Loi Girardin social : investir dans le logement social

Les possibilités de réduire son imposition sur le revenu ont été revu progressivement à la baisse du fait de la mise en place du plafonnement des niches fiscales à 10 000€ / an dans le cadre général.

Il reste encore des possibilités de s’extraire des règles du plafonnement global en investissement soit dans des monuments historiques (les travaux s’imputent sur le revenu global) ; soit au sein d’un PERP (idem imputation sur le revenu global avec des plafonds spécifiques) soit au sein d’un investissement immobilier Malraux (selon un plafond propre) ou bien encore sur des produits relevant de la loi Girardin pour accompagner le développement de l’économie outre-marine.

Principes de la loi Girardin social

L’objet de cet article est de présenter le fonctionnement des opérations en Girardin soit sur des opérations industrielles ou des programmes en immobiliers en logement social outre marins.

Nous nous intéresserons ici uniquement aux opérations en Girardin logement social one shot car ces opérations présentent à mes yeux une plus grande sécurité que les opérations industrielles pures.

En effet, ces dossiers nécessitent souvent un pré-agrément de Bercy donc une validation en amont sur les détails de l’opération et son éligibilité fiscale. Le pré-agrément de Bercy n’est pas toutefois une garantie de bonne fin financière et fiscale mais une sécurité car cela sous-entend que si le monteur de l’opération Girardin respecte ce qu’il dit dans sa demande d’agrément, il n’y aura pas de remise en cause fiscale. Toutefois, si le montage n’est pas respecté, les impôts peuvent remettre en cause l’avantage fiscal perçu dans les années futures et demander des pénalités en plus. Il convient donc d’être prudent sur les investissements réalisés et être conscient des risques potentiels. Par contre, les opérateurs pour protéger les investisseurs mettent en place soit des responsabilités civiles professionnelles qui couvrent ce risque-là soit des garanties au niveau de leur set contractuel faisant porter ce risque au niveau du promoteur ou de l’office d’HLM.

On appelle ces opérations one shot car elles offrent une réduction d’impôt une seule fois à l’entrée : l’investissement qui est fait est donc perdu, le seul avantage est la réduction fiscale offerte qui réside dans l’investissement plus faible que la réduction d’impôt obtenue ainsi pour un investissement de 87€ vous aurez une réduction d’impôt de 100€. Vu que les 87€ sont perdus, vous avez donc obtenu 13€ de réduction d’impôts soit 14,94% d’efficacité fiscale dans le cas présent (13/87=14,94%)

Certaines opérations ne nécessitent pas d’agrément de Bercy et sont donc « plus risqués » car elles concernent des plus petits dossiers mais offrent une meilleure rentabilité fiscale et d’autres nécessitent un agrément de Bercy pour les gros dossiers industriels ou dans le cadre des logements sociaux.

L’offre en logements sociaux est d’autant plus intéressante qu’il y a une forte carence de logements sociaux dans les DOM TOM ; que 65% de la population y est éligible et enfin que le bailleur social avec qui l’opération est nouée est souvent un établissement semi-publique (office d’HLM, Société d’Economie Mixte avec une agglomération de communes, la région ou avec la CDC au capital) il y a donc l’empreinte de l’Etat derrière.

L’article 199 Undecies C du code général des impôts permet à l’actionnaire d’une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou d’une SARL de réduire son impôt sur le revenu proportionnellement au prix de revient des investissements que la SAS réalise Outre-mer et au prorata de ses droits dans la SAS/SARL. Les dispositions de cet article sont issues de la Loi pour le développement économique des Outre-mer (LODEOM) du 27 mai 2009 et visent à favoriser les investissements réalisés dans le secteur de l’immobilier social présentant une carence manifeste en logement.

Exemple concret de l’avantage fiscal du Girardin social

Un investisseur souhaite réduire de 50 000 € son impôt relatif aux revenus de 2016.

Dans cette hypothèse, il verse 43 500 € en 2016 (87 % de la réduction d’impôt visée soit une économie d’impôt de 14,94% – il s’agit d’un exemple pour comprendre le fonctionnement sachant que le taux est variable à chaque opération mais d’une manière générale c’est ce que l’on trouve en début d’année), afin de souscrire, par exemple, 10 % du capital de la société, laquelle acquiert ou fait construire Outre-mer des logements neufs générant au global 500 000 € de réduction d’impôt.

Sa participation permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt, au prorata de ses droits dans la société de 50 000 € (10 % x 500 000).

Le gain de l’investisseur est égal à l’économie d’impôt réalisée grâce à cette réduction, diminuée de son apport au capital de la SAS qu’il doit abandonner dans l’opération, soit :
50 000€ (économie d’impôt) – 43 500€ (apport) = un gain net de 6 500 € constaté lors du paiement de l’impôt en 2017.

Il s’agit bien d’une opération à fonds perdus que l’on appelle one shot. Il n’y a pas d’espérance de gain sur l’opération financée.

Les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt Girardin social :

• la location des logements nus dans les 6 mois de leur achèvement ou de leur acquisition, et pour une durée minimum de 5 ans, a un organisme HLM (ou tout organisme agrée) ;
• la conservation des actions de la société pendant 5 ans minimum à compter de l’achèvement des fondations des logements ;
• la sous-location des logements par cet organisme HLM (ou agrée) a des personnes physiques qui en font leur résidence principale, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources prévus.

Il s’agit d’un investissement entrant dans le plafonnement global des niches fiscales mais bénéfice d’un plafond spécifique 18 000€ mais la réduction d’impôt n’est retenue dans le cadre du plafond spécifique Girardin qu’en fonction du taux de rétrocession réellement appliqué aux opérations.

En effet, les exploitants outre marins bénéficient d’une rétrocession de l’avantage fiscal à hauteur de 70% (via une baisse des loyers) ce qui fait que la réduction d’impôts n’entrent le plafond spécifique des niches fiscales de 18 000€ que pour 30%.

Ainsi la réduction d’impôt maximale que vous pouvez obtenir dans le cadre d’un investissement en Girardin logement social est de 60 000€ (18 000€ / 30%) car 30% seulement entre dans le calcul.

Dans l’exemple précédent, la réduction d’impôt est de 50 000€ – elle imputera donc son plafonnement spécifique Girardin pour 15 000€ ce qui veut dire autrement qu’il reste 3 000€ de plafonnement utilisable sur les autres niches fiscales (celles dont le plafond est à 10 000€).

Vous l’aurez compris cet investissement nécessite de bien appréhender les différentes réductions d’impôts que vous pouvez avoir par ailleurs.

Le Girardin en logement social intéresse les contribuables qui payent généralement plus de 10 000€ à 15 000€ d’impôt par an.

En conclusion, je trouve que ce produit est plus intéressant que le one shot industriel car il nécessite un pré-agrément de Bercy, est monté avec des bailleurs sociaux ayant souvent l’empreinte de l’Etat derrière et intéresse une population en carence de logement sociaux ce qui assure la location derrière. Etant donné qu’il s’agit d’une opération fiscale de portage et non d’un investissement immobilier, vous ne supportez pas le risque de devenir propriétaire d’un bien immobilier difficile à revendre dans le futur comme avec l’ancienne loi Paul par exemple.

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