Comment investir dans une SCPI européenne ? Guide sur l’investissement dans l’immobilier à l’étranger

Les SCPI européennes connaissent un véritable engouement pour leur diversification géographique et leur optimisation concernant la fiscalité des loyers. Café du Patrimoine vous présente les caractéristiques de ces SCPI (telles que Eurion, Corum XL, PF Hospitalité Europe ou Sofidy Europe Invest…), dont la totalité ou une partie du patrimoine est investie en Europe (hors France).

Découvrez leur rendement, mais aussi les avantages et les risques liés à ce type d’investissement immobilier, notamment en période d’inflation et de hausse des taux. Pour avoir toutes les clés en main au moment d’investir, retrouvez notre comparatif des meilleures SCPI européennes de 2024, notre vidéo sur les avantages de ce type d’investissement et nos 5 conseils pour choisir la meilleure SCPI internationale pour vous.

Pourquoi investir en SCPI européenne ? En vidéo

Les SCPI européennes rencontrent un franc succès auprès des investisseurs particuliers français. Il faut dire que les avantages à investir dans ce type de placement ne manquent pas. Découvrez en vidéo les 4 principaux atouts des SCPI européennes.

Comparatif SCPI européenne pour investir dans l’immobilier international

Les SCPI européennes ont le vent en poupe. Les Français, amoureux invétérés de la pierre, ont jeté leur dévolu sur ces placements qui leur permettent d’investir dans toute l’Europe et de ne plus se cantonner seulement au marché français.

Au 31 décembre 2022, l’étranger représente 21,4 % de l’immobilier des SCPI, contre 19,30 % au 31 décembre 2021, selon les derniers chiffres sur les SCPI de l’ASPIM, démontrant ainsi que l’investissement immobilier à l’étranger est une tendance qui se confirme et même s’accélère. Le plus souvent, par « étranger » on entend Europe. En effet, quasiment toutes les SCPI investies hors France sont investies en Europe, hors très rares exceptions.

Pour répondre à l’intérêt croissant des investisseurs français en matière de SCPI européennes, l’offre s’est développée ces dernières années et les sociétés de gestion sont de plus en plus nombreuses à proposer ce type de produit.

Combien de SCPI européennes existe-t-il aujourd’hui ? Plus d’une vingtaine !

L’engouement autour de ce type de SCPI s’est confirmé ces dernières années, le marché en est donc à ses débuts – ce qui explique le nombre relativement faible de SCPI internationales et surtout leur création plutôt récente.

Ainsi, parmi les très nombreuses SCPI européennes du marché, seules 2 ont été lancées avant 2012 (Eurofoncière 2 de La Française REM, la doyenne, qui date de 1982, et Actipierre Europe de Ciloger qui a été lancée en 2007). 8 SCPI européennes ont été créées après 2012 dont Opus Real de BNP Paribas REIM ou encore Corum XL et Primo Family (toutes deux créées en 2017).

En 2019, Paref Gestion a lancé Novapierre Allemagne 2, après que le capital maximum statutaire de sa grande sœur Novapierre Allemagne ait été atteint. Toujours en 2019, Advenis REIM, forte du succès de sa SCPI Eurovalys lancée en 2015 majoritairement investie en Allemagne, a lancé la SCPI Elialys, tournée vers les pays du Sud de l’Europe.

En 2020, la société Corum AM a lancé sa dernière SCPI européenne, la SCPI Corum Eurion. Paref Gestion a lancé sa SCPI Interpierre Europe Centrale cette même année, comme la société Perial AM a lancé sa SCPI PF Hospitalité Europe. En 2021, c’est Sofidy qui lançait sa SCPI, Sofidy Europe Invest et Iroko lançait sa SCPI Iroko zen. Fin 2022, la société de gestion Theoreim lançait sa SCPI LOG IN. En 2023, plusieurs SPCI européennes ont été lancées et notamment SCPI N Cap Continent de la société de gestion Norma Capital et Transitions Europe de la société de gestion Arkéa REIM mais aussi Ûpeka d’Axipit ou Comete de Alderan par exemple (aussi investie hors Europe). Notez que même des SCPI thématiques lancées cette année-là comme My share Eduction de My Share Company, axée sur l’investissement dans les écoles, campus, bâtiments liés à la formation professionnelle ou à la recherche est investie à la fois en France et en Europe.

Toutes les SCPI lancées en 2024 ont investi dans des biens immobiliers situés en France et en Europe ou bien en Europe exclusivement. On peut citer sofydynamic de Sofydy, Osmo Energie de Mata Capital IM, Mistral Selection de Swiss Life AM France, EDR Europa de Edmond de Rothschild REIM, Attraits Pierre de Groupama GAN REIM, ou encore de Wemo One de Wemo REIM.

Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ? Caractéristiques des SCPI qui investissent à l’étranger

C’est quoi une SCPI européenne ? Vous entendez souvent parler des SCPI européennes et vous vous demandez quelles sont les spécificités de ce placement ? Découvrez dans cette partie les principales caractéristiques de la SCPI européenne, ses atouts et ses limites.

Un patrimoine immobilier diversifié investi en Europe

Une SCPI européenne permet d’investir dans un bien immobilier sans l’acheter dans son intégralité, mais par le biais de l’achat de parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

La caractéristique majeure de la SCPI européenne réside dans le fait que les biens immobiliers dans laquelle la Société Civile de Placement Immobilier investit se situent le plus souvent en majorité (voire en totalité) en Europe (hors France).

Si vous vous demandez où investit une SCPI européenne, sachez que les actifs situés à l’étranger sont le plus souvent dans l’Union Européenne. Toutefois, le Royaume-Uni est aussi représenté dans certaines SCPI, tout comme des pays membres du Conseil de l’Europe.

SCPI internationale : à la conquête de l’Europe occidentale

La part de l’immobilier à l’étranger ne cesse de croître depuis plusieurs années, dans le patrimoine global des SCPI : 21,40 % en 2022, 19,30 % en 2021, soit une hausse de 9,8 %. Et la dynamique se poursuit actuellement. Il faut dire que deux leviers expliquent cette hausse : l’achat de nouveaux biens immobiliers en Europe et à l’étranger dans des SCPI déjà existantes, faisant grandir la part de biens détenus à l’étranger dans des SCPI lancées ces dernières années, et la création de nouvelles SCPI européennes investies majoritairement en Europe et à l’étranger. Notez que l’immense majorité des nouvelles SCPI créées en 2024 possèdent des biens immobiliers hors France.

Grâce à leur bon dynamisme économique, l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Italie et l’Irlande sont les principaux pays cibles des SCPI européennes.

La SCPI Corum Origin, lancée en 2017, a d’ailleurs largement investi dans ces pays. Elle est investie dans 156 immeubles de 13 pays européens, à savoir : Pays-Bas (26 %), Italie (19 %), Belgique (10 %), Irlande (10 %), Finlande (9 %), Espagne (8 %), Allemagne (4 %), Lituanie (4 %), France (3 %), Slovénie (3 %), Portugal (2 %), Estonie (1 %), Lettonie (1 %) (septembre 2024).

La SCPI Corum Eurion de Corum AM a elle aussi suivi ce modèle en investissant dans 42 immeubles de 8 pays européens, à savoir : 26 % en Irlande, 20 % en France, 17 % aux Pays-Bas, 15 % en Italie, 9 % en Espagne, 7 % en Finlande, 5 % au Portugal, 1 % en Lettonie.

La SCPI PF Hospitalité Europe de Perial AM est très présente en Allemagne (67,2 %), en Espagne (17,7 % des biens) ainsi qu’en Italie (11,6 %) et aux Pays-Bas (3,5 %).

Notez que l’engouement pour l’Allemagne reste encore fort aujourd’hui. Le pays est en effet largement représenté dans l’investissement de SCPI européennes dont nous parlons dans cet article.

La SCPI LF Europimmo cible les grands pôles urbains les plus dynamiques de notre voisin outre-Rhin, tout comme Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 qui investit presque exclusivement sur le marché de l’immobilier commercial en Allemagne.

Par ailleurs, certaines SCPI européennes investissent aussi au Portugal, en Slovénie, en Finlande, en Belgique, en Lettonie ou en Lituanie pour générer de belles performances locatives.

Les SCPI européennes : des SCPI de rendement aux bonnes performances

Les SCPI européennes sont généralement des SCPI de rendement, c’est-à-dire un type de SCPI qui affiche les meilleures performances.

Les SCPI de rendement sont des SCPI investies en immobilier d’entreprise, les actifs détenus par la société sont le plus souvent des bureaux et des locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions (publiques ou privées).

Notez aussi le boom des SCPI logistique et locaux d’activité ainsi que le fort développement des SCPI thématiques comme les SCPI de santé.

L’importance des rendements s’explique notamment par l’importance des surfaces louées et donc des loyers générés.

Quels sont les avantages d’une SCPI européenne ?

