Alors que le marché immobilier repart à la hausse, porté par des taux d’intérêt toujours faibles malgré leur légère remontée, Café du Patrimoine vous livre ses conseils pour vendre son bien immobilier rapidement et au meilleur prix, détaille les méthodes d’estimation d’un bien immobilier et revient sur les mandats de vente et les obligations légales du vendeur comme les diagnostics techniques.
Vente immobilière : 4 règles pour réussir la vente de votre maison ou appartement
Partager son annonce immobilière auprès de son entourage
Diffusez largement l’annonce de votre bien immobilier en vente par l’intermédiaire des agents immobiliers, des sites internet et du bouche-à-oreille mais aussi via les réseaux sociaux. Vous pouvez aussi créer un mini site dédié à votre vente, via Google par exemple, avec une description précise du bien et de nombreuses photos, que vous pourrez partager sur les réseaux sociaux. Pour les plus paresseux, vous pouvez partager directement votre annonce sur un réseau social comme Facebook. Votre agence immobilière pourra elle aussi veiller à ce que votre logement soit référencé en ligne, sur son site web et sur des sites multi-enseignes comme Seloger.com, par exemple. Si vous décidez de vendre votre bien sans passer par une agence immobilière, le site de particulier à particulier (pap) propose lui aussi de créer une page avec description détaillée, informations obligatoires et photos.
Valoriser son bien immobilier grâce au home staging
Soignez la présentation de votre bien lors des visites. Faites un grand ménage et rangez. Refixez les prises qui doivent l’être, changez les ampoules défectueuses, donnez un petit coup de peinture si besoin. Le jardin s’il y en a un, doit également être impeccable. On achète plus facilement une maison avec un jardin fleuri, à la pelouse tondue qu’un jardin à l’abandon avec une grille rouillée.
En cas d’intérieur vieillot et usé ou trop original, pourquoi ne pas avoir recours à l’« home staging » pour valoriser votre bien immobilier ? Il s’agit d’une technique de réaménagement dans le cadre d’une vente de bien immobilier qui a pour objectif de rendre un logement plus agréable et plus neutre afin que le potentiel acheteur s’y projette. Exit donc le tapis passé, les fauteuils Louis-Philippe, l’accumulation de bibelot et la tapisserie à fleurs sur les murs posée par votre père dans les années 60, ils seront remplacés par des murs blancs, un intérieur épuré et neutre. Mais les appartements occupés par les personnes âgés ne sont pas les seuls à avoir besoin d’« home staging ». Un appartement aux murs très colorés, à la cuisine envahie par les dessins d’enfants et un salon rempli de photos devra lui aussi être « dépersonnalisé ». N’oubliez pas que des pièces rangées et désencombrées paraîtront aussi plus spacieuses.
Dans le même esprit et afin de montrer votre appartement ou votre maison sous son meilleur jour, choisissez judicieusement les horaires de visite pour proposer la meilleure luminosité.
Informer les potentiels acheteurs lors des visites
Préparez l’argumentaire sur les principaux atouts du bien, et constituez un dossier reprenant l’ensemble des informations pratiques susceptibles d’intéresser les potentiels acheteurs : plan du logement, impôts locaux, charges de la copropriété (avec éventuellement travaux faits récemment, travaux en cours et travaux à venir), mais aussi liste des établissement scolaires à proximité, transports, commerces, etc.
Fixer le bon prix de son logement
Soyez flexible tout en sachant négocier pour vendre au meilleur prix.
En ce qui concerne les prix de l’immobilier, dans le contexte de taux bas que nous connaissons actuellement, la pénurie de logements n’aidant pas les acquéreurs, les délais de vente ont tendance à se contracter en région parisienne et dans les grandes métropoles en région. Les négociations sont aussi moins disputées. Pour mettre toutes les chances de son côté, vendre rapidement et au bon prix, la meilleure solution, c’est de proposer un prix qui corresponde réellement au marché. Nous détaillons dans le paragraphe suivant, les différentes façons de calculer le juste prix de votre logement.
