SCPI fiscales : placement immobilier et défiscalisation au programme

Les Français sont très attachés à l’immobilier et ce n’est pas le contexte de taux bas qui va aller à l’encontre de leur passion pour ce placement dans la pierre, sans compter un marché obligataire aux rendements négatifs (ou presque) et une aversion assez prononcée pour la Bourse jugée trop risquée et trop compliquée. On comprend mieux alors le succès des SCPI. Et si ce placement, en plus, est défiscalisant, alors, on comprend les raisons d’un succès qui se confirme d’années en années. Café du Patrimoine revient en détail sur les SCPI dites fiscales : les 4 grands types de SCPI fiscale, leurs avantages et limites.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ou SCPI, permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien dans son intégralité, d’où leur surnom de « pierre-papier ». La collecte des SCPI grossit d’année en année. Ces actifs immobiliers qui séduisent de plus en plus les particuliers français, affichaient ainsi au 31 décembre 2016 une capitalisation de 37,83 milliards d’euros et une collecte nette de 4 275 millions d’euros, le tout réparti dans 171 SCPI gérées par 28 groupes*. Et ces chiffres sont en constante progression d’une année sur l’autre.

SCPI de rendement et SCPI fiscales

Plusieurs types de SCPI cohabitent, avec chacune leurs caractéristiques. Les SCPI de rendement attirent particulièrement les investisseurs particuliers car elles affichent les meilleures performances, elles sont en très grande majorité composées d’immobilier d’entreprise : bureaux, locaux commerciaux, centres logistiques, etc.

Les SCPI fiscales quant à elles forment le deuxième groupe de SCPI appréciées des investisseurs particuliers car elles permettent d’investir dans la pierre tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Avant d’opter pour telle ou telle SCPI de rendement, examinez de près le Taux de Rentabilité Interne (TRI) qui mesure en tenant compte de plusieurs paramètres (prix de souscription, du prix de sortie et des dividendes) ce que rapporte effectivement une SCPI.

Investir dans les SCPI fiscales

Qu’est-ce-qu’une SCPI fiscale ?

Une SCPI fiscale est une SCPI classique mais investie dans des programmes immobiliers défiscalisants et qui, de ce fait, permet de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs. Ce placement est particulièrement prisé des particuliers lourdement imposés car l’avantage fiscal porte sur 100 % de l’investissement et est valable dès la première année d’acquisition des parts. Les recettes distribuées sont imposées elles dans la catégorie des revenus fonciers. Pour les contribuables les plus aisés, il est intéressant de noter que les parts peuvent être acquises en nue-propriété, ce qui permet, notamment lorsque l’on est assujetti à l’impôt sur la fortune, d’optimiser sa fiscalité.

Il existe 4 types de SCPI fiscales :

SCPI Pinel dans le cadre de la loi Pinel

Les SCPI Pinel entrent dans la loi Pinel qui, en contrepartie de la location du bien acheté pendant 6,9 ou 12 ans, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 9 %, 18 % et jusqu’à 21 %.

SCPI Malraux dans le cadre de la loi Malraux

Les SCPI Malraux impliquent un investissement dans l’immobilier ancien, comportant de gros travaux de réhabilitation. La loi Malraux s’applique en effet aux travaux de biens situés dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % (ZPPAUP) ou de 30 % (secteur sauvegardé) sur un montant maximum de travaux de 100 000 €, soit une réduction d’impôt maximale de 30 000€ par an.

SCPI Déficit Foncier pour les plus aisés

Les SCPI Déficit Foncier jouent sur la différence négative entre le revenu et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier. À privilégier si vous avez de gros revenus, ces SCPI permettent d’imputer sur son revenu global le montant des travaux pendant les 10 années suivant l’investissement. Attention toutefois, il existe une limite annuelle de 10 700 euros. Avantage de taille pour les plus aisés : cet avantage fiscal n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales.

SCPI Monuments historiques pour les travaux de rénovation

Les SCPI Monuments historiques permettent de profiter des avantages fiscaux liés à ce produit de prestige avec un ticket d’entrée moindre. L’investisseur peut déduire sa quote-part des travaux de rénovation. Attention, pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez conserver vos parts au moins 15 ans.

Limites et risques des SCPI fiscales

Les SCPI fiscales attirent les particuliers car elles permettent de profiter de nombreux avantages fiscaux qui font envie mais elles ne sont pas un placement miracle ou magique et comportent des limites à prendre en considération avant d’opter pour ce placement. D’abord, sachez que les SCPI fiscales présentent un rendement plus faible que les autres SCPI. Si on considère généralement que la « pierre papier » est plus liquide que l’immobilier classique, afin de bénéficier des avantages fiscaux les durées de conservation peuvent atteindre 15 ans comme vue précédemment. De plus, des parts de SCPI fiscales peuvent être difficiles à revendre. Il vous faudra en effet compter quelques jours à … plusieurs mois ! Dernier détail qui a son importance, les SCPI fiscales entrent dans le calcul du plafond global des niches fiscales qui s’élève actuellement à 10 000 euros.

*Chiffres de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM)

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