L’astuce de la SCI en démembrement croisé apporte une réponse aux problématiques d’achat et de transmission d’un bien immobilier entre partenaires concubins ou pacsés.
Le démembrement de SCI
Tout d’abord, il convient de créer une SCI (société civile immobilière) dans laquelle chacun des deux associés sera, à la fois, nu-propriétaire d’une moitié des parts et usufruitier de l’autre moitié.
Un bien immobilier est généralement considéré en pleine propriété, mais un acte notarial permet de démembrer le bien en séparant :
- la nue-propriété (abusus) d’une part, qui donne le droit de disposer du bien (par exemple permettant la possession ou la vente du bien)
- l’usufruit (usus et fructus) d’autre part, qui donne le droit d’utiliser le bien et/ou d’en récolter les fruits (par exemple habiter le bien ou le mettre en location)
Ainsi, le montage consiste à acquérir le bien par le biais d’une SCI puis de répartir les parts selon le schéma suivant :
Chaque associé détient donc l’usufruit des parts de la SCI dont la nue-propriété est détenue par l’autre et inversement. En cas de décès de l’un des associés, la nue-propriété des parts revient à ses héritiers, mais l’usufruit est réintégré à la part de nue-propriété du second, le rendant ainsi propriétaire de 50 % du bien en pleine propriété et 50 % en usufruit.
Le conjoint survivant conserve donc l’usage exclusif du bien tout en respectant la part successorale des héritiers. C’est au second décès que les héritiers récupèreront la pleine propriété de l’intégralité des parts.
Le gros avantage de ce montage, outre la protection du partenaire concubin ou pacsé, est que l’extinction de l’usufruit, et donc la récupération de la pleine propriété, est exempte de droits de succession.
Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.