Investir dans l’immobilier : toutes les clés pour réussir son investissement en 2024

L’immobilier est un actif qui occupe une place à part dans le cœur des Français. Valeur refuge, bien tangible, il rassure et séduit les particuliers, bien plus enclins à investir une part non négligeable de leur capital sur ce marché qu’en Bourse par exemple.

Pourquoi l’immobilier a-t-il la cote ? Quels avantages y a-t-il à placer dans la pierre ? Comment le faire ? Quand ? À hauteur de combien selon votre patrimoine, votre âge et votre profil d’investisseur ? Quelles sont les perspectives du marché immobilier en 2024 ? Retrouvez dans ce dossier notre état des lieux des différents placements immobilier et notre analyse du contexte actuel. Nous reviendrons notamment sur la pertinence d’investir dans l’immobilier en période d’inflation, avec des taux élevés et un marché en berne.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Vous vous demandez peut-être : est-ce bien d’investir dans l’immobilier ? Oui, pour plusieurs raisons. D’abord, l’immobilier, décorrélé en partie des marchés financiers, est une valeur refuge que les investisseurs français affectionnent tout particulièrement, relativement stable et haussier sur le très long terme. Il s’agit en outre d’un bien tangible, que l’on peut voir, toucher, ce qui rassure, surtout en période d’inflation. Mais un bien immobilier est aussi fonctionnel. Il a une valeur d’usage. On peut l’habiter. Il répond en effet au besoin de se loger mais a également son rôle dans l’économie avec l’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, etc.).

L’immobilier constitue également une manière de diversifier son patrimoine. Chaque investisseur devrait donc être présent sur ce marché.

Enfin, parce qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport ou avec un apport minime et en faisant jouer le levier de la dette, l’investissement immobilier est facilement accessible. Pas besoin de disposer d’une forte capacité d’épargne, une capacité d’endettement en adéquation avec son projet suffit. C’est pourquoi il est très fréquent de commencer à se constituer un patrimoine avec l’achat de sa résidence principale.

Mais l’investissement immobilier ne permet pas seulement de se constituer un patrimoine, il permet aussi, à l’exception de l’immobilier de jouissance que sont la résidence principale et les éventuelle(s) résidence(s) secondaire(s), de se constituer un revenu complémentaire régulier. En effet, pourquoi investir dans l’immobilier locatif ou dans la pierre-papier si ce n’est pour toucher chaque mois ou trimestre un loyer ou un coupon qui viendront grossir les revenus de l’investisseur. À la question investir dans l’immobilier est-ce rentable, la réponse est oui mais le rendement de l’investissement dépendra bien sûr du type de placement envisagé.

Quand investir dans l’immobilier ?

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On investit généralement dans l’immobilier au début de sa vie active avec l’achat de sa résidence principale, et, éventuellement, l’on acquiert un peu plus tard une résidence secondaire. Ces deux types d’investissement en immobilier de jouissance ne sont cependant pas les seules façons d’investir dans la pierre. On pourra par exemple réaliser un ou plusieurs investissement(s) locatif(s) dans le but de compléter ses revenus durant la vie active ou de s’assurer une rentrée d’argent supplémentaire quand vient la retraite.

Il est également possible de se positionner sur le marché immobilier via la pierre papier en achetant des parts de SCPI, de SCI, ou encore de foncières cotées. L’immobilier de rapport ou l’investissement dans la pierre-papier peut être réalisé tout au long de la vie active et même à la retraite.

Il conviendra d’ailleurs, dans une logique de diversification de son patrimoine, d’être investi en immobilier. Comme pour l’investissement boursier, l’investissement immobilier ne doit pas s’envisager sous l’angle du momentum. Le market timing n’a pas sa place ici puisque l’investissement immobilier s’envisage sur le long terme. Il est donc particulièrement pertinent d’investir dans l’immobilier quand on est jeune et d’augmenter peu à peu les montants investis lorsque son patrimoine augmente. Attention cependant à n’être pas exclusivement investi en immobilier et à bien observer une diversification de son patrimoine entre actifs immobiliers et mobiliers et liquidités sur des placements à capital garanti.

Où investir dans l’immobilier ?

Vous vous demandez peut-être dans quelle ville investir dans l’immobilier en France. Il existe une grande différence entre l’immobilier de jouissance, l’investissement locatif et la pierre-papier.

