Investissement hôtelier : diversification et défiscalisation

L’investissement dans l’hôtellerie connaît aujourd’hui un renouveau car plusieurs groupes hôteliers ont ouvert au grand public ce qui était réservé auparavant à des investisseurs spécialisés. De fait, deux barrières existaient à l’entrée. D’abord, le prix : acheter seul un hôtel entier est un investissement conséquent. Ensuite, la gestion : on ne s’improvise pas gestionnaire d’un hôtel.  Ces deux éléments ont longtemps constitué un frein à ce type d’investissement. Avec la titrisation, le grand public peut désormais profiter des avantages liés à l’hôtellerie.

Investir dans un hôtel

Deux types d’offres pour deux types d’investisseurs

De la même façon qu’aujourd’hui on peut investir dans un parc immobilier sans avoir pour autant à acheter un appartement ou un immeuble dans sa totalité, il est possible d’investir dans l’hôtellerie sans avoir à acheter un hôtel entier et à en assurer la gestion.

Ce type d’investissement n’est donc plus seulement l’apanage d’investisseurs avertis qui déboursent de grosses sommes. Il est désormais aussi ouvert à des investisseurs particuliers plus modestes qui souhaitent diversifier leurs investissements et profiter de défiscalisations avantageuses.

Ainsi, la plupart des sociétés qui proposent de tels placements s’adressent à deux publics distincts :

• Les investisseurs avertis ou grands investisseurs : la souscription minimale est de l’ordre de 100 000€

• Les investisseurs « classiques » : la souscription minimale varie entre 1000€ et 15 000€

L’investissement se fait le plus fréquemment via un PEA ou un PEA PME.

Les avantages de l’investissement dans l’hôtellerie par rapport à un investissement dans l’immobilier classique

Le groupe Maranatha acquiert des hôtels et engage ensuite des travaux de réaménagement et d’embellissement. Le groupe assure la gestion des hôtels pendant 7 ans puis les revends. Si l’on prend pour un exemple l’achat de l’hôtel M sur une base 100 dont 60 a été financé par des investisseurs et 40 par une dette bancaire. Lorsque l’hôtel M est revendu 7 ans plus tard, l’intégralité de la dette bancaire a été remboursée grâce aux revenus générés par l’hôtel. Et donc, au moment de la vente, même s’il n’y a pas eu de création de valeur, c’est la base 100 qui du coup est à partager entre tous les investisseurs. D’où un rendement attractif.

« Un hôtel est un bien immobilier d’un type particulier », explique Olivier Carvin PDG du Groupe Maranatha. « Il génère des revenus qui remboursent le prêt bancaire. Les travaux d’aménagement, d’amélioration de l’existant augmentent sa valeur et, surtout, dans l’hôtellerie, l’augmentation du chiffre d’affaire implique une augmentation de la valeur du fond de commerce. »

Le premier des avantages réside donc dans l’existence de leviers supplémentaires pour augmenter la valeur du bien.

Le second avantage réside dans un marché français très porteur. En effet, le marché hôtelier français est un secteur dynamique et résilient. La France offre, d’excellentes conditions en termes d’investissement hôtelier : les hôtels français continuent de dégager des revenus parmi les plus solides d’Europe (source : étude MKG Hospitality – European Hospitality Report 2013), et le marché, caractérisé par de nombreuses transactions, est actif (source : Christie + co – Business Outlook 2014). Notre pays reste la première destination touristique mondiale et le flux des touristes étrangers est en augmentation. Pour autant, la capacité d’accueil en centre-ville des grandes agglomérations françaises reste déficitaire (source étude MKG Hospitality – European Hospitality Report 2013).

Ces éléments ouvrent des perspectives d’avenir positives pour un secteur déjà performant et en croissance régulière depuis de nombreuses années.

Les avantages liés à la défiscalisation

La plupart des sociétés qui proposent des offres qui permettent de réduire considérablement l’ISF (jusqu’à 50% de son investissement, dans la limite de 45 000 € de réduction, soit 90 000 € d’investissement).  De plus, vous bénéficiez d’une exonération de 100 % du montant investi au titre de l’ISF.

Il est également possible de réduire son impôt sur le revenu avec une réduction d’IR de 18 % du montant versé au capital initial ou aux augmentations de capital d’une PME, dans la limite de 9 000 € pour une personne seule (correspondant à une souscription au capital de 50 000 €) et de 18 000 € pour un couple marié (correspondant à une souscription au capital de 100 000 €).

Ce type d’investissements permet également de bénéficier d’exonération d’imposition des plus-values éventuelles à l’échéance du fonds (hors prélèvements sociaux).

Comparatif des offres d’investissement hôtelier

Auprès de qui investir ? Sur quels produits, offres ? Pour quels montants ?

