Comment créer une SCI pour investir en immobilier

Il existe plusieurs moyens d’investir en immobilier par le biais d’une société : SCI, SARL, SAS. La plus connue et la plus répandue auprès des investisseurs particuliers est la Société Civile Immobilière (SCI). De quoi s’agit-il ? Pourquoi créer une SCI ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de placement ? Découvrez aussi dans cet article tous nos conseils pour créer sa SCI, pas à pas.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont des sociétés de gestion d’un parc immobilier dédiées à une activité de nature civile et excluant toute activité de nature commerciale (activités de type achat-revente avec pour seul objectif la réalisation d’une plus-value par exemple).

Ce type de société admet un minimum de 2 associés personnes physiques ou morales (sans limite maximale de nombre), sans capital social minimal, et avec une durée maximale de 99 ans (sauf prorogation).

Pourquoi créer une SCI ?

Hors stratégie consistant à investir avec un associé hyper minoritaire (dans le but d’obtenir une SCI s’apparentant à une société unipersonnelle), l’objectif premier d’une création d’une SCI pour des investisseurs immobiliers est généralement d’investir à plusieurs (et ainsi de mutualiser les compétences, et les capacités d’emprunt des investisseurs), tout en bénéficiant d’une gestion et d’une transmission optimisées par rapport au régime de l’indivision qui découlerait d’un achat en direct.

Comme nous le verrons par la suite, la création d’une SCI en fin de vie active (ou même avant) peut être une stratégie intéressante pour transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants de façon progressive, et ainsi profiter de l’avantage fiscal des abattements sur les donations tous les 15 ans, ainsi que d’une faible valeur de la nue-propriété, tout en ayant une possibilité de conserver le contrôle sur son patrimoine grâce aux statuts de la SCI.

Les différentes étapes pour créer une SCI

Créer une SCI avec un crédit au nom de la société

Dans cette situation, c’est la société qui s’endettera et qui remboursera le crédit à l’aide des revenus locatifs dégagés ou des apports en compte courant d’associés.

• La première étape sera de trouver le bien immobilier dans lequel investir (n’oublions pas qu’au-delà de la forme juridique employée, c’est avant tout les caractéristiques de ce bien qui feront le succès ou non de notre investissement !) et de signer l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) avec le vendeur.Cet avant-contrat devra comporter une clause de substitution, permettant à la future SCI de se substituer à l’acquéreur initial signataire de l’avant-contrat.L’exercice de cette faculté de substitution permet également le transfert des clauses suspensives (d’obtention du prêt par exemple) à la SCI.
• Il conviendra par la suite de rédiger les statuts de la SCI, par acte sous seing-privé (via des sites comme Legalstart par exemple, sans obligation d’enregistrement au SIE), ou par acte notarié (obligatoire en cas d’apport de biens immobiliers donnant lieu à une publicité foncière, et conduisant à une obligation d’enregistrement des statuts auprès du SIE). Les statuts préciseront au minimum la forme juridique de la société, son objet, sa dénomination, son siège social, son capital social, sa durée de vie, l’identité de chaque associé et son apport, ainsi que les modalités de fonctionnement de la société. Ces statuts doivent être signés par chacun des associés ou par un mandataire les représentant.
• Le compromis de vente et les statuts de la SCI permettront aux investisseurs de commencer la recherche de financement auprès des banques. En cas d’emprunt au nom de la SCI (et non au nom des associés), la demande de financement ne pourra cependant être finalisée qu’après obtention du Kbis de la SCI.
• Les associés pourront ensuite effectuer le dépôt du capital social (avec un montant minimal d’un euro), en échange duquel ils recevront des parts sociales. Ce dépôt permettra l’obtenir l’attestation de dépôt des fonds, indispensable à l’immatriculation de la SCI.
• Une annonce légale doit obligatoirement être publiée dans un journal d’annonces légales. Celle-ci mentionnera au minimum le nom de la société, sa forme juridique, l’identité des gérants, l’adresse du siège social, et la date de début d’activité.
• L’immatriculation de la société auprès du greffe du tribunal du commerce pourra alors être finalisée par l’envoi d’un formulaire M0 (CERFA N°13958 pour les SCI, permettant de formuler notre choix de régime fiscal, à l’IR ou à l’IS), accompagné des documents précédemment obtenus (statuts, attestation de dépôt des fonds, et attestation de parution dans un journal d’annonces légales). Le greffe délivrera alors le Kbis de la société.
• Le Kbis permettra de finaliser la demande de prêt au nom de la SCI, donnant lieu à la production d’une offre de prêt par la banque.

