EHPAD : comment revendre son investissement immobilier ?

La revente en EHPAD est un sujet important. En effet, que vous souhaitiez acquérir un bien en EHPAD ou que vous soyez déjà propriétaire, c’est une question légitime que vous allez forcément vous poser.

Est-ce que je vais perdre de l’argent ou en gagner ? Comment faire pour revendre mon investissement en résidence senior ? Est-ce qu’il y a un marché de la revente sérieux en EHPAD ?

Découvrez dans cet article toutes les réponses à ces questions.

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD est un établissement pour personnes âgées dépendantes. C’est donc un centre où des personnes âgées (en général de plus de 70 ans) peuvent finir leur vie en toute dignité. En effet, ces personnes sont atteintes de pathologies lourdes comme la maladie d’alzheimer ou des cancers en phase terminale par exemple. Ces établissements offrent tous les soins nécessaires avec l’assistance de médecins, d’infirmières et d’aides-soignantes.

Ces établissements ont en général des tailles supérieures à 70 lits et sont gérés par les principaux gestionnaires du marché privé tels qu’ORPEA, KORIAN, DOMUS VI notamment, qui représentent environ 30 % du marché des EHPAD. Le secteur public est encore fortement représenté avec plus de 50 % des lits gérés par ces structures. L’associatif représente environ 20 % du marché. Ce secteur a fortement évolué depuis 20 ans, avec une amélioration des conditions de vie des résidents (chambres plus grandes), climatisation, chefs pouvant service des plats sur mesure ….

Il y a une liste d’attente de plus de 60 000 personnes en France, c’est donc un marché en pleine croissance avec une demande très forte.

Revente EHPAD : les raisons qui poussent à vendre

Les cas les plus importants de revente sont les suivants :

1. décès du détenteur du placement et besoin de liquidités venant des héritiers ;
2. besoin d’argent (divorce, mariage, chômage, décès, acquisition de la résidence principale, secondaire, investissement, etc.) ;
3. optimisation fiscale (avec une arrivée en fin d’amortissement et le souhait de repartir à zéro fiscalement) ;
4. déception due à un mauvais gestionnaire ou mauvais emplacement.

À noter : les particuliers ayant acquis des parts dans une EHPAD en bénéficiant du dispositif CENSI BOUVARD devraient prochainement revendre. Ce dispositif permettait aux particuliers investissant dans un bien neuf et éligible de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 11% du montant investi hors taxe sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000€. Or, la loi Censi Bouvard est entrée en vigueur en 2007, il y a bientôt 13 ans. Par conséquent, un certain nombre de biens en EHPAD sont mis en vente depuis 4 ans sur le marché, ce qui a entraîné une petite baisse de prix. Depuis deux ans, les prix se sont globalement stabilisés et le marché est un peu plus mûr.

Comment procéder pour vendre un bien en EHPAD ?

Tout d’abord, il faut collecter l’ensemble des pièces nécessaires :

• bail commercial et avenants ;
• taxe foncière ;
• dernière quittance de loyer ;
• PV de la dernière assemblée générale ;
• relevé de frais de syndic.

Ensuite, vous devrez les faire analyser par des sociétés spécialisées. En général, on pourra vous donner une estimation sous 24 à 48 heures.

Il faut garder en tête que plus l’emplacement est de qualité (grande ville), plus son prix sera élevé et les chances de plus-values aussi.

La qualité du gestionnaire aussi est très importante. Il vaut mieux être propriétaire d’un bien KORIAN que d’un gestionnaire inconnu.

Le vendeur a définitivement acquis la TVA qu’il a récupéré car la vente se fait avec continuité du bail commercial. C’est pourquoi il est préférable de vendre avec le bail actuel et de ne pas accepter toute modification de la part du gestionnaire pour éviter toute requalification fiscale. Ce point est très important.

En effet, certains vendeurs, plus ou moins affiliés à certains gestionnaires, poussent les vendeurs à accepter un nouveau bail avant de vendre. Cela est très risqué. Privilégiez des acteurs totalement indépendants.