Ticket d’entrée faible pour profiter du marché immobilier européen

Une SCPI européenne permet d’investir sur les marchés immobiliers attractifs de l’ensemble des pays européens, tout en profitant des avantages classiques de la SCPI : un ticket d’entrée beaucoup plus faible qu’un investissement immobilier direct, une mutualisation des risques (incendie, vacance, etc.), mais aussi un placement via une société qui a bâti une réelle stratégie d’investissement immobilier.

Vous n’avez ainsi pas à vous occuper ni de la sélection, ni de la gestion du bien (ce qui est déjà bien pratique quand le bien immobilier est situé en France et le devient encore plus quand le bien immobilier est situé à l’étranger).

De plus, elles conviennent particulièrement aux investisseurs particuliers qui ont encore une certaine réticence à investir physiquement dans l’immobilier à l’étranger, mais souhaitent néanmoins bénéficier de la croissance des pays européens.

Bureau, commerce, immeuble : diversifiez votre patrimoine immobilier en Europe

Les SCPI européennes sont aussi un véhicule de placement idéal pour introduire une dose de diversification dans votre patrimoine immobilier. Elles offrent en effet la possibilité d’investir dans des bureaux ou des commerces situés dans toute l’Europe occidentale.

En vous permettant de mutualiser vos investissements entre plusieurs pays, les SCPI européennes favorisent ainsi la diversification de vos actifs patrimoniaux.

La SCPI Corum Origin affiche par exemple au 2^ème semestre 2024, 156 immeubles de bureaux (49 %), commerces (32 %), industriel et logistique (10 %), hôtellerie (8 %), santé et éducation (1 %) avec 353 locataires, dont L’Assurance Maladie, Carrefour, Novotel ou encore H&M.

Grâce aux SCPI internationales, allez chercher le rendement immobilier là où il se trouve

Les SCPI internationales permettent aussi d’aller chercher la performance à l’étranger quand les rendements français subissent un ralentissement.

Ces SCPI, qui sont aussi pour la plupart des SCPI de rendement, affichent en effet de belles performances, substituts de choix à un investissement sur le marché immobilier français à la performance souvent moins intéressante.

Les actifs de la SCPI Corum Origin sont par exemple aujourd’hui répartis dans 13 pays : Pays-Bas, Italie, Belgique, Irlande, Finlande, Espagne, Lituanie, Allemagne, France, Slovénie, Portugal, Estonie, Lettonie.

Profitez d’une fiscalité avantageuse à l’étranger grâce à la SCPI européenne

Pourquoi la fiscalité de la SCPI européenne est-elle si attractive ? Les SCPI européennes dégagent de la performance, car ce sont généralement des SCPI de rendement. De plus, elles permettent de bénéficier d’une imposition avantageuse, grâce à l’écart d’imposition entre les pays européens et à certaines conventions fiscales bilatérales, comme celle entre la France et l’Allemagne par exemple.

En effet, dans le cas d’une SCPI européenne, seule la part du patrimoine immobilier en France est imposée en revenus fonciers français. Les revenus fonciers étrangers sont payés à la source par la SCPI.

Comment investir en SCPI européenne ?

Il est possible d’investir en SCPI européennes au comptant ou à crédit pour profiter de l’effet de levier. Les revenus tirés de votre investissement pourront ainsi vous permettre de financer, au moins en partie, votre investissement.

Les SCPI européennes sont accessibles en détention directe et plus rarement via un contrat d’assurance vie, comme c’est par exemple le cas pour les SCPI de de Corum AM qui a lancé une offre assurance-vie dédiée pour ses SCPI.

Attention, dans le cas d’un investissement en SCPI européennes via les supports en unités de compte d’un contrat d’assurance-vie, vous ne pourrez pas investir à crédit.

Vous pouvez souscrire votre SCPI européenne directement auprès de la société de gestion, via un courtier en ligne spécialisé, via votre banque ou encore via un conseiller en gestion de patrimoine.

À noter : investir en SCPI européenne ne coûte pas plus cher en passant par un intermédiaire comme un conseiller en gestion de patrimoine car la société de gestion partage les droits d’entrée avec l’intermédiaire. Il est donc judicieux d’investir par ce biais, d’autant que le conseiller en gestion de patrimoine pourra vous faire bénéficier de conseils sur mesure pour choisir au mieux la SCPI la plus adaptée à votre profil d’investisseur et à vos projets, grâce à une approche patrimoniale globale.

Afin de déterminer la meilleure stratégie d’investissement immobilier à l’étranger pour vous via des parts de SCPI, il est judicieux de consulter un conseiller en gestion de patrimoine en amont de votre projet d’investissement dans le secteur immobilier.

Notre partenaire, le cabinet de gestion de patrimoine Calci Patrimoine, pourra vous conseiller au mieux pour investir dans une SCPI européenne par rapport à votre situation et vos objectifs patrimoniaux.

