Location meublée : comment et pourquoi investir dans les FILM

Café du Patrimoine vous présente les FILM, fonds d’investissement en location meublée : caractéristiques, avantages, souscription, etc. Découvrez tout ce que vous devez savoir avant d’investir dans ces nouveaux venus du secteur de la pierre papier.

OPCI nouvelle génération : qu’est-ce qu’un FILM ?

Un FILM est Fonds d’Investissement en Location Meublée à destination de particuliers souhaitant investir dans la pierre-papier en bénéficiant du régime de la location meublée.

Ce nouveau type de fonds immobilier a été rendu possible par la loi Macron d’août 2015 « qui a permis aux OPCI d’acquérir une part de meubles affectés à l’exploitation des immeubles, et le correctif fiscal qui s’en était suivi » souligne l’ASPIM dans un communiqué de mars 2017.

Pour Arnaud Dewachter, Délégué général de l’ASPIM, « le FILM ouvre de nouvelles perspectives en vue du financement de besoins résidentiels qualitatifs dont le déficit est criant dans notre pays pour certaines catégories d’utilisateurs : étudiants, personnes âgées isolées ou dépendantes, revitalisation de résidences de tourisme. Il constitue un marqueur supplémentaire de l’engagement sociétal des fonds d’investissement immobilier. »

En effet, une nouvelle ère s’ouvre pour la pierre-papier. Grâce à ses fonds, la gestion collective s’invite dans le financement des résidences gérées. De fait, les FILM bénéficient bien de l’ensemble des avantages de la gestion collective : délégation et professionnalisation de la gestion immobilière, mutualisation des risques, calibrage de l’investissement et du désinvestissement.

La forme juridique des FILM : des OPCI particuliers

Les FILM sont des OPCI prenant la forme d’un Fonds de Placement Immobilier (FPI), remettant au goût du jour cette version délaissée de l’OPCI. De fait, la plupart des organismes de placement collectif en immobilier sont des SPPICAV ou Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable, une version alternative au FPI beaucoup plus répandue.

Le FIP implique une fiscalité des revenus fonciers et le régime des plus-values immobilières. La taxation est limitée sur la seule partie distribuée aux associés et un abattement est prévu en fonction de la durée de détention.

Pierre papier : la fiscalité avantageuse des FILM

Les FILM  distribueront essentiellement des revenus sous forme de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) traités suivant le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce statut permet de faire bénéficier les souscripteurs de revenus trimestriels largement défiscalisés grâce à la déduction de l’amortissement de ces immeubles.

En effet, dans le cadre du LMNP, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui offre la possibilité de déduire des loyers perçus les frais tels que les émoluments du notaire et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement.

Investissement immobilier : quel rendement pour les FILM ?

Les FILM étant des créations toutes récentes (et de nombreux FILM devraient voir le jour dans les mois à venir), il est encore trop tôt pour dresser un historique de rendement. Il ne s’agira donc ici que de projections et d’évaluation.

Marc Bertrand, président de La Française REM, prévoit 3,5 % de rendement net et 3 % après fiscalité sur la base d’un taux marginal d’impôt sur le revenu de 30 %. Pour l’autre FILM ouvert aujourd’hui à la souscription : A Plus Silver Generation, aucun rendement et aucune projection n’ont été communiqués.

Les caractéristiques pratiques des FILM

Les FILM permettent de « bénéficier tout à la fois d’un véhicule investi le plus possible en résidences gérées ainsi que de la liquidité due par un fonds ouvert au sens de la loi » précise l’ASPIM dans son communiqué relatif au Lancement des Fonds d’Investissement en Location Meublée.

Elle apporte d’ailleurs dans ce document « la réponse technique à cette double exigence », précisant que celle-ci « figure dans la doctrine de l’AMF relative au contrôle des rachats de parts (« gating ») des fonds ouverts destinés aux investisseurs non professionnels que le régulateur doit publier incessamment. Suivant la position de ce dernier, il est possible de prévoir des plafonnements de rachats de parts pour l’OPCI, avec des « gates » à 2 % par mois en contrepartie d’un délai maximal de 12 mois pour le remboursement des parts. »

Durée d’investissement et demande de rachat

La durée d’investissement recommandée d’un FILM est d’au moins 8 ans, une durée semblable à celle des OPCI classiques. À noter également que certains FILM peuvent bloquer votre mise initiale pendant une période donnée. Ainsi, en investissant dans LF Cerenicimo +, vous ne pourrez pas récupérer votre argent pendant cinq ans à compter du lancement du fonds, sauf dans certains cas préalablement définis (licenciement, divorce, décès…). Cependant, à  l’issue de la période de blocage le gérant est tenu d’accéder à votre demande de rachat dans un délai d’un an au maximum.

