Immobilier : les impôts et taxes dus par les propriétaires

Impôts locaux, impôts sur les revenus fonciers et sur les plus-values immobilières, IFI : tour d’horizon des impôts dont doivent s’acquitter les propriétaires.

Alors que la taxe d’habitation devrait bientôt disparaître pour l’ensemble des Français et que cette suppression progressive mais bien réelle fait craindre un accroissement de la taxe foncière par effet de rebond, voici un tour d’horizon des taxes et impôts que vous devez (encore pour le moment) payer si vous êtes propriétaire. Café du Patrimoine revient dans cet article sur l’ensemble des impôts et taxes inhérents à la propriété : taxe d’habitation, taxe foncière, impôts sur les revenus fonciers et sur les plus-values immobilières et impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Taxe d’habitation : propriétaires et locataires concernés par l’impôt

La taxe d’habitation concerne aussi bien les locataires que les propriétaires et également les occupants à titre gratuit ou personnes bénéficiant d’un logement de fonction. Elle est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Encaissée pour le compte de la commune où se situe votre habitation (ou éventuellement du groupement de communes auquel elle appartient), la taxe d’habitation contribue au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs, etc. Vous devez vous en acquitter pour votre résidence principale mais aussi pour les éventuelles résidences secondaires.

Comment calculer la taxe d’habitation ?

Le montant de la taxe d’habitation dépend de plusieurs paramètres et notamment la superficie du logement (parkings et dépendances comptent), son état. L’administration calcule en effet la base d’imposition en appliquant certains abattements à la valeur locative brute du local. La taxe d’habitation est ainsi égale à cette base d’imposition multipliée par les taux fixés par les collectivités locales.

Les communes peuvent en outre appliquer une majoration de 20 % de la taxe d’habitation sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale (et donc notamment les résidences secondaires) s’ils sont situés dans des zones concernées par la taxe sur les logements vacants. Cependant, cette majoration ne peut s’appliquer lorsque le contribuable ne réside pas en permanence dans le logement concerné pour des raisons indépendantes de sa volonté telles que contraintes professionnelles, hébergement en maison de retraite, etc.

Taxe d’habitation : exonération et abattement

Une exonération totale ou partielle de la taxe d’habitation sur la résidence principale existe pour les personnes qui remplissent l’une de ces conditions :

• être titulaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité ou de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ;
• avoir plus de 60 ans et un revenu de référence de l’année précédente inférieur à un certain plafond et ne pas être soumis à l’IFI ;
• être veuf(ve) et avoir un revenu fiscal de référence de l’année précédente inférieur à un certain plafond et ne pas être soumis à l’IFI ;
• être atteint d’une infirmité ou d’une invalidité empêchant de subvenir seul aux nécessités de l’existence et avoir un revenu de référence de l’année précédente inférieur à un certain plafond.

Il suffit qu’un seul des conjoints réponde à la condition d’âge ou de handicap pour que l’ensemble du foyer fiscal bénéficie de l’exonération.

Chaque enfant à charge vous fait bénéficier d’un abattement pour charges de famille sur votre base d’imposition de la taxe d’habitation de votre résidence principale. Cet abattement s’applique de plein droit. Cet abattement est égal à :

• 10 % de la valeur locative moyenne pour chacune des deux premières personnes à charge du foyer fiscal ;
• 15 % pour chaque personne supplémentaire.

Un abattement de 1 % à 15 %, facultatif, est généralement accordé aux familles aux faibles revenus.

La suppression annoncée de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation, selon les promesses de campagne du candidat Macron, a été supprimée en 2020 pour 80 % des foyers les plus modestes. Cette suppression, progressive et dégressive, a eu lieu en trois temps. En effet, un dégrèvement de 30 % a été pratiqué en 2018. Le dégrèvement a été porté à 65 % en 2019 et à 100 % en 2020. Seuls 20 % des ménages français les plus aisés paient encore la taxe d’habitation. La suppression de cette taxe devrait être effective pour tous en 2023 seulement, sans que l’on sache exactement quel sera le calendrier de cette réforme et si l’exonération se fera aussi par dégrèvements progressifs ou d’un coup.

Rappelons que la suppression de la taxe d’habitation fait évidemment craindre l’augmentation de la taxe foncière, même si le gouvernement s’en défend. Reste à savoir comment l’État fera pour compenser 18 milliards de perte de recettes fiscales, surtout dans le contexte actuel de crise sanitaire et de crise économique.

Taxe foncière : l’impôt pour tous les propriétaires de bien immobilier

Le budget des communes, intercommunalités et des départements, est financé en partie par la taxe foncière sur les propriétés bâties qui contribue ainsi au développement des équipements collectifs et des services proposés. Chaque propriétaire, usufruitier ou fiduciaire d’un immeuble bâti, doit s’acquitter de cette taxe tous les ans.

Les taxes foncières, aussi appelées « impôts locaux », sont calculées sur la valeur locative cadastrale. La taxe foncière sur le bâti (TFPB) et la taxe foncière sur le non bâti sont dues par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Le lieu d’imposition est celui où est situé le bien.