En ce qui concerne la résidence principale, elle doit idéalement se trouver à proximité du lieu de travail et/ou du lieu dans lequel vous souhaitez vivre. Par exemple, il est possible d’envisager d’habiter à Lille ou au Mans si l’on travaille à Paris et que l’on a des attaches en province. Pour la résidence secondaire, vous choisirez aussi évidemment un emplacement qui vous plaît, où vous aimez passer vos vacances, relativement proche de votre résidence principale si vous souhaitez pouvoir y aller souvent le week-end.

En ce qui concerne l’investissement locatif, il est souvent tentant de vouloir acheter un bien à côté du lieu où l’on vit, parce que l’on connaît la région, les prix, le marché, etc. Attention cependant à ce que la rentabilité du bien soit au rendez-vous. Par exemple, il sera souvent plus intéressant financièrement d’acheter un bien en proche banlieue qu’à Paris si l’on prend en compte le prix d’achat, les frais de notaires, d’agence, et le montant du loyer (encadré à Paris). De nombreuses grandes agglomérations françaises en régions peuvent également présenter une rentabilité locative intéressante comme Nantes, Toulouse, Bordeaux ou encore Rennes par exemple. Avant de décider dans quelle ville investir en immobilier locatif, prenez bien en compte le prix d’achat du bien et le montant des loyers que vous pouvez espérer percevoir.

Enfin, en ce qui concerne la pierre-papier, celle-ci permet d’investir non pas à un endroit mais de très nombreux endroits pour bénéficier d’une diversification géographique importante. Il est donc courant de pouvoir investir dans plusieurs villes d’une même région, voire plusieurs régions, limitrophes ou très éloignées. Les SCPI européennes, dont la majorité des biens est détenu en Europe hors France, permettent même d’investir dans toute l’Union Européenne (UE) et notamment d’investir dans l’immobilier en Allemagne ou en Espagne par exemple. Il peut même être envisagé d’investir dans d’autre pays hors UE grâce à des SCPI plus larges encore, comme la SCPI Eurion de Corum par exemple, qui ne se fixe pas de limites géographiques.

Combien investir dans l’immobilier ?

Lorsque l’on pense à un investissement dans l’immobilier, on a tendance à envisager un montant relativement important, de l’ordre de plusieurs centaines de milliers d’euros, parfois un peu plus, parfois un peu moins. Or, dans les faits, le ticket d’entrée est extrêmement variable selon le type d’investissement immobilier opéré.

Alors, à partir de combien peut-on investir dans l’immobilier ? Un investissement en direct (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) est en effet assez conséquent. En revanche, via les SCPI, les SCI, les foncières cotées, il est possible de se positionner sur le marché immobilier avec quelques centaines ou quelques milliers d’euros seulement. À la question combien faut-il gagner pour investir dans l’immobilier, on peut donc penser qu’un revenu relativement modeste suffit.

Comment investir dans l’immobilier ?

Nous l’avons vu, il existe de très nombreux moyens d’investir dans l’immobilier pour un investisseur particulier. Alors, quelle structure pour investir dans l’immobilier ? Quel investissement immobilier faire ?

Selon l’option choisie et le statut de l’investisseur qui s’y rapporte, le ticket d’entrée varie, tout comme le montant des bénéfices (loyers, dividendes, un toit sur la tête, etc.), le rendement du placement, sa liquidité, les risques encourus, le degré de diversification dont jouit l’investisseur, les contraintes en termes de gestion et d’entretien, ainsi que la possibilité ou non de recourir au crédit pour financer son investissement.

Nous vous détaillons dans la suite de cet article, les principaux moyens à disposition de l’investisseur particulier pour investir dans l’immobilier en développant chacun des thèmes présentés ci-dessus.

Acheter sa résidence principale

L’achat de la résidence principale permet à l’investisseur de devenir propriétaire de son logement. Le ticket d’entrée est assez élevé (de l’ordre de plusieurs centaines de milliers d’euros souvent, voire plus) et les frais de notaire ne sont pas négligeables (de l’ordre de 7 % à 8 % dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf) mais ce type d’investissement permet de profiter de l’effet de levier de la dette. Il est en effet fréquent de recourir au crédit immobilier pour cet achat et donc ainsi de mobiliser sa capacité d’endettement pour se constituer son patrimoine. Il existe en outre des aides financières pour les primo-accédants de leur résidence principale, sous conditions de ressources.

