Charges de copropriété : ces charges payées par les copropriétaires

La répartition des charges de copropriété, souvent source de litiges, répond à des règles précises. Le syndic veille à leur recouvrement en demandant aux copropriétaires le versement de provisions.

Les copropriétaires possèdent un ou plusieurs lots contenant une partie privative à usage exclusif et une quote-part des parties communes. Chacun doit participer au paiement des charges de copropriété pour assurer le bon entretien et la conservation de l’immeuble.

Comment sont calculées ces charges ? Comment sont-elles réparties entre le propriétaire et le locataire ? Explications.

Immobilier et logement : que sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses payées par les copropriétaires pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble. Celles-ci sont calculées proportionnellement à la valeur de leur lot.

Il existe deux grandes catégories de charges :

Les charges générales pour le bon fonctionnement de l’immeuble

Il s’agit des dépenses engagées pour garantir le bon fonctionnement des parties communes : administration de l’immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales…), entretien de l’immeuble (nettoyage des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…) et conservation de l’immeuble (ravalement de façade, réfection des toitures…). Ces charges sont réparties en fonction des millièmes détenus par chacun des copropriétaires.

Les charges liées aux équipements communs de la copropriété

Les charges spéciales concernent principalement les dépenses liées aux services collectifs (système de sécurité, gardiennage) et aux équipements communs (ascenseur, chauffage, entretien de la chaudière). Leur répartition se fait en fonction de l’utilité et la possibilité pour les occupants d’utiliser ces services.

Comment sont réparties les charges de copropriété ?

Les copropriétaires détiennent chacun un nombre de tantièmes qui dépend de la taille de leur lot et constitue leur quote-part dans la copropriété. Celle-ci détermine la hauteur de leur participation aux charges générales. Pour certains frais, et notamment les charges spéciales, d’autres critères sont pris en compte comme l’emplacement et l’utilité pour chaque lot.

Propriétaire et locataire : qui paye quelles charges ?

Les propriétaires sont tenus de régler les charges de copropriété relatives à l’entretien de l’immeuble et les travaux exceptionnels concernant les parties communes. Ces dépenses se répercutent généralement sur le loyer mensuel réclamé au locataire. Il s’agit alors de charges « récupérables ».

Parmi les charges récupérables figurent les dépenses liées aux services utilisés par le locataire (ascenseur, chauffage collectif, eau), les dépenses liées à l’entretien courant et à la réparation des équipements (remplacement du système de chauffage, entretien des espaces verts), certaines taxes et redevances (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement).

Une régularisation des charges doit être effectuée chaque année afin d’ajuster les versements effectués par le locataire aux dépenses réelles. Pour cela, le propriétaire doit se référer au relevé individuel des charges adressé chaque année par le syndic. Le décompte doit être envoyé au moins un mois avant la date de régularisation exigée. Le propriétaire dispose d’un délai de prescription de 3 ans pour régulariser les charges impayées.

Comment déclarer les charges de copropriété ?

Les propriétaires bailleurs peuvent déduire leurs charges de copropriété de leurs revenus fonciers. Attention, ce dispositif ne concerne pas les propriétaires bailleurs qui auraient opté pour le régime micro-foncier, accessible si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an et qui entraîne un abattement forfaitaire de 30 % appliqué par l’administration fiscale sur vos recettes brutes déclarées, sans justificatifs.

Pour les autres, au réel, ils peuvent diminuer le montant de leurs revenus locatifs soumis au barème de l’impôt sur le revenu en déclarant leurs charges de copropriété.

En pratique, il convient de procéder en deux temps :

L’année N : ligne 229 de la 2044 (ou 230 de la 2044-SPE), intitulée « provisions pour charges générales de copropriété, provisions votées en assemblée générale », indiquez le montant des provisions que vous avez versées au syndic au cours de l’année d’imposition. Attention, la somme totale des provisions doit être indiquée, qu’elles soient réellement déductibles ou non et qu’elles aient été réellement dépensées par le syndic ou non .

Ensuite, l’année N+1, ligne 230 de la 2044 (ou 231 de la 2044-SPE) intitulée « régularisation des provisions pour charges déduites », indiquez les provisions pour charges de copropriété que vous avez déduites au titre de l’année précédente pour leur montant total.

Quand et comment payer les charges de copropriété ?

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour payer les charges générales et spéciales. Les dépenses exceptionnelles non prévues par le budget comme les travaux d’amélioration ou les études techniques font l’objet d’un vote des copropriétaires.

Les charges prévues au budget prévisionnel sont réglées par le versement de provisions. En effet, pour pouvoir faire face aux dépenses courantes, le syndic de copropriété procède à un appel des fonds. Chaque copropriétaire doit alors s’acquitter d’une provision sur charge représentant le quart du budget prévisionnel. Le règlement de cette provision doit intervenir le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période choisie par l’assemblée générale. Le montant de la provision est communiqué à chaque propriétaire par lettre simple avant la date d’exigibilité.

Les dépenses hors budget prévisionnel sont votées en même temps que les travaux. L’assemblée générale fixe le montant des dépenses et la date d’exigibilité des provisions correspondantes. Pour ces charges, le syndic peut également procéder à un appel de fonds.

Le copropriétaire qui constate que sa quote-part est supérieure à ce qu’elle devrait être ou qui estime que la quote-part d’un autre propriétaire est inférieure à ce qu’elle devrait être peut contester cette répartition en saisissant le tribunal de grande instance. Si sa demande est fondée, le juge procédera à une nouvelle répartition des charges. En dehors de ces deux cas, la modification de la répartition des charges nécessite un vote à l’unanimité des copropriétaires.

À noter : la loi Alur qui entrera en vigueur le 20 juin prochain prévoit de renforcer le rôle du syndic pour demander le paiement immédiat de ce que doit un copropriétaire. Ainsi, cet organe pourra davantage lutter contre les impayés puisque, d’après l’article 20, « le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation ».

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