Loi Malraux : investir dans l’immobilier et payer moins d’impôt

La loi Malraux de 1962 affiche une longévité exceptionnelle grâce à son objectif de favoriser la rénovation du patrimoine immobilier historique français, toujours d’actualité en 2020. Dans cet article, nous faisons le point sur les caractéristiques et avantages du dispositif Malraux, ses limites ainsi que les meilleurs conseils pour choisir comment investir, en direct ou via une SCPI.

Investissement immobilier : qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux prévoit un régime de défiscalisation permettant aux propriétaires d’immeubles situés dans certaines zones protégées, qui vont faire des travaux pour restaurer complètement ces immeubles (extérieur et intérieur), de bénéficier d’une réduction d’impôt si le bien est mis en location nue pendant une durée de 9 ans.

Comment et où investir grâce à la loi Malraux ?

Investir dans l’immobilier de prestige avec la loi Malraux

Le dispositif Malraux vous permet d’investir dans des biens immobiliers de prestige, puisque ce sont généralement des immeubles historiques qui ont du cachet, en bénéficiant de conditions d’investissement avantageuses : réduction d’impôt, montant de travaux importants, déductibilité des intérêts d’emprunts. Il s’adresse aux contribuables français propriétaires d’appartements situés dans un immeuble bénéficiant dans son intégralité d’une restauration surveillée par un architecte des Bâtiments de France, à l’issue de la délivrance par le Préfet d’un permis de construire spécifique.

Les biens immobiliers éligibles au dispositif Malraux

Les immeubles concernés par le dispositif doivent être situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) c’est-à-dire :

• soit être couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
• soit être couverts par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé,
• soit faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique.

La loi Malraux s’applique ainsi aux travaux réalisés dans un immeuble entier situé dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ou un quartier ancien dégradé. Les immeubles en question se trouvent le plus souvent dans les centres-villes historiques de moyennes ou grandes agglomérations.

Pourquoi investir avec la loi Malraux ?

La loi Malraux présente d’importants avantages fiscaux qui sont la réduction de votre impôt et le montant des travaux autorisés.

Défiscalisation : payer moins d’impôt avec la loi Malraux

S’agissant des biens acquis depuis le 1^er janvier 2017, le dispositif Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 22 % (ZPPAUP) ou de 30 % (secteur sauvegardé ou quartier anciens dégradés) sur un montant maximum de travaux de 400 000 € étalé sur 4 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 120 000€ au total. Celle-ci peut s’étaler jusqu’à trois années au plus après la délivrance du permis de construire.

En outre, la réduction d’impôt est conditionnée à la mise en location nue du ou des biens durant 9 années, qui doit être effective dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Le bien doit être loué à titre d’habitation et être nu. Il n’est donc pas possible de louer le bien en location meublée.

Par ailleurs, les intérêts d’emprunts (ne faisant pas partie de l’assiette de réduction d’impôt) sont déductibles des revenus fonciers.

En cas de revente d’un bien ayant bénéficié de l’avantage fiscal Malraux, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique. Le coût des travaux entrepris dans le cadre de la restauration ou de la rénovation ne peut pas être pris en compte dans le calcul du prix du foncier. Ces travaux vous ayant déjà permis de réaliser une belle économie d’impôt, vous ne pourrez pas en bénéficier une seconde fois pour réduire votre impôt sur les plus-values immobilières. Ainsi, il est plutôt conseillé de conserver ce bien de qualité dans votre patrimoine sur le long terme afin de bénéficier de l’exonération des plus-values immobilières et laisser le temps revaloriser le foncier.

Le dispositif Malraux est exclu du plafonnement des niches fiscales qui limite à 10 000 € par an les avantages fiscaux liés à certains investissements.

Concernant l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’immobilier détenu en loi Malraux entre par nature dans le calcul de l’IFI. Il est donc conseillé de réaliser cet investissement par le biais d’un financement bancaire pour créer une nouvelle dette déductible de l’IFI. Si vous possédez un patrimoine immobilier taxable supérieur à 5 millions d’euros, la part des dettes représentant plus de 60 % de votre patrimoine ne sera retenue qu’à hauteur de 50 %. Par ailleurs, un investissement immobilier en loi Malraux qui implique une location du bien pendant une période minimale de 9 ans pourra être décoté de 10 ou 20 % dans le calcul de la base taxable de l’IFI, compte tenu d’une liquidité diminuée.