Le rendement est bien sûr nul mais être propriétaire de son logement permet d’économiser des loyers. En revanche, vous devrez vous acquitter vous-même de tous les frais d’entretien et de travaux. Vous devrez aussi payer la taxe foncière.

La liquidité de ce type d’investissement dépend surtout de l’emplacement. Il est plus aisé de revendre un appartement situé dans une grande agglomération qu’une maison située à la campagne à plus de 50 kilomètres d’une grande ville. Enfin, le risque de moins-value est réel et dépend là aussi de l’emplacement et du contexte de marché. Cependant, si l’immobilier baisse et que la valeur de votre résidence principale baisse aussi, cela veut dire aussi que vous pouvez acheter un nouveau bien avec une surface plus grande ou des aménagements qui vont font envie (terrasse, jardin, etc.) pour moins cher qu’auparavant.

Acquérir sa résidence secondaire

Là encore, l’investisseur qui achète une résidence secondaire en est son propriétaire et, là aussi, le ticket d’entrée est assez élevé et très variable selon si vous visez une petite maison dans la Creuse ou un château les pieds dans l’eau en Bretagne. Les frais de notaire sont relativement élevés et identiques à ceux que vous aurez à régler pour une résidence principale.

Vous pouvez également utiliser un crédit immobilier pour financer votre achat. Côté rendement, là encore, il n’y en a aucun, à moins que vous n’optiez pour la location saisonnière de votre bien lorsque vous n’y êtes pas. Vous aurez aussi à payer tous les frais d’entretien et travaux ainsi que la taxe foncière et la taxe d’habitation, maintenue pour les résidences secondaires.

La liquidité est souvent plus faible que dans le cas d’une résidence principale mais là encore tout dépend de l’emplacement : un appartement sur la Croisette ou une maison sur le front de mer à Saint-Jean de-Luz trouvera preneur relativement rapidement.

Le risque de moins-value est là aussi présent et varie en fonction de l’emplacement et de la bonne santé ou non du marché immobilier.

Faire un investissement immobilier locatif : l’immobilier rentable

Il existe plusieurs façons de réaliser un investissement immobilier locatif. En effet, vous pouvez opter pour la location nue ou la location meublée en achetant vous-même le bien. Vous serez alors propriétaire bailleur. Là encore, le montant de votre investissement sera de l’ordre de quelques centaines de milliers d’euros et vous devrez vous acquitter des frais de notaire qui représentent 7 % à 8 % du montant du bien pour l’ancien et 2 % à 3 % pour le neuf. Vous pourrez utiliser l’effet de levier du crédit en contractant un emprunt immobilier. Il est même possible pour ce genre d’investissement de ne pas débourser un centime en comptant sur les loyers pour rembourser les mensualités de votre crédit immobilier.

Attention toutefois, le rendement d’un investissement locatif est très variable. Vous vous demandez peut-être : combien rapporte l’investissement immobilier ? Le rendement d’un bien mis en location peut osciller entre 1 % et 10 % environ.

Il est très important, avant de s’engager, de calculer la rentabilité locative du bien, par exemple au moyen du TRI ou Taux de Rentabilité Interne qui prend en compte les flux entrants et sortants sur toute la durée du placement : d’un côté, revenus du loyer (qui peuvent varier dans le temps), réductions d’impôt éventuelles, plus-value éventuelle à la revente ; de l’autre côté, l’apport éventuel, les frais de dossier d’emprunt, les mensualités du crédit immobilier, l’entretien, la taxe foncière, la moins-value éventuelle lors de la revente, ainsi que les conséquences fiscales des revenus.

À savoir : Il existe de très nombreux dispositifs d’investissement immobilier comportant une incitation fiscale comme le dispositif Pinel, Denormandie, Malraux, etc. qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la location du bien qui répondra aux critères d’éligibilité du dispositif fiscal. Attention à ne pas se focaliser sur l’avantage fiscal et à bien prendre en compte toutes les caractéristiques du bien et notamment son prix, le montant des loyers, l’imposition des loyers, etc.