4 méthodes pour déterminer le prix de votre bien immobilier
Suite à ces premières recommandations, il est important de préciser que la réussite de la vente de votre logement nécessite surtout de proposer un prix juste afin d’attirer un maximum d’acheteurs et gagner du temps lors de la transaction.
Plusieurs méthodes existent pour déterminer la valeur d’un bien immobilier :
Méthode par comparaison : comparer votre logement avec d’autres biens immobiliers vendus
La comparaison est la méthode la plus connue. Elle consiste à évaluer le bien immobilier à partir de transactions réalisées sur des biens aux caractéristiques similaires. La Chambre des Notaires ou des sites Internet spécialisés dans l’immobilier du type Meilleursagents.com peuvent aisément vous fournir ce type d’information.
Méthode par le revenu : évaluer les revenus générés du bien immobilier
La méthode des revenus a pour principe d’évaluer le bien en fonction des revenus réels ou estimés que ce dernier est susceptible de générer dans une période future. Les loyers futurs sont actualisés pour déterminer la valeur du bien. Cette méthode est particulièrement pertinente pour un acquéreur investisseur qui souhaite acheter un bien en vue de sa location.
Méthode du coût de remplacement : obtenir la valeur du bien immobilier selon les coûts de construction
Le coût de remplacement est une méthode qui permet d’obtenir la valeur du bien selon le coût de sa reconstruction qui prend en compte la valeur du terrain, les coûts de construction et les différents frais annexes (droits d’enregistrement, TVA, etc.).
Méthode indiciaire : appliquer un indice sur la valeur initiale du bien immobilier
La méthode indiciaire consiste à partir de la valeur antérieure du bien et lui appliquer un indice ou un coefficient de variation.
En tous les cas, il convient de faire évaluer son bien par un (et même plusieurs) professionnel(s) afin d’avoir un avis juste et fiable. Pour fixer une fourchette de prix, le professionnel s’appuiera sur de nombreux éléments et notamment la superficie du bien, son état général, son environnement, et les transactions comparables qui ont eu lieu récemment à proximité.
Choisir le bon mandat de vente
Ce document incontournable de la vente immobilière est un document contractuel signé entre le vendeur du bien et un agent immobilier qui autorise un tiers (l’agent immobilier) à commercialiser et négocier le bien.
Il existe quatre types différents de mandats de vente :
Mandat simple de vente
Le mandat simple qui permet au vendeur de confier la vente de son bien à plusieurs agents immobiliers différents. Le vendeur peut toujours vendre son logement par lui-même.
Mandat exclusif immobilier
Le mandat exclusif par lequel le vendeur confie la vente de son logement à un seul et unique agent immobilier. Le vendeur peut toujours vendre son bien par lui-même mais devra payer un montant égal à la commission d’agence.
Mandat de vente co exclusif
Le mandat co-exclusif qui permet au vendeur de confier la vente de son bien à un nombre limité et déterminé d’agents immobiliers. Le vendeur peut toujours vendre son bien par lui-même mais il devra dédommager l’ensemble des agences immobilières.
Mandat de vente semi exclusif
Le mandat semi-exclusif par lequel le vendeur confie la vente de son bien à un seul agent immobilier mais peut toujours vendre son bien par lui-même.
Sachez que la seule rémunération associée au mandat de vente sont les frais d’agence, payables uniquement en cas de vente immobilière effective. Relativement importants, ils représentent 3 % à 6 % du prix de vente du bien immobilier.
Il est néanmoins recommandé de faire appel à une agence immobilière pour sa transaction immobilière, surtout pour les biens atypiques ou situés dans des zones où le marché immobilier n’est pas particulièrement dynamique. Mais le recours à une agence permet aussi de profiter des conseils et expérience d’un professionnel dont c’est le métier. Il saura mettre en avant votre bien, filtrer les dossiers pour ne garder que ceux qui auront le plus de chances d’aboutir, vous aiguiller lors de la négociation, et il vous aidera également à constituer un dossier répondant à toutes les obligations légales.
Vente immobilière : les obligations légales du vendeur
La première obligation du vendeur est de remettre le bien vendu à l’acquéreur dans le même état qu’au jour où l’acquéreur l’a visité et conforme à la description de l’avant-contrat (sans retirer les cheminées et glaces dans un appartement haussmannien par exemple).