Le montant des travaux pris en compte dans le dispositif Malraux

Concernant les travaux, la réforme de la loi Malraux en 2016 a apporté plus de souplesse dans la réalisation des travaux de restauration, en appréciant le plafond de dépenses ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt sur une période pluriannuelle. Le plafond de dépenses retenu dans la base de la réduction d’impôt est ainsi passé à 400 000 € sur quatre années au lieu d’une.

Les contribuables pourront ainsi reporter pendant trois ans, la fraction de la réduction d’impôt qui n’aurait pas pu s’imputer au titre d’une année d’imposition une année, faute d’un impôt suffisant. Le dispositif Malraux s’adresse donc aux contribuables les plus fiscalisés, dans la mesure où le montant des travaux, généralement important, doit être payé sur une période maximale de quatre années.

Loi Malraux : investir en direct ou via des parts de SCPI ?

Entre un investissement en direct ou l’acquisition de parts d’une SCPI investissant elle-même en loi Malraux, la question sur la meilleure façon d’investir en immobilier en loi Malraux se pose souvent.

En direct, après la période de mise en location obligatoire pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous pourrez récupérer le bien pour y habiter, le vendre ou bien continuer de le louer pour toucher des revenus complémentaires. Vous pouvez ainsi investir en immobilier en loi Malraux avec l’idée de profiter à long terme du bien en tant que résidence principale, secondaire ou encore pour préparer votre retraite.

Lorsque vous investissez en parts de SCPI Malraux, la réduction d’impôt de 30 % apportée par la loi Malraux est calculée sur la fraction de la souscription affectée au financement des travaux, généralement égale à 65 % minimum du montant de la souscription nette des frais de collecte, dans la limite de 100 000 € par an.

La souscription de parts de SCPI Malraux permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt cible, d’environ 18 % du montant investi, en contrepartie d’un engagement de conservation des parts d’une durée de 9 ans minimum, courant à compter de la mise en location du dernier immeuble. La réduction est imputable en totalité sur votre impôt dû au titre de l’année de la souscription, sans qu’il soit nécessaire d’attendre l’achèvement des travaux.

Ce n’est qu’après une période estimée de 3 ans à compter de la fin de la souscription, nécessaire à la réalisation de la collecte, à l’acquisition des immeubles et à la réalisation des travaux, que les immeubles rénovés sont loués et génèrent des loyers.

Ce type de placement valorise les centre villes de villes de taille moyenne qui, depuis la crise sanitaire, sont plébiscités par les particuliers à la recherche de plus grands espaces de vie.

En investissant en loi Malraux via des parts de SCPI, vous bénéficierez des mêmes avantages qu’en faisant un investissement dans une SCPI classique : la gestion des biens est entièrement déléguée à la société de gestion (des experts se chargent de l’identification des immeubles, de l’achat, de la conduite des travaux, de la vérification de l’éligibilité au dispositif Malraux, du montage, du suivi des travaux avec les architectes des bâtiments de France, etc.), vous pouvez investir des montants moins importants qu’en direct en fonction du prix de part de la SCPI et vous investissez dans un patrimoine immobilier diversifié.

L’investissement en loi Malraux via une SCPI vous permet également de calibrer au centime près le montant de la réduction d’impôt dont vous avez besoin. Ces avantages ont bien sûr un coût qui se répercute dans les frais des SCPI, il faut donc voir cette solution d’investissement comme un placement patrimonial à conserver et ne pas rechercher une plus-value à la revente à court terme.

L’investissement dans l’immobilier via le dispositif Malraux est relativement complexe à mettre en œuvre. Ainsi, il est conseillé de contacter un conseiller en gestion de patrimoine afin de vous faire accompagner par un expert qui saura vous guider dans votre investissement, en direct sur des biens immobiliers ou via les meilleures SCPI entrants dans le dispositif Malraux.

Anthony Calci

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