En dehors de ces dispositifs fiscaux, la location d’un bien immobilier peut aussi être avantageuse si l’on opte pour la location en meublé.

La location nue est, elle, peu avantageuse fiscalement. Un abattement forfaitaire de 30 % existe, ce qui signifie que vous serez imposé sur 70 % de vos revenus fonciers. Vous pouvez aussi choisir d’opter pour les frais réels si cela est plus avantageux pour vous que l’abattement des 30 % prévus. Selon la tranche marginale d’imposition sur le revenu, ces revenus fonciers pourront être imposés jusqu’à 45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, ce qui augure un rendement très faible pour les ménages les plus imposés et pas extraordinaire non plus pour les autres.

Pour échapper au matraquage fiscal et bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, il est possible de recourir à la location meublée et d’opter pour le fameux statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Pour être éligible à ce statut LMNP, vous devez bien sûr louer un bien en meublé, et vos loyers annuels tirés de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € (charges comprises) ou bien vos loyers annuels de la location meublée doivent être inférieurs à vos autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu.

Les loyers ne sont alors pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils seront taxés à l’impôt sur le revenu (variable selon votre tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux (si location longue durée) ou aux cotisations sociales (si location courte durée avec des recettes locatives supérieures à 23 000€).

Le régime micro-BIC reste applicable jusqu’aux plafonds suivants :

• 77 700 euros pour la location meublée classique ;
• 15 000 euros pour la location d’un meublé de tourisme non classé ;
• 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement fiscal dont le pourcentage varie en fonction de la nature de l’activité :

• 50 % pour la location meublée classique ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classé ;
• 71 % pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés situés en zone rurale (les recettes locatives doivent cependant être inférieures à 15 000 euros pour profiter de cet abattement en meublé de tourisme.

Si vous dépassez les plafonds du régime micro-BIC, vous devrez alors obligatoirement opter pour le régime réel. Il est aussi possible de choisir ce régime si vous êtes sous les seuils, au démarrage ou en cours d’activité. Selon vos revenus locatifs, vous dépendrez du régime réel simplifié ou du régime réel normal. Vous êtes éligible au régime réel simplifié si les revenus locatifs n’excèdent pas 818 000 € pour la location meublée classique, 840 000 € pour la location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ; 254 000 euros pour la location de meublés de tourisme non classés. Au-delà, c’est le régime réel normal qui s’applique.

Le régime réel est particulièrement avantageux car il permet d’amortir le logement, le matériel et le mobilier et les gros travaux (autres que travaux d’entretien et de réparation) mais aussi de déduire de ses recettes : les frais d’acquisition (droits d’enregistrement) et frais de notaire lorsque la location meublée débute l’année de l’acquisition du bien ; les intérêts d’éventuels emprunts et frais de dossiers ; les travaux d’entretien et de réparations courants ; la taxe foncière ; les factures de petit équipement (vaisselle, petits électroménagers, décoration, linge, etc.) ; les honoraires de gestion ; les frais d’assurance ; les frais de tenue de comptabilité (et notamment les honoraires de l’expert-comptable) ; les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ; les abonnements et consommation (électricité, Internet, téléphone) dès lors qu’ils sont inclus dans le loyer.

Il est également possible d’investir avec le statut de LMNP en investissant dans des résidences de service comme les Ehpad, les résidences pour personnes âgées, résidences étudiantes ou résidences de tourisme.

La liquidité d’un investissement locatif n’est pas très élevée. Il vous faudra vraisemblablement plusieurs mois pour trouver un acheteur. Cependant, dans les zones tendues, les délais peuvent être beaucoup plus rapides. Attention cependant, signer le compromis de vente puis l’acte de vente ne se fait pas en un tour de main.

Le risque de marché (moins-value) est également présent avec l’immobilier locatif. Ce risque pourra être atténué avec un emplacement premium dont la baisse sera moins marquée en cas de chute du marché, d’où l’importance de la localisation du bien.

