Le contexte actuel de taux bas et l’annonce de leur remontée prochaine a une véritable influence sur le désir d’achat immobilier des particuliers. Pour préparer votre acquisition immobilière, Café du Patrimoine vous présente les avantages et limites de la simulation de prêt immobilier.
La simulation prêt immobilier pour définir sa capacité d’endettement, calculer ses mensualités et frais
La plupart des banques mais aussi des courtiers ou sites spécialisés en crédits proposent sur le web des outils de simulation de crédit immobilier. Ces outils de simulation sont à destination des particuliers qui voudraient acquérir un bien immobilier quelle que soit sa nature et quelle que soit la situation patrimoniale des acquéreurs.
Ainsi, vous pouvez utiliser ces outils de simulation en étant primo-accédant, c’est-à-dire dans le cas où vous ne possédez pas encore de biens immobilier mais souhaitez acheter, mais vous pouvez aussi utiliser ces outils de simulation crédit immobilier si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez acheter une résidence secondaire par exemple, ou un bien destiné à la location ou encore si vous souhaitez revendre un bien immobilier et en acheter un autre.
Le simulateur de crédit immobilier vous permet de définir le prix que vous pouvez mettre dans le bien immobilier que vous souhaitez acheter. En remplissant différents paramètres, vous aurez un ordre d’idée du montant que vous pourrez allouer au remboursement de votre crédit. Ainsi, en définissant la durée de votre crédit vous saurez quelle somme vous êtes en mesure d’emprunter et à quel prix (taux, assurance, etc.).
Les outils de simulation de crédit immobilier sont donc un bon moyen d’estimer la fourchette de prix du bien immobilier que l’on peut acheter mais c’est aussi un outil qui vous permet de calculer vos mensualités, le montant du prêt auquel vous pouvez souscrire en fonction des mensualités souhaitées ou encore la calcul des droits de notaire.
On peut citer les sites de simulation comme Meilleurtaux ou Creditland mais la quasi totalité des banques vous propose une page destinée à la simulation de prêt immobilier sur leur site web : ING Direct a sans doute la plus complète et détaillée.
Le fonctionnement de la simulation prêt immobilier
Pour savoir quel montant on peut emprunter, il faut à la fois tenir compte :
- du capital dont on dispose : on parle généralement de l’apport
- de sa capacité d’endettement : elle est calculée à partir de ses revenus (salaires, honoraires, etc.) mais aussi revenus du capital (dividendes, loyers perçus, etc.)
- des crédits déjà existants (par exemple, remboursement de votre résidence principale si vous souhaitez acheter une résidence secondaire et que vous n’avez pas encore remboursé la totalité de votre précédent crédit immobilier ou encore crédits à la consommation.
Dans la plupart des cas, vous ne pourrez consacrer plus du tiers de votre revenu mensuel au remboursement de la dette.
Enfin, n’oubliez pas que les mensualités servent à rembourser les sommes empruntées mais aussi les frais liés aux intérêts et à l’assurance, ce qu’un simulateur de crédit immobilier permet de prendre en compte.
Les limites de la simulation prêt immobilier
De très nombreux facteurs entrent en compte dans le montant du prêt que pourra consentir votre banque, ce qui rend d’autant plus difficile la simulation.
En effet, rare sont les simulateurs qui proposent de prendre en compte tous les paramètres nécessaires à une véritable simulation. Ainsi, de nombreux sites vous demanderont uniquement quels sont vos revenus nets mensuels et éventuellement ceux de votre co-emprunteur mais sans prévoir une case où vous pourriez entrer le montant de votre apport.
Sachez aussi que la fameuse règle des 1/3 (pas plus de 33% du revenu net mensuel consacré aux mensualités de remboursement du crédit) peut varier selon votre revenu. Un très faible revenu devra souvent prétendre à moins quand un très haut revenu pourra s’endetter bien davantage.
En outre, la situation professionnelle est un facteur important dans la constitution d’un dossier de prêt immobilier. Il est à la fois logique et regrettable que le dossier d’un fonctionnaire soit préféré à celui d’un indépendant pour des revenus identiques.
Autre élément crucial : votre capacité à épargner vous permettra de vous constituer un apport mais sera aussi apprécié au moment de l’examen de votre demande de crédit immobilier. À l’inverse, bien sûr, des découverts substantiels et/ou fréquents ne joueront pas en votre faveur.
Nous attirons également l’attention sur le fait que parfois les banques elles-mêmes rencontrent une certaine difficulté à calculer un taux effectif global (TEG) juste. Vérifiez-donc bien le TEG de votre emprunt immobilier pour vous manifester en cas d’erreur. Pour en savoir plus, consultez notre dossier TEG erroné : erreur de votre banque ?
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.