lui est particulièrement favorable. Cependant, l’investisseur ne peut pas choisir lui-même les biens dans lesquels il va investir. Ce sont les gérants de la SCPI qui se chargent de la composition du parc immobilier. Notez que l’objectif est là aussi de dégager des revenus tant que les parts sont détenues, mais aussi une plus-value à la revente. Le rendement moyen annualisé est de 8,3 % sur la période 1982-2022 selon l’étude IEIF 2023, « 40 ans de performances comparées ». Comme pour l’immobilier fractionné, les SCPI ne bénéficient pas d’une garantie du capital et le rendement, comme le prix des parts, peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. Il existe le plus souvent un marché secondaire qui permet de maintenir une certaine liquidité. Les gains sont taxés à la fiscalité des revenus fonciers, c’est-à-dire au barème de l’imposition sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Le ticket d’entrée d’une SCPI oscille le plus souvent entre 1 000 et 10 000 euros.

Immobilier fractionné Vs crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier permet une exposition indirecte à l’immobilier. Le crowdfunding immobilier consiste en effet à prêter de l’argent à des promoteurs ou des marchands de bien qui lèvent des fonds sur des plateformes dédiées afin de financer un projet. Et vous êtes donc créancier de l’opération immobilière et en aucun cas propriétaire d’une fraction du bien. Le rendement moyen en 2023 du crowdfunding immobilier était de 10 %, ce qui constitue un atout considérable de ce type d’investissement. Attention, la liquidité de ce type de placement est quasiment inexistante. Les sous prêtés sont bloqués pendant une période donnée, connue à la souscription, mais des retards peuvent exister. Ils sont d’ailleurs de plus en plus fréquents. Vous n’êtes donc pas absolument certain de retrouver votre mise au bout du temps imparti, mais dans ce cas, les intérêts vous sont servis plus longtemps. Il existe aussi bien sûr un risque de perte en capital lié au risque de faillite du promoteur et/ou de la plateforme. Attention, la diversification est à votre charge. À vous d’investir dans plusieurs projets, sur différentes plateformes, dans des régions différentes et avec des typologies de bien immobilier variées. Les gains liés au crowdfunding immobilier sont taxés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou au barème de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux si cela est plus avantageux pour vous. Le ticket d’entrée du crowdfunding immobilier se situe aux alentours de quelques centaines d’euros, voire au millier d’euros.

Immobilier fractionné Vs foncières cotées

Avec les foncière cotées, l’investisseur achète les actions en Bourse d’une société possédant un parc immobilier, ce qui signifie que, comme dans le cas des SCPI, l’investisseur ne choisit pas précisément l’actif dans lequel il investit. Cette caractéristique permet aussi une bonne diversification et une mutualisation des risques. L’investisseur pourra percevoir des revenus via les dividendes et, idéalement, empocher une plus-value à la revente de ses actions. Là encore, ce placement n’est pas garanti en capital et les dividendes ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse, tout comme le prix de l’action qui verra son cours de Bourse fluctuer et donc le risque de moins-value est bien présent. Mais sur le long terme, ce sont des actifs particulièrement attractifs. Ainsi, de 1982 à 2022, le rendement moyen des foncières cotées est de 11,3 % selon l’étude IEIF 2023, « 40 ans de performances comparées ». Notez que la liquidité des foncières cotées est très élevée. Il est possible de revendre ses actions en quelques clics aux heures de cotation. Les gains liés aux foncières cotées sont taxés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou au barème de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux si cela est plus avantageux pour vous. Le ticket d’entrée varie entre moins d’un euro (le cours de l’action « Fonciere Paris Nord » est de 50 centimes d’euros environ en juillet 2024) à plusieurs centaines d’euros.

Tableau comparatif des différentes formes d’immobilier fractionné

	Ticket d’entrée	Rendement moyen annualisé (brut)	Liquidité	Diversification	Fiscalité
Immobilier fractionné	100€ à 200€ (parfois 1€ mais exceptionnel)	Entre 5 % et 10 % /an	Très faible	À votre charge	Flat tax à 30 %
SCPI	1 000€ à 10 000€  (parfois 200€ mais exceptionnel)	8 % environ*	Moyenne selon marché secondaire	Relativement bonne	Fiscalité des revenus fonciers
Crowdfunding immobilier	1 000 € environ parfois quelques centaines d’€	10 %	Très faible	À votre charge	Flat tax à 30 %
Foncière cotée	Moins de 1€ à quelques centaines d’€	Plus de 11 %*	Forte	Relativement bonne	Flat tax à 30 %

* Étude IEIF 2023, « 40 ans de performances comparées »

Comment investir en immobilier fractionné en 2024 ? Nos conseils

Diversifier votre investissement en immobilier fractionné

Il est nécessaire de posséder un patrimoine diversifié, en investissant sur le marché immobilier, mais aussi sur le marché actions, voire sur le marché des matières premières ou dans des actifs de diversification comme les crypto monnaies ou la forêt ou la vigne par exemple.

Au sein de votre poche dédiée à l’immobilier, il est recommandé de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier et d’investir dans plusieurs types d’investissement, par exemple en crowdfunding immobilier, en SCPI et en immobilier fractionné, tout en ayant investi dans sa résidence principale.

Enfin, dans la poche dédiée à l’immobilier fractionné, investissez dans plusieurs biens sur plusieurs plateformes différentes, avec des typologies de bien différents (locaux, résidentiel, etc).

Opter pour un acteur de l’immobilier fractionné sérieux

Même si l’immobilier fractionné est un type d’investissement relativement récent, certains acteurs sont implantés dans l’investissement immobilier depuis longtemps et ont un track record de projets (en SCPI, en crowdfunding immobilier par exemple…) qui inspirent la confiance. Optez pour un acteur sérieux, qui respecte la réglementation en vigueur et ne se trouve pas dans le viseur de l’AMF. Vous pouvez aussi vous aider des avis clients de la plateforme pour faire votre choix.

Choisir un acteur de l’immobilier fractionné qui limite les frais

Comme souvent, le rendement du placement peut être grevé par des frais trop importants. C’est donc aussi un point à surveiller quand on veut investir dans l’immobilier fractionné. Faites un comparatif et privilégiez les plateformes d’immobilier fractionné qui sont solides, sérieuses…et qui présentent des frais raisonnables.

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