Plusieurs acteurs français proposent d’investir dans l’hôtellerie. Entre autres : Extendam, Novaxia Asset Management, Groupe Maranatha

Extendam

• Nom de l’offre et exemple de localisation : FIP Patrimoine & Hôtel 2005 grandes agglomérations françaises
• Souscription minimale : 1 000€
• Durée recommandée d’investissement : 6,5 ans, prorogeable 2 fois 1 année sur décision de la Société de gestion.
• Rendement : Non communiqué

Novaxia Asset Management

• Nom de l’offre et exemple de localisation : Novaxia Immo Opportunité 3 Paris, Île-de-France, grandes métropoles françaises et UE
• Souscription minimale : 5 000€
• Durée recommandée d’investissement : 11 ans
• Rendement : Jusqu’à 4 % de TRI annuel (TRI annuel donné à titre indicatif sans garantie) : 100 % du profit pour l’investisseur. Au-delà de 4 % du TRI annuel : le surplus est réparti à hauteur de 2/3 pour l’investisseur et 1/3 pour  Novaxia Finance.

Groupe Maranatha

• Nom de l’offre et exemple de localisation : Finotel 2 (Achat en cours et finalisés à la rentrée : 2 hôtels à Paris (République et Place de Clichy)
• Souscription minimale : 15 000€
• Rendement : Taux à hauteur de 7% capitalisés pour la solution confort (rentabilité est soumise aux situations et aléas décrits dans la section « facteurs de risques» du Prospectus et section 4.2.2 « risque lié à la promesse de vente anticipée »)
  Taux espéré de 6 à 8% et plus capitalisés (Cette rentabilité au moment de la cession de 100% du capital pouvant intervenir à tout moment à compter du 01/10/2020 ou de la liquidation des actifs de la société au plus tard à compter du 01/01/2021 est soumise aux situations et aléas décrits dans la section « facteurs de risque » du Prospectus (cf « risques liés à la promesse de vente long terme bénéficiant à l’associé commandité » section 4.2.2 du prospectus et résumé dans la section 2, page 9 de la documentation commerciale). En outre, il existe des risques de perte totale ou partielle en capital.)

Les grandes différences entre ces trois groupes :

Le groupe Maranatha gère sur du long terme de la reprise d’hôtellerie existante. Novaxia se caractérise par une approche principalement immobilière de l’hôtellerie : le groupe achète des bureaux, les transforme en hôtel puis les revends. Quant à Extendam, la société a fait le choix d’investir dans l’hôtellerie en se portant acquéreur d’hôtels qu’elle ne gère pas elle-même. Cette partie est sous-traitée.

Risques liés à l’investissement dans l’hôtellerie et conseils pour investir

Des risques liés au sous-jacent de l’immobilier et des risques spécifiques au secteur de l’hôtellerie

L’investissement dans l’hôtellerie, comme tout investissement comporte quelques risques. Deux d’entre eux sont tout à fait spécifique au monde hôtelier.

D’une part, l’emplacement. Un bon emplacement est gage de succès. Attention, en province, le rendement est bien moins élevé qu’à Paris qui voit le prix de ses nuitées augmenter régulièrement.

D’autre part, le second risque porte sur la gestion de l’hôtel. Mieux vaut opter pour un investisseur reconnu et expérimenté. Il peut être soit externe, soit faire partie intégrante de la structure du groupe dans lequel vous souhaitez investir. Pour Olivier Carvin,  intégrer l’ensemble des métiers de la chaîne de valeur de l’hôtellerie, allant de l’investissement financier à la gestion, représente un avantage considérable : « il y a moins de frais de frottement sur les frais de gestion puisqu’il n’y a qu’une entité à rémunérer ».

Enfin, il faut tenir compte des risques liés au sous-jacent de l’immobilier tels que les taux, l’effondrement brutal du marché par exemple.

En outre, il existe dans l’investissement hôtelier des risques macros relatifs à des évènements qui peuvent impacter la fréquentation touristique. Ainsi, les attentats de janvier à Paris ont conduit à une baisse des réservations jusqu’à fin mai 2015 environ.

Un investissement dans la durée

Un investissement dans l’hôtellerie est un investissement de longue haleine. Chez Maranatha par exemple, la durée d’investissement recommandée est de 7 ans. Il vaut donc mieux être sûr que l’on n’aura pas besoin de son argent pendant quelques années car il n’est pas forcément très aisé de récupérer son capital avant l’échéance recommandée.

La possibilité d’investir dans de grands groupes mais aussi dans des PME

Certes, ce type d’investissement permet d’investir auprès de grands groupes mais aussi de soutenir des PME. C’est par exemple le cas de Maranatha, PME de 1 800 salariés qui regroupe l’ensemble des métiers de l’hôtellerie (de l’investissement financier à la gestion). Le PDG, Olivier Carvin se montre enthousiaste face à l’essor du crowdfunding : « Je crois beaucoup au placement du particulier vers les PME, notamment par le biais du crowdfunding. On peut donner de la rentabilité intéressante avec un financement des entreprises correctes. Maranatha est financé en équity à hauteur de 7%. Ces sortes d’investissement représentent l’avenir. »

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