L’achat d’un logement vendu libre
Le vendeur doit remettre à l’acquéreur les clefs et libérer les lieux à la date de la vente, sauf si les parties ont convenu ensemble que le vendeur pourrait rester dans les lieux quelques temps après la vente. Attention, dans ce cas, mieux vaut en informer le notaire qui se chargera d’établir des clauses spécifiques qui garantiront qu’aucune des parties ne soit lésée.
L’achat d’un logement vendu occupé
Dans le cas d’un bien vendu loué, le vendeur doit fournir à l’acquéreur :
- Le bail ;
- L’état des lieux ;
- Le dépôt de garantie ;
- Le prorata de loyer
Diagnostic immobilier obligatoire à fournir aux acheteurs
Dans le cadre de son obligation d’information, le vendeur doit communiquer à l’acheteur toutes les informations en sa possession au moment de la vente, sur la situation de l’immeuble (éventuelles procédures en cours, existence d’un bail, servitudes, etc.) mais également tous les diagnostics techniques obligatoires.
Le vendeur doit donc préparer un dossier sur les différents diagnostics techniques du bien à vendre. Ces derniers ont tendance à s’accumuler au fil des ans et il est important de vérifier que vous avez bien listé l’ensemble des diagnostics obligatoire sans oublis.
Constituer un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) est en effet obligatoire. Vous devrez pour cela faire appel à un diagnostiqueur certifié. N’hésitez pas à demander des devis à plusieurs professionnels pour comparer les prix proposés.
La liste des diagnostics obligatoires évolue suivant la superficie du logement, sa géolocalisation, la date du permis de construire, mais aussi fonction de l’ancienneté des installations de gaz et d’électricité, etc.
- Le diagnostic plomb pour les immeubles bâtis avant le 1er janvier 1949 ;
- Le constat d’amiante pour les immeubles bâtis avant le 1er juillet 1997 ;
- L’état parasitaire (termites) datant de moins de six mois ;
- Le diagnostic mérule (champignon qui attaque le bois) ;
- L’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT) datant de moins de six mois ;
- Le diagnostic radon ;
- Le diagnostic installation intérieure de gaz naturel datant de moins de trois ans ;
- Le diagnostic électricité datant de moins de trois ans ;
- Le diagnostic des installations d’assainissement non collectif datant de moins de trois ans ;
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de dix ans ;
- La loi Carrez mentionnant la superficie du bien ;
- Un diagnostic technique de l’immeuble en copropriété (si vous êtes copropriétaire).
Vous pouvez retrouver le détail des diagnostics obligatoires et documents à fournir sur le site officiel des notaires de France.
Vente immobilière : les autres obligations du vendeur
Le vendeur est également tenu de communiquer à l’acquéreur l’existence et la conformité :
- Des équipements de récupération et de redistribution des eaux de pluie pour un usage domestique ;
- Des détecteurs de fumée.
Dans le cas d’une copropriété, le vendeur doit également fournir à l’acquéreur :
- La fiche synthétique de la copropriété ;
- Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes les modifiant ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
- Le carnet d’entretien de l’immeuble incluant les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements collectifs ;
- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur.
Dans le cas de la vente d’une maison, le vendeur doit communiquer à l’acquéreur :
- Les permis de construire et de modifications s’il y a lieu, ainsi que la déclaration de travaux, le procès-verbal de réception, la déclaration d’achèvement des travaux et enfin l’attestation de non-opposition à conformité délivrée par la mairie ;
- La police d’assurance dommages-ouvrage et la preuve du paiement de la prime si les travaux datent de moins de 10 ans ;
- L’existence du raccordement au tout-à-l’égout ou, à défaut, signifier à l’acquéreur que le réseau d’assainissement est privatif ;
- Si la maison est située dans un lotissement ou un groupement d’habitations, le cahier des charges, les statuts de l’association syndicale (s’il y a lieu), les nom et adresse de son représentant, les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
Source image : Freepik
Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.