L’année 2018 marque l’entrée en vigueur de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le remplaçant de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Pour les Français qui restent imposables, ces stratégies pourraient faire baisser la note.
La loi de Finances 2018 prévoit la suppression de l’ISF au profit de l’IFI. Cette nouvelle mesure change la donne pour de nombreux contribuables. En effet, depuis le 1er janvier 2018, seuls les actifs immobiliers sont comptabilisés dans ce nouvel impôt. Ceux qui possèdent un patrimoine exclusivement immobilier seront donc autant taxés à l’ISF qu’à l’IFI. Voici plusieurs stratégies pour neutraliser ou abaisser cet impôt.
Réorganiser son contrat assurance vie
Ceux qui détiennent au sein de leur contrat d’assurance-vie des unités de compte investies dans l’immobilier (SCPI , OPCI sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière et ont donc tout intérêt à s’alléger. La meilleure solution consisterait à se retirer des fonds immobiliers et réorienter son capital vers d’autres unités de compte en valeurs mobilières, puisque celles-ci ne sont pas concernées par ce nouvel impôt. Rappelons notamment que les Foncières cotées ne sont pas concernées par l’IFI dès lors que l’actionnaire détient moins de 5 % de parts d’une foncière (ce qui est le cas la plupart du temps) et peuvent donc aussi constituer un placement alternatif judicieux pour se positionner sur l’immobilier en échappant à cet impôt.
Pour rappel, sous l’ISF, il convenait de déclarer la valeur du contrat d’assurance-vie « rachetable » au 1er janvier de l’année d’imposition ce qui n’est plus le cas avec l’IFI. Mais même si l’IFI exclut les assurances-vie de sa base taxable (hors SCPI et OPCI), cette simplification de l’assiette ne signifie pas pour autant que ces produits sont exempts de toutes taxes ou impôts. Pour en savoir plus consulter notre dossier complet sur l’assurance-vie et sa fiscalité.
Limiter l’IFI en réduisant son patrimoine immobilier
La solution la plus radicale pour diminuer l’IFI ou le gommer consiste à réduire son patrimoine immobilier. Si un épargnant dispose d’un patrimoine taxable à l’IFI estimé à 1,35 million d’euros comprenant un bien immobilier locatif d’une centaine de milliers d’euros, la vente de ce bien peut changer la donne. En effet, cela effacerait l’IFI à régler alors qu’en conservant ce bien, l’impôt s’élèverait à 2 250 euros, une économie non négligeable.
Attention cependant, avant de revendre son bien, il est conseillé de calculer en amont le montant d’impôt estimé sur la plus-value, lequel varie selon la durée de détention. Les contribuables sont exonérés de l’impôt sur les plus-values après 22 ans de détention et exonérés de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention. Pour déterminer s’il est réellement intéressant de céder son bien, il faut comparer l’économie d’IFI obtenue après la vente avec les montants dus au titre de la plus-value immobilière et des prélèvements sociaux.
En ce qui concerne la résidence principale, sachez qu’elle jouit d’un abattement de 30 % dans le calcul de l’IFI et est donc pris en compte dans l’assiette taxable seulement 70 % de sa valeur. Gardez également en tête qu’en cas de revente, la résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values et de prélèvements sociaux.
Donation de son vivant et démembrement de propriété pour réduire l’IFI
La réorganisation de son contrat d’assurance-vie et la vente de certains biens ne sont pas les seules solutions pour abaisser l’IFI. Des stratégies pour faire baisser le montant d’IFI à payer permettent aussi d’anticiper la transmission de son patrimoine. Un parent peut donner à un enfant l’usufruit temporaire d’un bien immobilier qu’il détient pour une durée limitée, fixée par exemple à 10 ans. Ce dernier pourra alors se loger sans frais ou louer le bien pour encaisser les loyers et payer ses études par exemple. Dans le cas où le donateur est assujetti à l’IFI, la valeur du bien immobilier ayant fait l’objet d’une donation d’usufruit temporaire sort de son patrimoine taxable à l’IFI et c’est le donataire, l’enfant qui reçoit le bien qui devra rajouter la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine. Mais son patrimoine immobilier est généralement inférieur à 1,3 millions d’euros et n’est donc pas taxable à l’IFI. Attention cependant, pour ne pas que cette pratique soit qualifiée d’abus de droit, mieux vaut pouvoir prouver qu’on n’y a pas recours uniquement pour une raison fiscale.
Autre option, privilégier l’achat de nue-propriété de bien immobilier. Il s’agit d’une stratégie efficace pour alléger son IFI tout en continuant à se bâtir un patrimoine immobilier si on accepte de ne pas dégager de revenus locatifs immédiats. L’investisseur intègre ainsi dans son patrimoine un bien acheté avec une décote par rapport au prix du bien immobilier en pleine propriété. De plus, comme nous l’avons vue précédemment, la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable au regard de l’impôt sur la fortune immobilière. La détention du bien en nue-propriété est limitée dans le temps et dépend notamment du type d’investissement choisi immobilier en direct ou pierre papier via une SCPI. Ce n’est qu’une fois le démembrement usufruit, nue-propriété terminé que le bien sera comptabilisé dans l’IFI de l’acheteur et les premiers revenus locatifs seront perçus par ce dernier.
Ainsi, si la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière fera baisser la note des contribuables disposant surtout de valeurs mobilières, ce ne sera pas le cas pour ceux dont le patrimoine se compose essentiellement d’actifs immobiliers. Ces derniers peuvent ainsi être incités à réorganiser leur patrimoine.
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.