Immobilier et patrimoine : et si vous achetiez un château ?

Nos conseils pour acheter le château de vos rêves, le choisir, l’entretenir, le rentabiliser et tout ce qu’i faut savoir sur la fiscalité de ce type de bien immobilier atypique.

Acheter un château n’est pas à la portée de toutes les bourses, certes, mais ce n’est plus aussi hors de portée qu’auparavant.

Les prétentions de prix des châteaux ont été sérieusement revues à la baisse ces dernières années et aujourd’hui, avec la flambée des prix de l’immobilier parisien, un château ne revient pas forcément plus cher qu’un appartement parisien.

Pour 795 000€ vous pouvez devenir propriétaire d’un château dans le Gard. Pour ce montant, vous acquérez 3 hectares de parc et 672 mètres carrés habitables.

Pour le même prix d’achat : un 3 pièces de 75 mètres carrés dans le 14ème arrondissement de Paris.

Nos conseils pour acheter le château de vos rêves

Investir dans un château en ayant étudié son environnement

Les alentours de la propriété sont un élément déterminant. La présence d’un bois, d’une forêt ou d’un étang apporte une valeur supplémentaire. Idéalement, votre château doit aussi être accessible ; à proximité d’une gare, d’une grande ville ou d’un aéroport.

Selon vos intentions d’exploitation de la propriété (résidence personnelle ou chambres d’hôte), évaluez la surface dont vous aurez besoin.

Château classique, château de défense ou château néogothique. Laissez vous guider par vos goûts.

Inscrire votre château à l’ISMH pour vous protéger et bénéficier d’aides

En tant que nouveau châtelain, vous devez inscrire votre propriété au registre des monuments historiques, si cela n’avait pas été fait auparavant et que la demeure présente un intérêt historique, architectural ou artistique avéré.

L’intérêt de l’inscription à ce registre est double : protection juridique et aides de l’État pour la conservation du château.

Vous devrez déposer un dossier à la DRAC, la commission régionale décidera de classer le château en monument historique, ou de l’inscrire à l’ISMH.

Entretenir son château pour le préserver dans le temps

En tant que châtelain, votre principale préoccupation devrait être d’entretenir votre bien pour qu’il ne se dégrade pas.

Les châteaux, qu’ils s’agissent d’un château du moyen-âge, d’un château de la Renaissance, d’un château XVIIème ou XIXème siècle doivent être rénovés et entretenus pour éviter qu’ils s’effondrent. Comptez en moyenne 1 % à 1,5 % du prix d’achat pour les frais d’entretien.

Entretien des huisseries, de la toiture, du chauffage et du dispositif d’humidité : autant de travaux auxquels vous ne pourrez pas échapper. Le coût d’entretien et de réhabilitation de la boiserie d’un château s’élève en moyenne à 1 000€ le mètre carré.

Afin d’assurer l’entretien quotidien de la demeure et de son extérieur (parcs, jardins, étangs, etc.), il est quasi indispensable de recruter du personnel.

Le coût d’entretien d’un château peut, en l’espace de quelques années, dépasser le prix d’achat. Il conviendra donc de réaliser en priorité les travaux qui assureront la conservation de l’édifice (on refera la toiture qui fuit avant de refaire le parquet et les boiseries du salon). Vous pourrez aussi, en fonction de votre budget et des sommes dont vous disposez établir un calendrier des travaux pour les prochaines années.

Les travaux, dans certains cas, doivent avoir reçu l’aval du Ministère de la Culture. Vous ne pourrez pas forcément rénover votre château comme vous l’entendez.

Pour les petites réparations, si le bâtiment est inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), aucune autorisation en amont n’est nécessaire. En revanche, les grosses réparations doivent être validées en amont par l’Architecte des Bâtiments de France.

Pour les bâtiments classés monuments historiques, l’accord du ministère de la Culture est requis pour tous travaux, petits ou grands.

Si le château est classé monument historique vous pourrez bénéficier d’une subvention de l’État pour vos travaux. Pour cela, adressez votre demande par courrier à la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC).

Acheter un château à 1 € pour le rénover

Il est possible d’acheter un château en ruine pour 1€ symbolique. Son acquisition s’accompagne de l’obligation, par la loi, d’effectuer des travaux de rénovation, par nature faramineux.

S’il s’avère que le propriétaire ne parvient pas à en assumer la charge, l’État peut intervenir par une mise en demeure (la contribution de l’État ne peut être inférieure à 50 %) ou par l’expropriation du bien.

Financer l’entretien de son château et le rentabiliser grâce au tourisme

Un château fait rêver. N’hésitez pas à l’exploiter pour financer son entretien, voire en rentabiliser l’achat. Transformez votre château en gîte ou en chambres d’hôtes. La concurrence est rude, mais le choix d’emplacement de votre château pourra faire toute la différence.

Vous pouvez aussi louer les salles pour des grands événements comme par exemple, l’organisation de mariages, d’anniversaires ou encore pour des tournages de films.

Certains font payer les visites de leur château. Cela vous rapportera plus si votre demeure est classée monument historique.

Réduire ses charges foncières liées au château grâce aux aides de l’État

Il existe plusieurs avantages fiscaux applicables aux châteaux seulement s’ils sont :

• classés monuments historiques ;
• inscrits à l’inventaire supplémentaire (ISMH) ;
• détenteurs du label délivré par la Fondation du patrimoine.

Si une partie seulement du bâtiment est classée (tour, cage d’escalier, plafond, etc.), alors les avantages fiscaux concerneront seulement les charges des travaux affectant cette partie.

En outre, pour pouvoir déduire certaines charges de son impôt sur le revenu, le château ne peut être détenu par une société (sauf une SCI familiale ou une société soumise à l’impôt sur le revenu ayant reçu un agrément), il ne peut pas être mis en copropriété (sauf agrément spécifique) et il doit être conservé pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition.

La fiscalité varie selon que le château procure des recettes ou non.

Si le château procure des recettes (location ou visite payante) et si le propriétaire n’occupe pas le monument historique, les charges foncières sont déductibles en totalité sur les revenus fonciers perçus par le propriétaire.

Si, en raison de la déduction de ces charges, un déficit foncier est constaté, celui-ci est totalement déductible du revenu global du contribuable.

Si le propriétaire occupe le château et tire donc des revenus d’une location partielle ou d’un droit de visite, il peut opter pour une déduction forfaitaire égale à 75 % de l’ensemble des charges foncières affectant la totalité de l’immeuble. Les charges qui n’ont pas été déduites des recettes (25 % du total dans le cas de l’option pour la déduction forfaitaire) sont imputables en totalité sur le revenu global du propriétaire. Mais leur excédent ne peut être reporté sur les années suivantes.

Si le château ne procure pas de recettes, les charges foncières sont déductibles de l’impôt sur le revenu :

• à 50 % si la demeure n’est pas ouverte au public (ou s’il bénéficie seulement d’un agrément) ;
• à 100 % si la demeure est ouverte au public gratuitement, si les travaux réalisés sur le monument classés sont subventionnés par l’État.

Votre monument historique, classé ou inscrit à l’ISMH, rentre dans le calcul de votre patrimoine pour l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI.

En revanche, le mobilier est exonéré de l’IFI. Notez que les frais de travaux et d’emprunts pour l’entretien sont également déductibles.

Enfin, sachez qu’un monument classé ou inscrit à l’ISMH est exonéré des droits de succession.

Sources des images : Fotolia et Freepik

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