Chômage, CDD, travailleur indépendant : comment bénéficier d’un emprunt immobilier ?

Pour peu que l’on ne rentre pas dans les cases et la souscription d’un emprunt ressemble fort à un parcours du combattant. Chômeurs, personnes en CDD, indépendants et chefs d’entreprises rencontrent de nombreuses difficultés au moment de contracter un crédit immobilier.

Et l’affaire se complique également au niveau de l’assurance du prêt pour les personnes ayant (ou ayant eu) des soucis de santé. Alors, comment emprunter quand on présente un profil « atypique » ? Café du Patrimoine dresse un état des lieux de la situation et vous présente ses solutions qui, loin d’être miraculeuses, pourront tout de même vous aider à décrocher le précieux graal !

Crédit immobilier : accès à la propriété difficile pour un salaire non fixe

Les personnes ayant peu ou pas de revenus fixes sont mal lotis en matière de crédit immobilier : travailleurs non-salariés, chômeurs, titulaires d’un CDD, chef d’entreprise rencontrent en effet des difficultés quand il s’agit de souscrire un prêt immobilier : le dossier est souvent refusé et/ou la capacité d’endettement se révèle très limitée. La « précarité » de l’emploi apparaît comme un frein à l’accès à la propriété.

Cette situation n’a pas évolué malgré le contexte actuel où en raison des taux bas les conditions d’emprunt sont tout à fait exceptionnelles. Une étude Vousfinancer de juin 2018 révèle que au 1^er semestre 2018, 87 % des emprunteurs sont en CDI contre seulement 1,7 % en CDD.

Mais les personnes en CDD ne sont pas les seules à rencontrer des difficultés au moment de souscrire un emprunt : les chômeurs bien sûr sont les grands oubliés du système mais aussi les autoentrepreneurs et travailleurs non-salariés ainsi que les chefs d’entreprise et les retraités. Ainsi, au 1^er semestre 2018, les travailleurs non-salariés représentaient seulement 6 % des souscripteurs à un crédit immobilier et les retraités 2 %.

Souscrire un prêt immo quand on est en CDD ou travailleur non salarié (TNS)

Les banques n’apprécient pas tellement les personnes ayant des revenus parfois très importants, le plus souvent récurrents mais sans visibilité. Le revenu d’un chef d’entreprise ou d’une profession libérale peut considérablement varier d’un mois à l’autre, voire d’une saison à l’autre ou d’une année à l’autre quand le salaire d’une personne en CDD peut lui disparaître très rapidement. « Il est difficile pour les banques de prêter à long terme en ayant une visibilité à court terme sur la pérennité des revenus qui permettront à l’emprunteur de rembourser sa mensualité » explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

Notez aussi que les banques préféreront toujours un salarié en CDI qui, souligne France stratégie, comparativement aux autres salariés, présente un risque de chômage très faible. La probabilité de perdre son emploi l’année suivante quand on est en CDI est en effet de l’ordre de 2 %, contre 13 % pour un titulaire de CDD, et 22 % en intérim.

Quelles solutions pour emprunter avec un CDD ?

Sachez d’abord que certaines banques au premier coup d’œil à votre dossier le relègueront sur la pile des refusés. D’autres en revanche pourront jeter un œil plus attentif à votre demande et étudieront notamment votre secteur d’activité (hôtellerie, restauration et santé où le CDD est souvent la norme tireront leur épingle du jeu), le salaire, l’ancienneté chez votre employeur et votre carrière dans son ensemble (une personne en CDD depuis 3 ans dans la même entreprise a plus de chance de voir son dossier accepté qu’un nouvel arrivant sur le marché du travail) ainsi que la situation de vos comptes (l’absence de découvert reste un plus indéniable), voire même l’ancienneté dans votre banque. Prenez bien en compte tous ces paramètres pour proposer le dossier le meilleur possible.

Notez que les CDD les mieux acceptés par les établissements bancaires sont les contrats courts de la fonction publique (contractuels et vacataires) qu’elle soit d’État, territoriale ou hospitalière, carrément considérés par les banques comme des CDI qui les traiteront de la même manière, voire même en proposant des offres spécifiques avantageuses en termes de garantie ou de taux.

Quelle solution d’emprunt pour un chef d’entreprise ou TNS ?

