Diversifier ses placements, avoir un pied-à-terre pour les vacances, préparer sa retraite sous le soleil, autant d’arguments qui peuvent motiver un investissement immobilier à l’étranger. Attention cependant, la prudence est tout de même de mise. Découvrez les raisons qui pourraient vous pousser à investir dans l’immobilier à l’étranger, comment choisir son bien et mener à bien la transaction, nos clés sur le financement de cet investissement immobilier particulier et notre focus sur la fiscalité en vigueur.
Pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger ?
Investir dans l’immobilier à l’étranger pour se constituer un patrimoine de sécurité
Selon le 4ème baromètre de l’épargne immobilière Perial & IFOP, les Français sont de plus en plus nombreux à envisager le financement personnel de leur retraite mais également la constitution d’un patrimoine de sécurité. 65 % des Français et 69 % des Franciliens jugent qu’il est indispensable d’épargner pour financer sa retraite. Ces derniers semblent privilégier l’épargne immobilière perçue comme le « produit de retraite par excellence ». Alors que le prix de l’immobilier, parisien notamment, affiche une hausse record, l’investissement dans les grandes métropoles européennes trouve un nouvel attrait, surtout celles dont les prix sont inférieurs à la capitale française.
Investir à l’étranger pour bénéficier de prix plus attractifs qu’en France
En effet, le marché immobilier français est de moins en moins accessible malgré la faiblesse des taux d’intérêt. Les prix de l’immobilier explosent et investir en France n’est plus accessible à tout le monde. En 2018, la moitié des arrondissements parisiens affichaient des prix bien supérieurs à 10 000€/m2. Les prix de l’immobilier en France augmentent plus vite que les revenus des ménages, ce qui n’est pas le cas dans tous les pays européens.
D’après le 4ème baromètre de l’épargne immobilière Perial & IFOP, 32 % des Français et 38 % des Franciliens se disent prêts à investir dans l’immobilier à l’étranger.
Une étude du réseau immobilier ERA datant de juin 2018 souligne l’attractivité d’une ville comme Berlin où, malgré des prix de vente moyens d’appartements affichant une hausse à deux chiffres (10 % à 44 %), ces derniers restent bien plus abordables que la capitale française. En 2017, un logement a été vendu en moyenne environ 262 000 euros à Berlin, contre 451 000 euros à Paris et plus de 771 000 euros à Londres. Londres, cependant, plombée par le Brexit, affichent des prix en baisse et pourrait peut-être même retrouver de ce fait une certaine attractivité. L’Espagne (notamment Barcelone et Madrid) ainsi que le Portugal, favorisés par l’héliotropisme, restent des destinations qui ont la faveur des investisseurs dans l’immobilier résidentiel. D’ailleurs, en 2018, un acheteur sur trois était Français au Portugal. En Espagne, les Français étaient eux les deuxièmes acheteurs étrangers derrière les Britanniques.
Mais l’on aurait tort de négliger la Hongrie et sa capitale, Budapest, en plein boom, avec des prix qui ont progressé de 35 % depuis 2016. Rome semble également tirer son épingle du jeu. Les appartements en pierre de taille au cœur de la capitale italienne se négocient aux alentours de 2 000€ le m2, un tarif qui attire bien sûr les acheteurs étrangers.
Compagnies Low cost et Internet ont facilité l’investissement immobilier étranger
L’arrivée des compagnies aériennes low cost a fait tomber les frontières spatio-temporelles. Il est maintenant possible d’être en 1h30 à Barcelone pour 30€. Internet permet aussi d’entrer en contact avec le monde entier sans bouger de chez soi. Trouver les bonnes affaires à distance, c’est possible. Attention cependant, réussir son investissement à l’étranger ne s’improvise pas et il conviendra donc de bien suivre les conseils présentés dans cet article.
Comment s’y prendre pour investir dans l’immobilier étranger ?
Choisir le pays de son investissement immobilier à l’étranger
Avant tout, choisissez bien le pays dans lequel vous voulez investir.
Favorisez des pays avec un climat politique stable et des tribunaux indépendants et efficaces. Pour évaluer cela, vous pouvez vous aider des classements publiés par les organisations internationales.
C’est un bon point de départ pour vos recherches : consultez le classement des pays selon leur Indice de Développement Humain (IDH), établi chaque année par le Programme des Nations Unies pour le Développement (PNUD). L’IDH est établi selon des critères de développement économique, mais aussi selon la qualité de la santé, de l’éducation, de l’environnement et de la gouvernance.
Vous pourrez ensuite compléter par d’autres études, comme par exemple celle de Transparence International, qui publie un indice de perception de la corruption.
En tous cas, rendez-vous sur place pour éviter les mauvaises surprises. Ne vouez pas une confiance aveugle à ce que vous pouvez trouver sur Internet ou sur des brochures. Vérifiez et recoupez vos informations.