Des services annexes originaux

Les FILM peuvent vous proposer des services annexes innovants et originaux, comme c’est le cas pour LF Cerenicimo + qui propose à ses souscripteurs une assurance protection revente. Cette dernière, correspondant à 0,75 % TTC du montant investi et valable 8 ans, vous protège en cas de force majeure (licenciement économique, divorce, dissolution du PACS, invalidité, succession,…). L’assurance indemnisera le souscripteur d’une moins-value à hauteur de 20 % du capital investi et dans la limite de 20 000 €.

Frais et minimum de souscription

Le ticket d’entrée d’un FILM oscille entre 1 000 et 5 000 euros. Le montant minimum d’investissement initial est donc tout à fait raisonnable et proche des OPCI classiques.

Côté frais, ils vont quasiment du simple au double selon le FILM. Les droits d’entrée sont élevés (8 % à 15,5 %) mais pas tant que cela au regard des frais d’une acquisition immobilière en direct (frais de notaire d’environ 7,5 % et frais de l’agent immobilier d’environ 3%). Les frais de gestion sont eux aussi très différents selon le FILM (voir notre comparatif ci-dessous)

FILM : comment investir ?

Vous pouvez investir dans un FILM via un compte-titres. Dans ce cas, l’investissement bénéficiera de tous les avantages du régime « Loueur Meublé Non Professionnel ». Cet avantage fiscal progressif portera sur 60 % à 70 % de l’investissement. Certains fonds pourraient aussi vous permettre d’investir via une assurance-vie (c’est le cas de A Plus Silver Generation actuellement). Attention cependant, dans cette hypothèse, l’investissement bénéficiera de la fiscalité avantageuse de l’AV et une liquidité mensuelle sera assurée mais vous perdrez les avantages liés au régime LMNP.

Le FILM est sur ce point donc plus contraignant que l’OPCI classique car il nécessite afin de profiter de tous ses avantages de posséder ou d’ouvrir un compte-titres. Les OPCI grand public sont eux distribués presque exclusivement par le biais d’unités de compte de contrats d’assurance vie.

Comparatif des FILM

A Plus Silver Generation

• Date de création : 28 juin 2016
• Gestionnaire : A Plus Finance
• Ticket d’entrée : 1 000€ (1 part)
• Frais de souscription : 8,8 %
• Frais de gestion : 1,7 %
• Durée de détention estimée : 8 ans
• Nature des actifs : Résidences pour seniors

Silver Generation investira dans le secteur des résidences seniors non médicalisées. Secteur en plein développement qui offre une gamme d’actifs immobiliers résidentiels diversifiée, particulièrement en termes de localisation. À noter : A Plus Finance avait déjà été à l’initiative des premiers fonds purement dédiés à l’acquisition en bloc de Résidences Services Seniors non médicalisées avec les OPCI institutionnels « A Plus Génération », qui représentent début 2017 140 millions d’euros d’encours. A Plus Finance ouvre désormais son offre aux investisseurs particuliers pour qu’ils puissent bénéficier du régime LMNP.

LF Cerenicimo +

• Date de création : 3 mars 2017
• Gestionnaire : La Francaise REM
• Ticket d’entrée : 5 000€ (1 part)
• Frais de souscription : 15,5 %
• Frais de gestion : 10 %
• Durée de détention estimée : 8 ans
• Nature des actifs : Résidences pour touristes, étudiants et personnes âgées

C’est Cerenicimo qui réalise le sourcing des investissements et la gestion des relations avec les exploitants. La société la Française gére le fonds et sa valeur liquidative. Ce FILM a une stratégie d’investissement qui vise principalement à sélectionner des actifs immobiliers ayant une destination de résidences gérées avec des critères de sélection précis : emplacement de l’actif immobilier en adéquation à la destination des biens recherchés, qualité et solidité financière de la société d’exploitation, qualité intrinsèque des actifs immobiliers au regard de la réglementation notamment.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.