Pourquoi et comment créer une SARL de famille ?

La création d’une Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille permet de détenir dans un contexte familial, des biens immobiliers gérés et cela dans la limite d’un lien direct sur 2 niveaux de parenté. Ce dispositif, qui concerne toutes les activités commerciales, industrielles ou artisanales, peut répondre à de nombreux objectifs comme la transmission du patrimoine et la protection sociale du gérant.

Découvrez dans cet article tous les avantages à créer une SARL de famille, les points de vigilance, notre présentation d’un cas concret et nos explications sur la rédaction des statuts d’une SARL de famille.

SARL de famille et optimisation de la transmission du patrimoine

La transmission peut se préparer à différents niveaux, avec la donation, le démembrement de propriété ou le démembrement de parts sociales. Ainsi, la donation et le démembrement de propriété ont des pouvoirs très limités en matière de transmission et revêtent un caractère définitif.

L’investissement en location meublée via une société à l’IR (impôt sur le revenu) de type SARL de famille avec démembrements des parts sociales est l’outil le plus pertinent en matière de transmission.

Il est en effet possible de procéder au démembrement des parts sociales de la société disposant d’un capital faible, en donnant la nue-propriété des parts aux enfants, les parents conservant l’usufruit. Du vivant du client, celui-ci va percevoir les revenus, à son décès les parts reviendront alors sans droits complémentaires aux enfants sur le modèle de l’exemple suivant : les conjoints créent une SARL de famille.

L’exemple de création d’une SARL de famille entre conjoints

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La société que nous prenons en exemple pourrait être constituée avec un capital social de 2 000 €. La société réalise un investissement de 1 000 000 €, qu’elle va financer grâce à un apport en compte courant d’associés réalisé par les parents.

La SARL va disposer d’un actif de 1 000 000 € (les biens immobiliers acquis) et d’un passif de 1 000 000 € (le compte courant d’associé). Sa situation nette sera de ce fait quasi nulle.

Postérieurement à la réalisation de l’investissement, les parts détenues par les parents feront l’objet d’un démembrement de propriété. La nue-propriété est concédée aux enfants, les parents en conservant alors l’usufruit. Le coût du démembrement étant calculé sur la valeur des parts transmises, tant que la situation nette est proche de zéro, la valeur des parts démembrées sera elle presque nulle et cette transmission se fera alors quasiment sans droits de donation.

Au décès des conjoints, les enfants récupéreront la pleine propriété des parts sans droits complémentaires.

L’acquisition de biens via la SARL de famille avec démembrement des parts sociales permet a contrario d’un démembrement de propriété de biens en direct, de bénéficier de l’amortissement du bien et de la récupération de TVA, puisque dans notre cas le démembrement ne porte que sur les parts et non sur les biens acquis.

Chaque année, la SARL remboursera, via sa trésorerie disponible, le compte courant d’associé des parents. En effet, ce dernier devra être remboursé pour pouvoir optimiser la transmission.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter le guide sur la SARL DE FAMILLE de MASTER CONSEIL.

Récapitulatif des avantages à créer une SARL de famille

En plus de donner un choix sur le prélèvement de l’impôt entre l’IS (l’impôt sur les sociétés) et l’IR, la SARL de famille représente des avantages non négligeables en termes de sécurisation et transmission du patrimoine au sein d’une même famille :

• elle permet (sous conditions) de faciliter la transmission ;
• elle offre le droit d’adapter la nomination de gérance à travers l’assujettissement au RSI du gérant majoritaire ;
• l’adhésion au RSI donne également le bénéfice de la protection sociale ;
• elle permet une distribution uniquement basée sur le résultat (ou remboursement compte courant d’associé) ;
• elle donne l’avantage de la cotisation de trimestres (3 par an même avec le minimum de cotisations).

SARL de famille : qu’en est-il des points de vigilance ?

Comme chaque investissement immobilier ou financier, il existe toujours un revers de la médaille. Cela peut émaner de soucis financiers, mais surtout d’événements délicats entre les membres de famille qui ont décidé de créer leur SARL, notamment, certains évènements susceptibles de remettre en cause l’article 239 bis AA du CGI (divorce, décès…).

Ainsi, nous citons les évènements susceptibles de modifier le statut fiscal de la société :

• le divorce ;
• le décès d’un frère ou d’une sœur ;
• le décès du propriétaire d’une EURL.

Mais il faut également prêter attention à d’autres aléas, notamment :

• un coût comptable et juridique un peu plus élevé ;
• la perte du bénéfice de l’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes et par conséquent, l’assujettissement à l’Impôt sur les sociétés.

La rédaction des statuts de la SARL de famille

Il faut prendre en compte que pour créer une SARL de famille, il est impératif de passer par certaines étapes administratives. De ce fait, pour éviter toute erreur qui peut coûter cher, il est conseillé de faire appel à un expert du domaine, notamment un conseiller en gestion de patrimoine.

Nous vous présentons néanmoins quelques conseils pour la rédaction des statuts qui peuvent vous éviter certaines erreurs courantes :

• liberté pour la rédaction des statuts (dérogation à l’article 1844 du code civil) ;
• objet de la SARL : location meublée (exclusif) ;
• associés : vigilance quant à la nature de chacun des associés ;
• gérance : vigilance sur la personne en charge de la gérance ;
• opter pour l’article 239 bis AA du CGI directement dans les statuts ;
• reprise des engagements (en précisant les lots et le nom des personnes ayant pris

les engagements) ;

• TVA : prévoir la renonciation à la franchise en base ;
• date de clôture au 31/12 de chaque année (nécessité d’un arrêt comptable du fait de l’option pour l’IR).

Nous le rappelons encore, une étude personnalisée réalisée par un professionnel du patrimoine est nécessaire pour comprendre la portée et les risques de l’investissement, la législation en vigueur, le marché de l’immobilier d’investissement et la situation personnelle de l’investisseur étant susceptibles d’évolution. Les informations présentées ne sont données qu’à titre purement indicatif et ne constituent pas une consultation juridique.

Document non contractuel.

MASTER CONSEIL reste à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche qui ne manquera pas de vous satisfaire pour l’exonération totale ou partielle de vos frais de succession.

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