Comment emprunter avec le taux le plus bas ?

Alors que les taux des crédits immobiliers se sont envolés ces derniers mois, passant de 1,04 % en moyenne en septembre 2021 à 1,90 % en septembre 2022, puis 3,98 % en septembre 2023 selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement. On note une très forte accélération sur les 12 derniers mois, la hausse a été presque deux fois plus forte en 2023 qu’en 2022. En effet, sur les 9 premiers mois de l’année, le taux moyen a progressé de + 163 points de base.

Dans ce contexte, les candidats à la propriété sont bien évidemment plus que jamais à la recherche d’astuces qui leur permettront de faire baisser le taux de leur prêt immobilier. Des solutions existent pour décrocher le meilleur taux. Découvrez dans cet article 10 moyens de faire baisser le taux de son crédit immobilier.

Quel apport minimum pour obtenir un crédit immobilier ?

L’apport est essentiel pour démontrer à la banque la solidité de votre dossier. Vous prouvez ainsi que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté. Mais l’apport est aussi un moyen de faire baisser le montant de l’emprunt. Plus il est important, moins vous aurez à emprunter, ce qui mécaniquement fait baisser le coût de l’emprunt. L’apport minimum se situe aux alentours des 10 % du prix d’acquisition. L’idéal reste d’avoir un apport personnel de plus de 20 % du prix d’acquisition. De quoi rassurer la banque !

Il est bien sûr toujours possible d’avoir aucun apport, surtout si l’achat concerne un investissement locatif, mais alors l’endettement devra être très limité et cette situation est malgré tout de plus en plus rare.

Quel endettement maximal pour décrocher le meilleur taux ?

 Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) préconise un endettement maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. Des dérogations existent certes, notamment pour l’achat de sa résidence principale, mais les banques apprécient les dossiers qui n’en nécessitent pas.

L’idéal est même de viser un endettement moindre. Si les mensualités du crédit assurance comprise représentent 30 % de vos revenus, voire moins encore, la banque devrait mettre votre dossier sur le haut de la pile.

Sur combien d’année s’endetter pour faire baisser le coût du crédit ?

Plus le crédit est long, plus le taux d’intérêt est élevé, mais plus la somme empruntée peut être importante. Il est plus facile de ne pas dépasser le taux d’endettement en empruntant 250 000 euros sur 20 ans que sur 10 ans. Mais le taux du crédit immobilier est plus élevé si on emprunte sur 20 ans que sur 10 ans.

Il faudra donc trouver le bon équilibre qui vous permette à la fois d’emprunter la somme nécessaire à la concrétisation de votre achat immobilier, sur une période qui sera optimale.

Notez que les crédits immobiliers peuvent rarement excéder les 25 ans. En moyenne, ils excédent très légèrement les 20 ans selon les données du 3ème trimestre de l’Observatoire Crédit Logement.

Quel est l’impact du saut de charge sur l’obtention de mon crédit immobilier ?

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Le saut de charge, c’est la différence entre le montant du loyer que vous payez actuellement (ou la mensualité de votre prêt actuel) et la future mensualité de votre projet immobilier. Elle doit être idéalement nulle ou très peu élevée. Sinon, il va falloir prouver à votre banquier que vous pouvez absorber la différence. C’est un élément déterminant de votre dossier qu’il vaut mieux bien avoir en tête pour pouvoir, en cas de différentiel important avec la situation actuelle, argumenter auprès de votre banquier.

Quel historique de compte présenter à sa banque pour obtenir un crédit immobilier ?

Avant de déposer une demande de crédit, il est primordial de présenter des finances saines à son banquier. Pour cela, vous devez absolument solder vos crédits à la consommation qui laissent à penser que vous n’êtes pas en mesure d’anticiper vos dépenses et de les financer grâce à votre épargne. Attention à ne pas non plus présenter de découverts.