Créer une SCI avec un crédit au nom des associés

Dans cette situation, ce sont les associés qui s’endetteront à titre personnel et qui apporteront le bien immobilier ou le montant emprunté au capital social ou en compte courant.

Les étapes précédemment décrites s’appliqueront, à l’exception de la demande de prêt qui pourra être finalisée avant même la création de la SCI.

Fiscalité de la SCI : IS ou IR, comment choisir ?

Une SCI peut opter pour 2 régimes fiscaux, celui de l’Impôt sur le Revenu (IR) ou celui de l’Impôt sur les Sociétés (IS). Ce choix s’effectue au moment de l’immatriculation de la société (via le formulaire M0).

En cas de choix initial du régime à l’IR, la SCI pourra formuler ultérieurement une option pour une imposition à l’IS. Ce changement sera irrévocable, sauf renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de paiement du 1^er acompte d’IS du 5^ème exercice suivant celui au titre duquel l’option avait été exercée.

La Fiscalité de la SCI à l’IR

Le choix du régime de l’IR contraindra la SCI à exploiter ses biens en location nue.
Une tolérance est toutefois admise pour les locations meublées si leurs revenus ne dépassent pas 10 % de l’ensemble des revenus de la SCI à l’IR.

Ce régime fiscal est dit « transparent ». En effet, la SCI ne paiera pas d’impôts, et ce sont les associés qui seront imposés à titre personnel sur ces revenus, répartis entre eux selon leur nombre de parts dans la société.

Les associés seront donc imposés comme s’il s’agissait de revenus fonciers issus d’un investissement en nom-propre, au régime Micro-foncier ou au régime Foncier-réel.

• Au régime Micro-foncier, ils bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus dégagés (constitués du montant des loyers hors charges), sans possibilité de déduire de charges au réel.
• Le régime Foncier-réel offre quant à lui la possibilité de déduire des revenus dégagés (constitués du montant des loyers hors charges) des charges pour leur montant réel (la nature des charges déductibles étant définie par une liste limitative).En cas de déficit foncier (dans le cas où le montant des charges déductibles dépasserait celui des revenus dégagés), ce déficit sera imputable sur les revenus généraux des associés à hauteur de 10 700€ (reportable pendant 6 ans), puis la part dépassant ces 10 700€ le sera sur les futurs revenus fonciers de ces associés (reportable pendant 10 ans)

Dans les 2 cas, le bénéfice obtenu après abattement ou déduction des charges est soumis à l’impôt sur les revenus, à hauteur de notre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à laquelle s’ajouteront 17,2 % de prélèvements sociaux.

Sous ce régime fiscal, la SCI n’est pas soumise à la taxe CFE, tant que ses recettes restent inférieures à 100 000€/an. Elle n’est également pas soumise à la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs), tant qu’aucun de ses associés n’est redevable de l’IS. À la revente, c’est le régime avantageux de l’imposition des plus-values immobilières des particuliers qui s’appliquera. Des abattements venant réduire le taux d’imposition sont applicables selon la durée de détention des biens.

La Fiscalité de la SCI à l’IS

Le choix du régime à l’IS permettra quant à lui à la SCI d’exploiter ses biens en location nue comme en location meublée, sans restriction.

Le montant du bénéfice de la SCI sera défini par les revenus dégagés (constitués du montant des loyers charges comprises), auxquels on déduira l’ensemble des charges déductibles et amortissements pratiqués.
Ces charges déductibles et amortissements étant issus de l’ensemble des dépenses engagées dans l’intérêt de la SCI (sans liste limitative, et de nature beaucoup plus variée qu’au régime foncier-réel). Il sera même possible d’amortir le bien immobilier en lui-même, selon une méthode comptable dite « par composants » (chaque composant étant amorti sur une durée différente, et avec un composant « terrain » non amortissable).

Ce bénéfice sera soumis à 2 impositions :

• Une première imposition à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

À un taux d’IS « réduit » de 15 % pour les revenus de 0 à 38 120€, puis à un taux d’IS « normal » de 26,5 % pour la part des revenus dépassant les 38 120€.