Il faut en général compter 2 à 3 mois pour vendre son bien et ensuite 3 ou 4 mois supplémentaires pour que le notaire puisse vous virer les fonds, comme pour toute vente immobilière. Sachez tout de même que le traitement du dossier prend généralement un mois de plus qu’une vente classique du fait du bail commercial qui demande un peu plus de travail au notaire.

Il est donc conseillé de privilégier un notaire qui a déjà effectué ce type de vente. Dans le cas contraire, vous pourriez attendre 6 à 8 mois pour être payé. Mieux vaut donc trouver un notaire qui a l’habitude de traiter ce genre de dossier et éviter de passer par son notaire si celui-ci n’est pas un habitué de ce genre de procédures.

Enfin, le choix d’une bonne société de diagnostic est important, d’autant plus qu’avec la pandémie de COVID la visite des EHPAD est un peu plus compliquée. Demandez conseil à votre agence qui s’occupe du bien.

La vente d’un bien en EHPAD est relativement simple, à condition de s’entourer de professionnels aguerris. Sinon, cela peut devenir un parcours du combattant. Certains particuliers pensent vendre par eux-mêmes. C’est possible mais cela demande de l’investissement personnel important (trouver le bon notaire, la bonne société de diagnostic …).

Enfin, attention à ne pas vendre avant la neuvième année si l’on bénéficie du dispositif CENSI BOUVARD. C’est l’année de démarrage des loyers qui fait foi.

EHPAD : les conditions pour réaliser une plus-value immobilière

Idéalement, une revente doit se faire en début de bail (moins de 5 ans après son début ou son renouvellement), sinon le prix de revente sera forcément plus bas car le risque sera plus important. L’emplacement et le gestionnaire sont également des critères à ne pas négliger. Un bon emplacement, un gestionnaire renommé ne pourront que tirer vers le haut le prix de vente. Comme n’importe quel investissement locatif, le gestionnaire aura en effet un impact sur le prix de revente, avec une différence allant de 5 à 10 % selon qu’il s’agira d’un petit ou d’un grand gestionnaire.

Il faut en moyenne 3 à 4 mois pour revendre son lot, ce qui est relativement rapide. Évidemment, ce laps de temps est valable seulement si vous êtes dans les prix du marché.

Et la plus-value ? Il est constaté qu’avec un bon emplacement et un bon gestionnaire, une plus-value est quasi certaine au bout de 10 ans, de l’ordre de 5 % à 10 %.

Malheureusement si vous avez acheté un bien sur valorisé, vous risquez de perdre un peu d’argent. Mais les cas sont heureusement assez rares et les pertes ne sont généralement pas supérieures à 10 %.

Comment fixer le prix de vente de votre investissement EHPAD ?

Afin de déterminer un prix de vente, il vous faudra :

• la copie du bail commercial ;
• la dernière quittance de loyer ;
• la taxe foncière et les frais de syndics ;
• le compte-rendu des 3 dernières assemblées générales.

En fonction de ces éléments, les sociétés spécialisées dans la revente de ce type de bien seront à même de vous donner une estimation du prix de revente. Attention aux estimations surévaluées qui ont pour seul but de vous faire inciter à faire un mandat avec la société à l’origine de l’estimation supérieure à celle des autres. Sachez d’ailleurs que vous pouvez tout à fait avoir recours à des mandats non exclusifs. N’abusez tout de même pas trop de cette pratique et évitez de donner votre bien à plus de deux agences afin qu’il n’inonde pas le net.

Pour calculer un prix de revente juste, l’agence doit obtenir un rendement final pour l’investisseur, commission incluse et hors frais de notaire (HT), de l’ordre de 5 % à 5,5 % en fonction de la durée restante du bail et du gestionnaire. Cela peut monter jusqu’à 6 % pour un petit gestionnaire.

Les honoraires raisonnables d’agence doivent se situer entre 5 % et 8 % maximum. Au-delà, fuyez.

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