À la place, vous devez justifier de comptes dans le vert tous les mois, sans aucun accident de parcours. Pour les éviter, mettez en place une épargne de précaution. En cas d’imprévus, vous pourrez toujours piocher dans le fonds d’urgence prévu à cet effet.

Comment rassurer son banquier sur sa solvabilité pour décrocher le meilleur crédit immobilier ?

Il faut en effet impérativement rassurer son banquier en prouvant que l’on est capable de dégager tous les mois une épargne résiduelle. Mais il sera aussi de bon ton de mettre en avant votre stabilité professionnelle par exemple, ou encore la constitution d’un patrimoine déjà existant, que vous l’ayez vous-même bâti ou que vous en ayez hérité. « On ne prête qu’aux riches » dit le dicton. En réalité, on prête à ceux qui ont les moyens de rembourser et qui le prouvent.

Pourquoi nantir un placement peut faire baisser votre taux de crédit immobilier ?

Il est aussi possible pour rassurer sa banque et s’attirer ses bonnes grâces, à savoir un taux de crédit immobilier plus attractif, de nantir un placement. Cela consiste à bloquer un placement financier en guise de garantie. Il peut s’agir d’une assurance-vie, d’un PEA, ou encore d’un compte-titres. Les frais sont alors moindres que dans le cas d’une caution ou d’une hypothèque.

Notez aussi que le nantissement peut permettre de souscrire un prêt in fine qui permet de rembourser la totalité du capital à l’échéance du prêt. Seuls les intérêts sont à régler tous les mois. Cela vous permet de continuer à faire fructifier le capital nanti pendant toute la durée du crédit immobilier.

Comment négocier l’assurance de prêt immobilier pour faire baisser le coût du crédit ?

Il est possible de réduire le coût du crédit immobilier en faisant jouer la concurrence pour son assurance emprunteur. Le plus souvent, une délégation d’assurance sera moins chère que l’assurance proposée d’emblée par la banque chez qui vous souscrivez votre prêt.

Notez aussi que vous pouvez réaliser des économies en n’assurant pas à 100 % chacun des co-emprunteurs. Vous pouvez en effet répartir la garantie à votre convenance entre les co-emprunteurs et il est parfois judicieux de jouer sur cet aspect. Ainsi, si l’une des deux personnes dans le couple a des revenus très inférieurs à ceux du conjoint, voire inexistants, inutile de l’assurer à 100 %. On pourra par exemple opter pour une assurance à hauteur de 25 %. Ainsi, si cette personne décède, le conjoint survivant, qui représente les ¾ des revenus du couple par exemple, devra rembourser 75 % du prêt. En revanche, le plus gros pourvoyeur de revenus pourra être assuré à 100 %. Ainsi, s’il décède, la personne aux faibles revenus n’aura plus rien à rembourser.

Pourquoi faire jouer la concurrence peut vous aider à souscrire un prêt immobilier avantageux ?

Au moment de demander un crédit immobilier, mieux vaut faire jouer la concurrence. Déposez des dossiers auprès de plusieurs intermédiaires financiers. Et n’hésitez pas à présenter les offres des concurrents lors des rendez-vous pour obtenir un meilleur taux.

Le démarchage de nombreux acteurs peut être assez chronophage, il peut donc être judicieux de s’adresser à un courtier en ligne. Ce professionnel sera également à même de vous accompagner dans le type de crédit à souscrire. Cela ne vous coûtera pas nécessairement beaucoup plus cher. Le courtier se rémunérera parfois sur les frais de dossier payés par l’emprunteur, que vous auriez eu à régler malgré tout.

Pourquoi le fait de signer rapidement votre offre de prêt peut vous faire gagner beaucoup d’argent ?

Actuellement, les banques laissent quelques jours pour accepter une demande de crédit contre 1 mois environ quand les taux étaient stables. C’est un nouveau paradigme dont il faut tenir compte, sans quoi cela peut coûter très cher. En effet, si vous laissez passer le délai et ne signifiez pas votre accord à votre banque, elle risque très vite de vous proposer un nouveau crédit avec un taux plus élevé.

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