• Une seconde imposition sur les dividendes, en cas de versement des dividendes aux associés.

Au choix : au barème de l’impôt sur le revenu à hauteur de 53,2% de notre TMI, auxquels s’ajouteront 17,2% de prélèvement sociaux ; ou bien au taux PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30 %.

Les éventuels déficits sont imputables indéfiniment sur les futurs bénéfices de la société. Les SCI à l’IS sont redevables de la CRL pour les immeubles achevés depuis plus de 15 ans au 1^er janvier de l’année d’imposition. Cette taxe est de 2,5 % du montant des revenus locatifs. Elles sont également soumises à la taxe CFE en cas de location meublée. À la revente, c’est le régime de l’imposition des plus-values immobilières des professionnels qui s’applique. Ce régime d’imposition des plus-values est bien moins favorable que celui de la plus-value des particuliers, puisque les amortissements précédemment imputés viendront augmenter le montant de notre plus-value imposable. Le montant de cette plus-value sera ajouté directement au résultat de la société, et subira donc également la double imposition IS puis impôt sur les dividendes. Cet impôt sur la plus-value ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention.

Le choix du régime IR ou IS pour une SCI dépendra des objectifs des investisseurs ainsi que de la Tranche Marginale d’Imposition à laquelle ils sont soumis. Le régime IR sera privilégié si l’objectif des associés est de se reverser une rente ou de faciliter une revente future du bien immobilier. Le régime IS quant à lui sera privilégié pour conserver un capital important dans la société (sans versement de dividendes et donc sans double-imposition) en vue de le réinvestir pour agrandir le parc immobilier de la SCI.

Les avantages de la SCI par rapport à l’investissement en nom propre

La SCI permet d’additionner les capacités d’emprunt des associés

La nécessité d’être plusieurs associés pour constituer une SCI, souvent vue comme une contrainte par les investisseurs, est également un avantage. En effet, dans le cadre d’une étude de demande de prêt, la banque additionnera les capacités d’emprunt des différents associés de la SCI, permettant ainsi à des investisseurs expérimentés et déjà fortement endettés de continuer à investir en s’associant à des investisseurs disposant d’une capacité d’emprunt importante mais ayant besoin d’être accompagnés car ayant peu d’expérience. Les associés investisseurs bénéficieront également d’une mutualisation des tâches et des compétences.

La SCI facilite les donations

Il sera en effet plus aisé pour les investisseurs associés d’optimiser leurs donations à leurs enfants en faisant don d’un nombre de parts sociales adapté, pour ne pas dépasser le seuil des 100 000€ par parent tous les 15 ans permettant de bénéficier d’abattements successifs tous les 15 ans. Un bien en nom propre devra quant à lui être donné d’un seul coup, avec une valeur pouvant excéder le seuil des 100 000€ déclenchant alors des droits à payer. De plus, en cas d’emprunt au nom de la société, la valeur des parts sociales sera fortement réduite, réduisant la taxation.

Notez qu’il est possible d’apporter ses biens initialement détenus en nom propre au capital social de la SCI, même ultérieurement à sa création, pour bénéficier des avantages de la SCI. Cet apport présente toutefois l’inconvénient de générer des lourdeurs administratives ainsi que des frais importants.
Bien que ce ne soit pas une obligation, il sera recommandé de faire évaluer la valeur de l’immeuble apporté par un commissaire aux apports afin d’éviter tout litige ultérieur. S’en suivront une purge du droit de préemption de la commune de 2 mois et un enregistrement obligatoire auprès du notaire (sous forme d’acte authentique si l’apport se fait à la création de la SCI, ou sous seing-privé joint aux minutes du notaire). L’apport fera l’objet d’une publication auprès du Service de publicité foncière et déclenchera des droits d’enregistrement à hauteur de 5 % de la valeur du bien. Seule exception :  les apports effectués « à titre pur et simple » (c’est-à-dire nets de tout passif) à une SCI à l’IR sont exonérés de droits d’enregistrement). Un impôt sur les plus-values des particuliers pourra également être calculé par le notaire en cas de constatation d’une plus-value.