Investissement immobilier étranger : connaître les spécificités du marché local pour éviter les mauvaises surprises
Le réseau Swixim international met en garde contre l’achat de biens illégaux. Mieux vaut en effet se faire accompagner d’un avocat spécialisé pour être sûr que le bien que l’on souhaite acquérir n’a pas été construit sans permis. Il est également recommandé de connaître les spécificités juridiques du pays dans lequel on souhaite acheter. Ainsi, au Portugal, les créances sont transmises du vendeur à l’acheteur. Si le vendeur a des dettes et qu’elles sont comprises dans la valeur du bien (hypothèque par exemple) alors elles passent à la charge de l’acheteur après la signature de l’acte de vente. Là encore un avocat spécialisé pourra vous aider en dressant un état des lieux complet des dettes transmises à la charge de l’acquéreur et en vérifiant l’état de la subrogation auprès d’un établissement spécialisé.
En Espagne, vous ne pourrez acheter un bien avant d’avoir obtenu votre N.I.E. (Numéro d’Identification d’Étranger), une démarche qui peut s’effectuer auprès de la police locale ou du consulat. Prévoyez tout de même pour obtenir cette immatriculation un délai de quatre à six semaines. Vous devrez en outre ouvrir un compte en banque dans un établissement espagnol afin de faciliter les virements et le règlement des différentes charges (eau, électricité…).
Investissement à l’étranger : prendre en compte l’ensemble des taxes et ne pas uniquement se focaliser sur le prix
Il conviendra de bien prendre en compte au moment de sa recherche les différentes taxes afférentes. Ainsi, par exemple, au Portugal, les droits de mutation représentent 1 % à 8 % du prix de vente. En Espagne, les frais d’achat représentent eux environ 13 % du prix de vente. En Belgique, les frais de notaire correspondent à 15 % à 25 % du prix du bien ! Ces montants sont loin d’être négligeables et mieux vaut donc avoir anticipé cette dépense bien en amont.
Investir à l’étranger : toujours tenir compte de la liquidité du marché
De la même façon, tenez compte de la liquidité du bien. Il ne faudrait pas que vous soyiez amené à le brader en cas de vente rapide.
Par exemple, vous aurez plus de chance de trouver facilement un acquéreur en revendant votre appartement romain de 80m2 qu’en revendant votre maison de 200m2 dans un petit village du nord du Portugal.
Comment financer son investissement immobilier à l’étranger ?
Vous pouvez souscrire un crédit immobilier en France ou dans le pays d’acquisition. Des établissements spécialisés peuvent servir d’intermédiaire entre les banques et vous.
Demander un crédit en France pour acheter un bien à l’étranger
Les banques exigent généralement des garanties en France : hypothèque sur un bien, une caution ou le nantissement d’un contrat assurance-vie, par exemple.
Du fait des différences en matière juridique d’un pays à l’autre, en cas de non remboursement du crédit, la banque pourrait avoir des difficultés à faire valoir ses droits sur le bien à l’étranger.
Emprunter de l’argent dans le pays où se trouve le bien immobilier
Obtenir un crédit immobilier à l’étranger peut s’avérer d’autant plus difficile que vos revenus sont domiciliés en France.
Si toutefois vous y parvenez, il existe des risques de change puisque les remboursements se feront dans la devise locale et non pas dans la devise de vos revenus.
En revanche, vous obtiendrez plus facilement des garanties si votre crédit est souscrit dans le pays du bien.
Fiscalité d’un investissement immobilier étranger
Quel impôt sur le revenu pour un achat immobilier à l’étranger ?
Si votre résidence fiscale est en France, vous devez déclarer votre bien comme s’il était situé en France. Vous devrez déclarer les revenus fonciers en cas de mise en location, et la plus-value en cas de vente, même s’ils proviennent de l’étranger.
Afin d’éviter la double imposition, renseignez-vous sur une éventuelle convention fiscale entre la France et le pays où se trouve le bien. La France a signé une convention en matière d’impôt sur le revenu avec une centaine de pays. L’impôt acquitté à l’étranger sera déduit de l’impôt français par l’intermédiaire d’un crédit d’impôt.
Investissement immobilier à l’étranger et IFI
Concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), en tant que résident français, vous serez imposable en France sur tous vos biens immobiliers situés en France et à l’étranger. L’existence d’une convention fiscale permet d’éviter une double imposition.
Investissement immobilier à l’étranger et droits de succession
En cas de succession, si vous êtes résident Français, l’imposition se fera en France.
Depuis 1999, si votre héritier a été domicilié en France plus de six ans au cours des dix dernières années, la succession sera aussi réglée en France même si vous êtes résident étranger. En cas de conflit sur la résidence fiscale, l’existence d’une convention bilatérale en matière de succession permet de désigner le pays qui va taxer et d’éviter la double imposition.
Pour ne plus payer ces différents impôts, vous pouvez toujours vous expatrier dans un pays à la fiscalité plus douce.
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.