Les avantages à investir dans un monument historique

Investir dans un monument historique permet d’incorporer à son patrimoine un bien immobilier d’exception qui traversera le temps, portera la valeur d’un actif refuge, quelle que soit son affectation, avec de nombreux avantages fiscaux tant en matière d’impôt sur le revenu qu’en terme de droits de donation et de succession.

Immobilier de caractère : qu’est-ce qu’un monument historique ?

On entend par monument historique (du point de vue fiscal) :

• les immeubles classés monuments historiques ;
• les immeubles inscrits à I’inventaire supplémentaire ;
• les immeubles qui ont reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine » si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine ;
• depuis le 1er janvier 2015, sans demande d’agrément obligatoire, les immeubles classés en tout ou partie monuments historiques et qui sont affectés pendant au moins 15 ans à un espace culturel non commercial et ouvert au public ;
• jusqu’au 1er janvier 2014, les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l’économie et des finances. À partir de cette date, ces immeubles ne bénéficient plus du régime dérogatoire des monuments historiques. Les immeubles ayant été agréés jusqu’au 31 décembre 2013 continuent cependant de bénéficier de ce régime jusqu’au terme de l’agrément qui leur a été accordé.

Comment investir dans un monument historique ?

Les particuliers peuvent investir dans les monuments historiques, soit directement, soit par l’intermédiaire de SCI (Sociétés Civiles Immobilières), qu’elles soient « familiales » ou non. Mais attention, l’investissement via une SCI dans un monument historique est souvent synonyme de limitation des bénéfices liés au dispositif comme nous le verrons dans la dernière partie.

En ce qui concerne l’investissement via une SCI, le régime de faveur propre aux monuments historiques n’est pas forcément garanti. En effet, le régime dérogatoire propre aux immeubles historiques ou assimilés n’est, en principe, pas ouvert aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l’IS (impôt sur les sociétés), sauf :

• lorsque la société civile non soumise à l’IS obtient un agrément délivré par le ministre chargé du budget, ou lorsque ses associés sont membres d’une même famille ;
• soit enfin, sous certaines conditions, en cas de détention via une société constituée à l’initiative de collectivités publiques.

Défiscalisation : payer moins d’impôts grâce aux monuments historiques

En acquérant directement un immeuble, vous bénéficiez d’avantages fiscaux, que l’immeuble procure ou non des revenus (locatifs ou dans le cadre des visites).

La déduction des charges

Vous pourrez déduire les charges foncières de vos revenus fonciers ou de votre revenu global, notamment lorsque l’immeuble ne procure pas de revenus. Les déficits sont imputables sans limitation de montant de votre revenu global.

Lorsque l’immeuble ne génère aucune recette, la totalité des charges foncières est déductible du revenu global si le bien est ouvert gratuitement à la visite. Par contre, s’il n’est pas ouvert à la visite, ces charges sont déduites pour la moitié de leur montant. Toutefois les travaux subventionnés ainsi que les cotisations d’entretien versées à l’administration restent déductibles en totalité (pour la partie restant à votre charge, c’est-­à-­dire déduction faite des subventions) ;

Lorsque l’immeuble procure des revenus imposables, la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être déduite des revenus fonciers et le déficit éventuel est imputable sans limite sur le revenu global. Si vous occupez l’immeuble en partie, les charges afférentes à la partie d’immeuble que vous occupez sont déductibles dans les mêmes conditions que pour les immeubles non productifs de revenus (déduction du revenu global en totalité ou pour moitié). De plus, vous pourrez pratiquer un abattement forfaitaire sur le montant global des entrées de 1 525 € ou 2 290 € (lorsque le château comprend parc ou jardin ouvert au public).

Outre les dépenses traditionnellement déductibles des revenus fonciers, les propriétaires peuvent déduire (de leurs revenus fonciers, ou à défaut de leur revenu global) :

• les primes d’assurances afférentes aux monuments historiques ouverts au publics (qu’ils soient ou non productifs de revenus) et aux objets mobiliers attachés à perpétuelle demeure pour leur montant réel ;
• les frais de promotion et de publicité pour leur montant réel à condition que l’immeuble soit effectivement ouvert au public et procure des revenus.

L’exonération de droits de donation ou de succession

Les immeubles classés ou inscrits sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique peuvent bénéficier, sous certaines conditions (nous y reviendrons plus en détail dans la dernière partie), d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit.