La SCI facilite la succession

En effet, elle permet de prévoir dans ses statuts une conservation du pouvoir de gestion de la société par les parents après démembrement et transmission de la nue-propriété aux enfants. Un démembrement avec transmission de la nue-propriété est également possible en nom propre, mais rend impératif une bonne entente entre les parents et les enfants, puisque ces derniers deviendront également associés. De plus, au décès des parents investisseurs, il sera plus aisé de partager des parts de société qu’un bien (qui serait alors détenu en indivision par les héritiers et/ou le conjoint survivant, sauf attribution).

La SCI permet de bénéficier du régime mère-fille au travers de la création d’une holding

L’investissement en SCI offre également la possibilité de bénéficier du régime mère-fille au travers de la création d’une holding. Il s’agit d’un outil d’optimisation fiscale puissant pour des investisseurs exerçant déjà une activité en société.

La vente à soi-même : attention à cette stratégie patrimoniale permise par la SCI

Nous notons l’existence d’une stratégie patrimoniale couramment appelée « vente à soi-même » permettant de transférer un bien immobilier initialement détenu en nom propre vers notre SCI à travers une vente, la SCI souscrivant un nouveau crédit pour acheter le bien à l’associé vendeur. Le principal objectif de cette stratégie est de générer un revenu pour l’associé « vendant » son bien à la SCI, de conserver un bien de qualité, et de déduire en charges les intérêts issus d’un nouveau crédit immobilier.

Cette stratégie est cependant peu recommandée car elle a l’inconvénient de générer des frais importants (frais de notaires, droits de mutation) et d’exposer l’investisseur à un risque de redressement fiscal si l’opération n’a d’autre but qu’une optimisation fiscale. Il est généralement conseillé pour ce type d’opération que l’associé « vendeur » du bien immobilier à la SCI soit minoritaire dans la SCI pour valider un changement « réel » de propriété et limiter les risques de redressement.

Les Inconvénients de la SCI par rapport à l’investissement en nom propre

La SCI est considérée comme un acquéreur professionnel. À ce titre, elle ne peut bénéficier du délai de rétractation de 10 jours après signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), ce délai n’étant applicable qu’aux particuliers. Il est cependant possible d’en bénéficier en signant l’avant-contrat au nom d’un des associés, puis de le transférer par la suite à la SCI par une clause de substitution après les 10 jours de rétractation.

En cas de location nue, la durée minimale du bail est fixée à 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (SCI par exemple, à l’exception des SCI familiales), contre 3 ans en cas de bailleur personne physique. Les baux en meublé sont quant à eux soumis aux mêmes durées de bail en nom propre et en société.

Alors qu’en nom propre il sera possible de demander au locataire un garant, en SCI un garant ne pourra être demandé que dans certains cas spécifiques. Là encore, les SCI familiales se distinguent des autres SCI par une possibilité de demander au locataire un garant en toutes circonstances, comme le ferait un bailleur personne physique.

La SCI n’est pas, contrairement aux croyances populaires, un moyen efficace de protéger son patrimoine personnel en cas de faillite. En effet, les associés de la SCI sont responsables indéfiniment des pertes sur leur patrimoine personnel, dans la limite et en proportion de leur capital social.

Une exploitation en SCI entraînera également des lourdeurs administratives plus importantes qu’en nom propre.

Les questions à se poser avant de créer une SCI

La SCI n’est donc pas une « solution miracle » répondant aux besoins de tous les investisseurs.

Le choix d’un montage en SCI plutôt que d’un investissement en nom propre, et de l’IR ou de l’IS doit en effet être adapté aux objectifs de l’investisseurs, qui pourra se poser les questions suivantes :

• Ai-je un bon partenaire d’investissement, et partageons-nous les mêmes objectifs sur le long-terme ?
• Suis-je actuellement limité dans mes compétences, mon temps de gestion, ou ma capacité d’emprunt ?
• Ai-je plutôt un objectif de rente (je souhaiterais que mes revenus locatifs soient une source de revenus pour moi), ou de réinvestissement des bénéfices issus de mes locations (je souhaiterais agrandir mon parc immobilier) ?
• Ai-je pour objectif de revendre les biens acquis et d’effectuer des plus-values importantes à la revente, ou ai-je plutôt pour objectif de conserver ces biens en vue d’une donation ou d’une succession ?

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