Acheter ou vendre un bien immobilier en viager

Quels sont les avantages d’acheter en viager et de vendre un bien immobilier en viager ?

Qu’est ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager consiste à céder un bien immobilier à un acheteur contre le versement par ce dernier d’une rente jusqu’au décès du vendeur. Afin que la vente viagère soit valide, il faut qu’il y ait un aléa sur l’espérance de vie du vendeur, que celui-ci ne soit pas mourant par exemple.

Au moment de la transaction, l’acheteur paye généralement « un bouquet » au comptant qui correspond à environ 25% de la valeur totale du bien, le solde est versé sous forme de rente jusqu’au décès du vendeur. Le montant de la rente est déterminé en fonction de différents critères comme l’âge du vendeur : plus il est jeune, plus son espérance de vie est jugée longue, plus le montant de la rente est faible. La rente est versée au choix à une fréquence mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

La plupart des ventes viagères sont occupées, c’est à dire que le vendeur occupe le logement vendu et que l’acheteur ne pourra y habiter qu’après le décès du vendeur.

Le viager : un prix attractif pour l’acheteur

La vente viagère est intéressante pour un acheteur en raison de la décote sur le prix de vente. Pour déterminer la valeur de l’usufruit du bien immobilier, on utilise généralement le barème fiscal qui varie en fonction de l’âge du vendeur. Si une personne de 65 ans vend son bien en viager, l’acheteur aura une décote de 40% sur la valeur du bien immobilier, si le vendeur à 75 ans, l’acheteur aura un abattement de 30% sur la valeur du bien. L’autre option pour déterminer le prix consiste à utiliser la méthode d’actualisation des flux futurs, c’est à dire estimer le prix actuel en fonction des revenus futures générés par le bien immobilier.

L’acheteur peut ainsi faire une économie significative sur un bien immobilier grâce au viager mais il peut surtout acquérir un bien avec un petit capital de départ sans avoir à recourir à un crédit immobilier pour financer l’opération.

Cependant, dans ce type de transfère de propriété, l’acheteur en viager fait « un pari » sur l’espérance de vie du vendeur : si le vendeur décède rapidement, les rentes versées auront été faibles en revanche si son espérance de vie dépasse largement les prévisions des tables de mortalité, la durée de versement de la rente par l’acheteur sera aussi beaucoup plus longue que prévue. L’acheteur devra se montrer patient pour l’obtention de la pleine propriété du bien.

Le viager : une retraite complémentaire pour le vendeur

Pour un retraité qui touche une petite pension, la vente en viager permet de percevoir un revenu complémentaire et régulier tout en restant dans son logement. Autre avantage du viager, la rente bénéficie d’un régime de fiscalité favorable puisque seule une fraction de la rente est imposable à l’impôt sur le revenu. Cela est fonction de l’âge du vendeur : abattement de 60% si le vendeur à 65 ans, abattement de 70% s’il a 75 ans.

Si vous souhaitez bénéficier des avantages de l’achat en nue-propriété sans avoir à parier sur la longévité du vendeur, l’alternative à la vente viagère est l’acquisition en nue-propriété avec un schéma de démembrement temporaire. C’est à dire qu’on bout d’un certain nombre d’années préalablement défini lors de l’acquisition, généralement 15 ans, l’acheteur reçoit la pleine propriété du bien immobilier.

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