Comment choisir une SCPI européenne ? Nos 5 conseils pour choisir la meilleure SCPI européenne dans laquelle investir

Pour bien investir en SCPI, il vous faudra être vigilant sur bon nombre de points. Nous vous conseillons, pour connaître rapidement les principaux critères à vérifier, de recourir à un comparateur SCPI européennes et/ou d’établir vous-même votre propre comparatif SCPI européennes en étant particulièrement attentifs aux points suivants.

Choisissez le bon gestionnaire immobilier pour investir dans l’immobilier via SCPI

Il convient toujours de privilégier un acteur de référence. Choisissez-en un qui est actif sur le marché depuis une longue période et qui possède un patrimoine immobilier conséquent.

Soyez attentif à la stratégie d’investissement et la diversification du patrimoine de la SCPI

Une SCPI se doit impérativement de trouver un certain équilibre entre la nécessité de restructurer son patrimoine (réhabilitation, travaux, etc.), coûteuse à court terme mais permettant de dégager de meilleurs revenus à moyen et long terme, et celle d’assurer ses revenus présents.

En outre, prêtez une attention particulière à la nature du patrimoine qui doit trouver lui aussi un certain équilibre entre spécialisation nécessaire et diversification indispensable.

Il est recommandé de privilégier les SCPI aux immeubles les plus récents, adaptés à la nouvelle demande des locataires (flexibilité, télétravail…) et aux dernières normes énergétiques.

Privilégiez une SCPI européenne au fort taux d’occupation

Les vacances correspondent aux périodes pendant lesquelles le bien est vide entre deux locataires et sont donc un gouffre financier.

Nous vous conseillons de privilégier des SCPI dont le taux d’occupation est d’au moins 90 % (donc avec 10 % de vacances maximum).

Soyez attentif au prix des parts de la SCPI internationale

Dans une SCPI, le prix d’une part ne doit pas excéder la valeur du ratio Valeur de reconstitution / Nombre de parts.

La valeur de reconstitution correspond au prix qu’il faudrait payer, selon les évaluations d’experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société.

Rentabilité SCPI : privilégiez la constance du dividende

Le dividende n’a pas forcément à être très élevé car, ce qui compte avant tout, c’est son évolution. Fuyez donc toute offre si vous constatez une baisse notable du dividende sur plusieurs années.

Faites également attention à la capacité de la SCPI à maintenir les revenus versés aux associés. En effet, le recours au report à nouveau et aux réserves de plus-values doit être exceptionnel.

Les sommes engrangées pendant des périodes fastes, si elles constituent un levier utile pour assurer des revenus, ne doivent en revanche pas être utilisées trop fréquemment ni trop massivement.

À qui s’adresse une SCPI européenne ?

Quel profil faut-il avoir pour investir en SCPI européenne ?

L’investisseur en SCPI européenne est une personne qui souhaite investir dans le secteur de l’immobilier et percevoir des loyers. Il peut aussi s’agir d’une personne qui souhaite diversifier ses investissements immobiliers. Il peut ainsi se positionner sur l’immobilier d’entreprises par exemple (commerce, bureaux, entrepôts, etc.) avec une diversification géographique lui permettant ne pas être cantonné au seul marché français.

Notez qu’après le succès des SCPI européennes, ce sont les SCPI internationales qui commencent à se développer, c’est-à-dire celles avec un investissement au niveau mondial.

La SCPI Corum XL, précurseur en la matière, donne des idées à d’autres sociétés de gestion et ouvre ainsi la voie à des SCPI de rendement dont les actifs sont situés sur tout le globe.

Quand investir en SCPI européenne ?

Il est judicieux d’investir en SCPI européenne dès lors que vous avez mis de côté suffisamment d’argent pour vous constituer un fonds d’urgence.

Le reste de votre épargne doit en effet être investi sur les marchés financiers (actions, obligations, etc.) et le marché immobilier, dans une logique de diversification et afin d’optimiser le couple rendement-risque.

Il n’est pas nécessaire de posséder un patrimoine très conséquent, le ticket d’entrée pour investir en SCPI étant souvent de l’ordre de quelques centaines ou quelques milliers d’euros seulement.

Quels risques à investir dans une SCPI européenne ?

On vante beaucoup les SCPI européennes qui sont parfois présentées comme un remède à la récession ou comme un placement aussi sûr que rémunérateur. La prudence s’impose toutefois, notamment en période de crise, comme lors du Covid-19, ou bien en cas d’incertitudes sur la croissance économique mondiale comme ce fut le cas avec la forte remontée des taux d’intérêt.

