Acheter en viager consiste à acquérir un logement qui demeure dans la majorité des cas occupé par le vendeur jusqu’à son décès. L’avantage principal pour l’investisseur, le débirentier, est de bénéficier d’une décote de prix, censée compenser l’impossibilité de jouir du bien acquis. Il s’agit donc d’un pari sur la longévité du vendeur, le crédirentier : plus le vendeur vit longtemps, plus l’acheteur doit attendre pour récupérer la jouissance du bien.
Fixation du prix de vente en viager
Les parties prenantes sont libres de déterminer le prix de vente du bien – le bouquet. Cependant, celui-ci ne peut dépasser la différence entre la valeur vénale – le prix de vente du bien en conditions normales de marché – et la valeur du logement occupé, définie par des barèmes* en fonction, notamment, de l’espérance de vie du rentier. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est élevé.
A noter que l’espérance de vie prise en compte est celle de la catégorie de population des rentiers, qui est supérieure à celle de la moyenne de la population. L’acheteur peut donc “espérer” que le vendeur ne bénéficie pas d’une telle espérance de vie. On le voit, ce type de transaction immobilière intègre une forte dimension humaine : l’acheteur s’engage avec un vendeur dont il espère qu’il ne vivra pas trop longtemps, afin que son investissement soit avantageux. Il faut pouvoir assumer une telle relation contractuelle. L’acheteur n’a en tout cas pas accès à l’état de santé du vendeur.
Fixation de la rente viagère
L’acquéreur doit non seulement verser un bouquet au vendeur, mais une rente viagère mensuelle ou trimestrielle, qui s’accroît avec l’âge de ce dernier : plus le vendeur est jeune, moins sa rente est élevée. Dans une transaction en viager occupé, la rente doit être complétée en cas de libération anticipée du bien. Celle-ci est en effet inférieure dans le cas d’un viager occupé que dans celui d’un viager libre. Le viager occupé représente 95 % des transactions.
Obligations de l’acheteur en viager
Le vendeur a naturellement l’obligation de verser la rente viagère au vendeur. En cas de défaut, une clause résolutoire permet le plus souvent d’annuler le viager. L’acheteur perd alors toute la valeur de son investissement et les rentes déjà versées.
L’acquéreur doit également s’acquitter du paiement de la taxe foncière, sauf si le contrat stipule un autre usage. Le vendeur prend généralement à sa charge la taxe d’habitation et les factures d’énergie.
En matière d’ISF, le débirentier doit déclarer la valeur de la nue-propriété – viager occupé – ou de la pleine propriété – viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente (la somme totale des rentes qu’il sera amené à verser au crédirentier).
La fin du viager
En conditions normales, le vendeur décède avant l’acquéreur et ce dernier devient plein propriétaire du bien.
Si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers peuvent décliner leur héritage en cas d’impossibilité ou de refus de la prise en charge du versement de la rente.
Si le vendeur décède de maladie moins de 20 jours après la signature du viager, ses héritiers sont en droit de demander une annulation de l’acte. Si le décès survient plus de 20 jours après la signature, les héritiers peuvent aussi faire une demande d’annulation, mais ils devront prouver que l’acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur, ce qui n’est normalement pas le cas.
Notre avis : le viager immobilier peut permettre de devenir propriétaire pour un prix décoté de 20 à 50 %, mais ses conditions de mise en oeuvre sont complexes. L’appui d’un professionnel paraît indispensable. Par ailleurs, cette opération contribue à “liquider” des patrimoines immobiliers figés, fortement concentrés aux mains des seniors.
Nadège Bénard
* Au choix, barème des notaires, barème viager des services fiscaux, barème de la caisse nationale de prévoyance.
Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.
Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.