Contrairement à la taxe d’habitation, les époux ne sont pas solidairement responsables du paiement de la taxe foncière.

En cas de vente en cours d’année, le vendeur a la possibilité demander le partage prorata temporis de la taxe à l’acquéreur. Dans le cas de l’achat d’un bien en viager, la personne  redevable de la taxe foncière est l’acquéreur, à compter du 1er janvier suivant la date d’acquisition.

Toutes les propriétés bâties situées en France sont soumises à la taxe foncière, même les bateaux à usage d’habitation, les installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits ainsi que les terrains cultivés ou non, employés à un usage commercial ou industriel ou utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle, mais aussi les ouvrages d’art et les voies de communication, les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d’usine, les réfrigérants atmosphériques.

Comment calculer la taxe foncière ?

L’administration calcule le revenu cadastral en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % à la valeur locative cadastrale. La taxe foncière est égale au revenu cadastral multiplié par les taux fixés par les collectivités locales. Ces taux peuvent éventuellement être modifiés d’une année sur l’autre.

La valeur locative cadastrale tient compte de la surface du bien, de son affectation, de son état, des constructions nouvelles, des agrandissements, de nouveaux éléments d’équipement ou de confort, etc. N’oubliez donc pas de déclarer terrain de tennis, piscine (même les piscines en kit sont imposables au titre de la taxe foncière si elles sont semi-enterrées et en théorie démontables). La valeur locative cadastrale prend aussi en considération les gros travaux, rénovation, autant d’éléments qui viendront gonfler la facture.

Taxe foncière : exonération et abattement

Les propriétaires soumis à la taxe foncière peuvent bénéficier, selon les cas, de plusieurs dispositifs d’allègements ou d’exonérations, notamment pour les logements neufs et les logements vides.

Certains propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération ou d’un dégrèvement s’ils :

• sont titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité sans aucune condition de ressources ;
• sont titulaires de l’Aspa sans aucune condition de ressources ;
• sont titulaires de l’allocation aux adultes handicapés sous condition de ressources ;
• sont âgés de plus de 75 ans sous condition de ressources.

Il suffit qu’un seul des conjoints réponde à la condition d’âge ou de handicap pour que l’ensemble du foyer fiscal bénéficie de l’exonération. Les contribuables les plus modestes peuvent en outre bénéficier d’un plafonnement de la taxe foncière 2020 pour la résidence principale.

Impôt sur les plus-values immobilières : la taxe pour les propriétaires revendant un bien immobilier

Chaque propriétaire qui revend son bien immobilier et fait une plus-value doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values. Cette disposition ne concerne néanmoins pas la résidence principale.

Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Les plus-values de cession de valeurs immobilières sont taxées au taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu auquel il faut rajouter 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %.

Impôts sur les plus-values immobilières : exonération et abattement

À partir de la 6ème année, un abattement est possible. En revanche, pour une exonération totale de l’impôt de plus-values pour les cessions de biens immobiliers, il faut détenir le bien depuis plus de 22 ans. En matière de prélèvements sociaux aussi, il existe un abattement pour durée de détention à partir de la 6ème année et une exonération totale pour les biens détenus cette fois depuis plus de 30 ans.

Attention toutefois, depuis 2013, pour les plus-values dépassant 50 000 € réalisées sur les cessions de résidences secondaires, une surtaxe de 2 % à 6 % (hors terrain à bâtir) vient s’ajouter à l’impôt.

IFI : l’impôt sur la fortune immobilière pour les propriétaires de bien immobilier coûteux

Enfin, n’oubliez pas que si vous êtes propriétaires, la valeur potentielle de vos biens immobiliers est prise en compte dans le calcul de l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière. Cette nouvelle version de l’ISF ne prend en compte dans l’assiette taxable que le montant des biens immobiliers (physique et pierre-papier).

Sont imposables à l’IFI, les ménages dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.

Vous pouvez toutefois appliquer une décote de 30 % à la résidence principale. Quant aux biens détenus en indivision ou via une SCI avec plusieurs personnes, ils bénéficient d’une décote estimée d’environ 15 %.

Attention, même si le seuil est fixé à 1,3 million d’euros, la première tranche commence à 800 000 euros. Vous trouverez ci-dessous les différentes tranches du barème barème de l’IFI :

L’impôt sur les revenus fonciers si vous êtes propriétaire d’un investissement locatif

Si vous louez un bien immobilier et que vous en tirez des revenus (il s’agit de revenus fonciers), vous serez imposés sur ces derniers. Il en est de même pour les revenus issus d’un placement dans la pierre-papier comme des parts de SCPI par exemple.

Si vous louez votre bien nu, vous pouvez choisir le régime micro-foncier (à la condition que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an) qui permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur ses recettes, ou bien le régime réel qui permet de déduire de ses recettes la totalité des charges foncières supportées dans l’année.

Si vous louez votre bien meublé et que vous bénéficiez du statut LMNP, vous pouvez choisir le régime micro-bic (à la condition que vos revenus fonciers soient inférieurs à 70 000 euros) qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes, ou bien le régime réel qui permet de déduire de ses recettes la totalité des charges foncières supportées dans l’année.

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