Les travailleurs non-salariés ou TNS (profession libérales, indépendants) ainsi que les chefs d’entreprise doivent quant à eux justifier d’une ancienneté de 3 ans et leur capacité d’emprunt reposera sur la moyenne des revenus de ces 3 années (et tant pis si la 1^ère est l’année de démarrage et est peu représentative des revenus obtenus au moment de la demande de souscription). Étant donné la situation, « Les créateurs d’entreprise doivent souvent faire un choix entre lancer leur activité ou acheter un bien immobilier et ce, même si leurs revenus sont élevés » explique Sandrine Allonier de Vousfinancer.

Enfin, les banques étudient également secteur d’activité, secteur géographique, ancienneté de l’entreprise, profil du professionnel (expérience, ancienneté dans l’activité, etc…), business plan, prévisionnel financier, etc.

Micro entreprise : cas particulier d’un auto-entrepreneur

Le régime de la micro-entreprise concerne de plus en plus de personne chaque année en France. L’INSEE a même recensé la création de 241 800 statuts de micro-entrepreneurs en 2017. Ces personnes rencontrent tout de même des difficultés non négligeables pour emprunter. Bien sûr, leur dossier peut être tout bonnement refusé mais, s’il est accepté, elles bénéficient également de conditions d’emprunts relativement difficiles. Elles devront elles aussi justifier de 3 ans d’ancienneté d’activité et la capacité d’emprunt sera calculée sur la moyenne de ces 3 années mais surtout, en ne prenant en compte que le net imposable, c’est-à-dire avec l’abattement de 35 % à 50 % dont bénéficie ce statut mais qui n’est pas représentatif de ce que l’auto-entrepreneur aura effectivement touché.

Obtenir un crédit immobilier en période de chômage

Autre situation plus compliquée encore, contracter un crédit immobilier lorsque l’on est au chômage ! On fera bien le distinguo entre un demandeur d’emploi indemnisé par Pôle Emploi et un demandeur d’emploi qui ne l’est pas.

Emprunter quand on est indemnisé par Pôle Emploi

Même si cette situation va forcément inquiéter la banque qui, soyons réalistes, aura de fortes chances de rejeter vote dossier, souscrire un crédit immobilier n’est cependant pas totalement impossible. Les établissements bancaires peuvent en effet en fonction de votre situation professionnelle sur les dernières années et votre patrimoine personnel choisir de vous octroyer un prêt. Et l’assurance de prêt, si vous êtes indemnisé par Pôle Emploi devrait être facilement obtenue. Vous devrez fournir à votre banquier ou à votre assureur une attestation indiquant la durée de l’indemnisation dont vous êtes bénéficiaire.

Emprunter sans allocation chômage

Souscrire un crédit immobilier sans indemnisation de pôle emploi est bien plus compliqué. Cependant, certains types de prêt, sous conditions, restent à envisager. C’est par exemple le cas du prêt d’accession sociale (P.A.S.) qui permet aux personnes qui ont accès aux APL (Aides Personnalisées au Logement) d’emprunter. On peut aussi avoir recours au PTZ+ (Prêt à Taux Zéro +). Ce prêt vous permet de « bénéficier d’une aide de l’état pour acheter votre logement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années » (source : service-public.fr).

En ce qui concerne l’assurance du prêt, seules les garanties DC (décès de l’assuré) et PTIA (Garantie de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) vous seront proposées. Vous ne pourrez évidemment pas bénéficier des garanties complémentaires telles que incapacité de travail et invalidité qui sont uniquement liées à une activité professionnelle. En raison de votre situation particulière, vous aurez tout intérêt à vous faire accompagner dans le choix de votre assurance par un courtier qui saura trouver le contrat le plus adapté à votre situation.

Co-emprunteur pour un prêt immobilier : la solution miracle ?

Pour mettre toutes les chances de son côté et décrocher un crédit immobilier, il est conseillé lorsque c’est possible de souscrire un emprunt en tant que co-emprunteur. En effet, la dernière étude Vousfinancer nous apprends que « lorsqu’il y a deux emprunteurs, la proportion de CDD monte à 5 %, car ils empruntent avec une personne en CDI la plupart du temps ». Attention toutefois, emprunter avec une seconde personne en CDD également n’est pas forcément payant : seuls 0,6 % des prêts sont accordés à deux personnes en CDD. En effet, les co-emprunteurs sont dans près de 5 % des cas en CDD, 2 % en intérim, 9,5 % TNS mais 75 % sont tout de même en CDI !