En effet, les SCPI restent un investissement sur le marché immobilier comportant un risque de perte en capital. Et, en cas de récession importante, votre placement pourrait fortement être affecté. Les performances pourraient être moins élevées que le rendement cible, le prix de la part pourrait même chuter et vous pourriez alors subir une moins-value en cas de revente, également due à la faible liquidité des parts dans ce contexte.

En fait, trois principaux risques pèsent sur les SCPI.

Le premier risque est celui d’une baisse de rendement avec la possibilité que des locataires ne puissent plus payer leurs loyers et que le bailleur soit contraint d’abaisser le loyer ou de les expulser. Cela pourrait ainsi conduire à un risque de vacance du bien si le bailleur ne trouve pas de nouveaux locataires. Il pourra aussi être amené à proposer son bien à la location à un prix bien moins élevé.

Le deuxième risque est celui d’une baisse de la valorisation de la part.

Enfin, le troisième risque concerne l’éventuelle illiquidité de ce placement. Si le rendement et la valorisation de la part sont en chute libre, cela pourrait conduire à une illiquidité des parts, ce qui signifie concrètement pour l’investisseur qu’il sera confronté à une impossibilité totale ou partielle de vendre ses parts et devra pour s’en débarrasser, soit patienter, soit réduire son prix de vente.

Ainsi, l’investissement dans les SCPI européennes ne devrait être envisagé que sur le moyen ou long terme.

Nous jugeons aussi de notre devoir d’alerter sur les différences qui peuvent exister en ce qui concerne la volatilité de la valorisation des actifs immobiliers entre les pays européens comme la France, l’Allemagne ou les pays du Nord et les pays anglo-saxons comme le Royaume-Uni, l’Irlande ou même les Pays-Bas. Ainsi, dans les colonnes de Le nouvel économiste, Yann Videcoq, directeur général d’Arkéa REIM, soulignait que « pour une SCPI européenne, l’investissement dans des marchés de type anglo-saxon (Irlande, Royaume-Uni, Pays-Bas) peut amener des variations fortes de valorisation à la hausse ou à la baisse, car les prix peuvent baisser très vite et remonter tout aussi rapidement dans ces pays, contrairement au marché français ou allemand », ce à quoi les Français sont peu habitués et qu’il convient de bien prendre en compte lorsque l’on se positionne sur des SCPI investies dans ces pays.

Faut-il investir en SCPI européenne fin 2024 ?

Avec la hausse brutale des prix depuis début 2022, les banques centrales n’ont pas eu d’autres choix que d’adopter des politiques monétaires restrictives en remontant leurs taux d’intérêt directeurs pour tenter de stopper l’inflation galopante.

Le marché immobilier a bien évidemment été largement impacté par les taux élevés de ces dernières années. Le ralentissement a été très marqué et les conséquences sur les SCPI ont été immédiates avec dès 2023 une baisse des prix des parts de nombreux acteurs. La revalorisation à la baisse des parts de SCPI est encore une réalité en 2024 même si le nombre de SCPI concernées est moins élevé. Notez tout de même qu’en 2025, la situation pourrait s’inverser avec l’amorce de baisse des taux débuté en juin 2024 en Europe et en septembre 2024 outre-Atlantique. La détente tout juste amorcée du marché immobilier pourrait constituer un point d’entrée intéressant pour l’investisseur en SCPI européennes. Rappelons tout de même que les risques restent importants mais que le fait de connaître quelques périodes troublées ne devrait pas non plus trop émouvoir l’investisseur si celui-ci a un horizon de placement suffisamment long.

Comment choisir la meilleure SCPI européenne ?

L’acquisition de parts de SCPI internationales vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus réguliers issus de la location des immeubles qui composent la SCPI, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Mais comment choisir la meilleure SCPI européenne ? Vous devrez d’abord sélectionner un acteur solide et reconnu, éplucher les indicateurs clés (taux d’occupation, taux de distribution, évolution du prix des parts et des dividendes versés), mais aussi la composition du patrimoine (sectorielle et géographique).

Vous êtes perdu et ne savez pas quoi choisir entre SCPI diversifiée ou SCPI spécialisée ? Afin de déterminer quelle sera pour vous la meilleure stratégie d’investissement immobilier à l’étranger via des parts de SCPI, il est judicieux de consulter un conseiller en gestion de patrimoine en amont de votre projet d’investissement en immobilier.

Notre partenaire, le cabinet de gestion de patrimoine, Calci Patrimoine, pourra vous conseiller au mieux pour investir en SCPI européenne par rapport à votre situation et vos objectifs patrimoniaux.

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