Cette exonération s’applique également aux parts de sociétés civiles représentatives de monuments historiques. L’exonération s’applique qu’il s’agisse de mutations à titre gratuit entre vifs (donation, donation-­partage) ou de mutations par décès (successions). Seuls les biens visés par la convention bénéficient de l’exonération.

L’ISF et l’IFI pour les monuments historiques

Les immeubles historiques ne sont pas exonérés d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) (qui a remplacé l’ISF depuis le 1er janvier 2018). Les monuments historiques rentrent donc l’assiette taxable de l’IFI et doivent obligatoirement être déclarés dans cet impôt.

Toutefois, l’administration fiscale admet qu’il soit tenu compte, pour leur évaluation, des contraintes résultant de leur spécificité (travaux et charges souvent importants, contraintes liées à leur ouverture au public, difficultés rencontrées à la revente…).

L’investissement en monuments historiques, combien ça rapporte ?

Acquérir un bien immobilier d’exception tel qu’un monument historique est d’abord un investissement patrimonial dont l’objectif premier est la détention sur le très long terme, voire sur des générations, avec un aspect affectif important.

Son prix total, incluant un coût de travaux importants, sera évidemment toujours bien au-dessus du prix de marché moyen de sa localisation (donc son rendement réduit en cas de location). Mais la déductibilité totale ou partielle du montant de ces travaux dans vos revenus fonciers permet d’optimiser l’investissement total.

Au final, votre monument historique pourra à la fois faire office de valeur refuge dans votre patrimoine et d’achat plaisir, amour de la vieille pierre qui traverse les âges, aidé par l’optimisation fiscale.

Le monument historique, un investissement immobilier destiné aux plus riches

Même s’il existe des biens de programmes en monument historique qui sont accessibles à partir de 200 000€, le prix moyen est plus autour de 500 000€ travaux compris. De plus, puisque le gain fiscal de la déductibilité aux revenus fonciers est directement corrélé à la tranche marginale d’imposition sur les revenus, les monuments historiques seront plus adaptés aux revenus élevés dans les TMI à 41 % et 45 %.

Nos conseils pour pour investir dans un monument historique

Une condition de taille : l’engagement de conservation

Le bénéfice du régime applicable aux propriétaires de monuments historiques et assimilés est subordonné à leur engagement de conserver la propriété des immeubles pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-­ci est antérieure au 1er janvier 2009.

L’engagement de conservation s’applique aux propriétaires des monuments détenus directement ou par personne interposée, que ce soit ou non en pleine propriété.

Limitation du bénéfice du dispositif lorsque l’immeuble est détenu via une société civile

Les associés de sociétés civiles non familiales non soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier du régime spécial à la condition que la société propriétaire de l’immeuble obtienne, pour l’immeuble concerné, un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture.

La souscription d’une convention conditionne l’exonération de donation ou succession

L’exonération de droits de donation et de succession est subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d’une convention avec les ministres de la culture et des finances prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés, leurs modalités d’entretien et les conditions d’accès du public.

La loi Monuments historiques qui permet de bénéficier des avantages présentés ci-dessus comporte de nombreux atouts, très différents des autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Avec la loi Monuments historiques, l’investisseur peut déduire 100 % des travaux de restauration engagés de ses revenus fonciers (en plus des autres charges), puis de son revenu global, sur une à trois années (le temps des travaux), et ce sans limitation.

Il s’agit du seul dispositif de défiscalisation qui soit entièrement déplafonné. La loi Monument historique procurant une déduction fiscale et non une réduction, elle permet donc de baisser votre assiette imposable. Par conséquent, elle s’adresse plutôt aux contribuables les plus imposés. Un propriétaire de monument historique peut ainsi réduire à zéro son impôt sur le revenu durant les années au cours desquelles les appels de fonds pour travaux ont été émis. Il peut ensuite se tourner vers le déficit foncier pour continuer à défiscaliser.

La loi Monuments historiques ne conditionne pas tous ces avantages à la location du bien comme c’est souvent le cas pour les dispositifs de défiscalisation immobilière. Vous pouvez donc l’habiter. Attention cependant, dans ce cas de figure, les charges s’imputent seulement à hauteur de 50 % sur le revenu global. Et si, a contrario, vous souhaitez louer votre bien, vous n’êtes pas tenu de respecter un plafond de loyer ou un plafond de ressources du locataire comme c’est le cas par exemple avec la loi Pinel.

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