Si le conjoint est en CDI, c’est donc la solution à adopter pour toutes les personnes inactives, sans emploi, en CDD, chef d’entreprise et travailleur non-salariés ! Cette option rassure considérablement la banque sur la capacité à rembourser ses mensualités sur une longue période.

Sachez toutefois que deux cas de figure sont à envisager :

• Soit la banque prend en compte tout ou partie des revenus du co-emprunteur (selon sa situation professionnelle, son ancienneté chez son employeur s’il travaille en CDD, la fait qu’il soit indemnisé ou non par Pôle emploi s’il est au chômage, ses revenus tant en volume qu’en régularité s’il s’agit d’un chef d’entreprise ou d’un travailleur non salarié.
• Soit la banque ne prends pas en compte les revenus du co-emprunteur tant dans le calcul du taux que dans la capacité d’emprunt, ce qui peut considérablement allonger la durée du crédit et/ou diminuer la capacité d’emprunt. Cependant, sachez que si la situation professionnelle évolue (embauche, passage en CDI, développement de l’activité professionnelle non salariée, etc.), la mensualité du prêt et sa durée pourront éventuellement être modifiés.

À noter : un co-emprunteur inactif devra quand même souscrire aux garanties DC et PTIA et donc verser les sommes minimales obligatoires liées à ces garanties. Vous pouvez cependant choisir une quotité inférieure à celle de votre conjoint(e) afin de bénéficier d’une garantie sur-mesure et mieux équilibrée en fonction de vos revenus respectifs.

Assurance emprunteur et problème de santé : comment choisir ?

Ça y est, vous avez décroché votre crédit immobilier! Vous n’êtes cependant pas au bout de vos peines. Il vous faudra désormais souscrire à une assurance emprunteur.

On en a déjà parlé précédemment, l’assurance emprunteur est obligatoire lorsque l’on souscrit un crédit immobilier. Cependant, la délégation d’assurance permet de ne pas forcément souscrire cet assurance auprès de l’établissement qui a accepté le prêt. Vous pouvez donc vous adresser à un établissement concurrent. Vous pourrez même être contraint de le faire si votre banque vous refuse l’assurance (ou pratique des tarifs prohibitifs) en raison de votre situation de santé ou votre pratique de sport extrême.

L’établissement dans lequel vous allez souscrire l’assurance emprunteur vous demandera de remplir un questionnaire de santé, voire vous fera passer un examen de santé pour évaluer le risque. Les résultats influeront sur l’acceptation ou non de votre dossier et le prix de l’assurance. Les refus sont très fréquents et les assurances plus chères dans le cas d’une affection longue durée type cancer ou maladie cardio-vasculaire (hyper-tension, antécédent de phlébite, etc.). Sachez que la pratique d’un sport extrême (deltaplane, parachutisme, etc.) peut aussi faire grimper la note ou conduire à un refus de votre dossier. Et un établissement bancaire a parfaitement le droit de s’adonner à de telles pratiques. Alors, que faire si vous êtes concerné ?

La délégation d’assurance est alors la solution tout indiquée. En proposant des contrats individualisés et sur mesure dans lesquels les tarifs comme les garanties dépendent de la situation personnelle de l’assurée, vous serez certain de ne payer que ce que vous devez réellement.

Notez aussi que la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet à tout emprunteur, quel que soit son état de santé, de pouvoir contracter un crédit en permettant une couverture à des conditions raisonnables des pathologies de longue durée telles que les cancers, les maladies cardiovasculaires, l’obésité ou encore le VIH. Elle permet notamment de réduire les surprimes pour les personnes à revenus modestes et elle garantit le droit à l’oubli pour les personnes guéries depuis plus de 10 ans. En outre, elle oblige la tarification des assurances de prêt à tenir compte des progrès médicaux  via une grille de référence de pathologie.

Parce qu’il s’agit tout de même d’un situation relativement complexe dans laquelle entrent en compte de nombreux paramètres, il est conseillé dans ce type de situation de se faire accompagner par un courtier spécialisé afin de souscrire l’assurance la mieux adaptée à la situation et la plus avantageuse.

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