Attention, un bailleur a des droits et des devoirs mais aussi beaucoup de contraintes pour les investisseurs qui auront choisi de ne pas déléguer la gestion de leur(s) bien(s) à une société de gestion : achat du ou des bien(s), diagnostics obligatoires et état des lieux à chaque changement de locataire, organisation des visites, rédaction du bail, assemblées générales, régularisation des charges, entretien et travaux, déclarations fiscales. En outre, vous serez confronté au risque d’impayés, de dégradation, de vacance du bien, etc. Cependant, il est possible de déléguer la gestion de son bien à une société spécialisée et de souscrire une garantie loyers impayés qui couvrira en partie le manque-à-gagner.

L’immobilier papier : acheter des parts de SCPI, d’OPCI, des actions de foncières cotées ou opter pour le crowdfunding

Enfin, il est également possible pour l’investisseur de ne pas acquérir un bien dans sa totalité mais d’acheter des parts d’un parc immobilier via des SCPI, des OPCI ou encore des actions en Bourse de foncières cotées, ou bien même de se lancer dans le crowdfunding immobilier.

Avec les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, l’investisseur est propriétaire associé puisqu’il détient des parts de cette société de placement uniquement dédiée à l’immobilier qui a l’avantage d’être composé d’un parc immobilier relativement conséquent et parfois réparti en de très nombreux emplacements, assurant ainsi à l’investisseur une bonne diversification de son investissement. En outre, le ticket d’entrée très modeste de ce support (de l’ordre de 500 à quelques milliers d’euros) permet de se positionner sur le marché immobilier avec de faibles moyens. Les frais d’acquisition, comparables à un investissement en direct, représentent 5 % à 9 % de l’investissement. Il est aussi possible d’acheter des parts de SCPI à crédit. La liquidité de ce placement est plus élevée qu’un achat en direct. Il existe en effet un marché secondaire. Et si les parts sont détenues sur un contrat d’assurance vie, il est alors très facile de les revendre. Le rendement est de 4 % environ (4,53 % en 2022). Là encore, le risque de moins-value existe mais la diversification permet de diminuer un peu ce risque.

Notez tout de même que la crise du marché immobilier a pesé sur le marché des SCPI en 2023. Certaines sociétés civiles de placement immobilier ont enregistré une baisse du prix de leur parts, parfois aussi une baisse du loyer versé (voire une annulation du coupon). Il est donc crucial de se montrer très sélectif dans le contexte actuel et de privilégier des SCPI thématiques ou des SCPI européennes récentes, peu endettées, gérées par des acteurs connus et reconnus, qui bénéficient d’un bon track record. Pour davantage de sécurité, il sera aussi judicieux d’investir dans plusieurs SCPI plutôt que dans une seule.

Les OPCI (Organisme de Placement Collectif en immobilier) sont, comme les SCPI, formés d’un parc immobilier. Mais ils comprennent également une poche de liquidité qui représente environ 10 % de l’enveloppe ainsi que 30 % environ d’actifs non immobiliers (actions, OPCVM, etc.). L’investissement est donc bien diversifié. Le ticket d’entrée, comme dans le cas des SCPI, est très accessible, de l’ordre de quelques centaines d’euros à 1 000 euros. Les frais oscillent entre 3 % et 8 %. Le rendement est lui, de 3 % environ. Les parts de SCPI peuvent être revendues à tout moment mais selon une valeur liquidative publiée au rythme maximum de 2 fois par mois. Du fait de leur diversification sur les marchés financiers, les OPCI ont moins souffert de la crise immobilière que les SCPI en 2023. Il conviendra malgré tout de se montrer sélectif et de diversifier ses avoirs.

Avec les foncières cotées, l’investisseur est un actionnaire. Le montant minimum d’investissement se situe aux alentours de 100 euros. Il n’est évidemment pas possible de recourir au crédit immobilier pour ce type de placement. La liquidité est très importante. Il est possible à tout moment d’acheter et vendre des actions en Bourse. Le rendement du dividende peut, pour les meilleurs REIT et SIIC, avoisiner actuellement les 10 %. Mais attention au risque de baisse du cours de Bourse. La diversification est évidemment excellente et le risque des marchés financiers est donc présent. Ce type de placement immobilier est ainsi davantage corrélé aux fluctuations du marché actions. En 2023, les foncières cotées ont bénéficié d’une embellie notable, qui devrait se prolonger en 2024.

Enfin, dernière solution possible pour investir dans l’immobilier : le crowdfunding immobilier qui consiste à prêter des sous à un promoteur immobilier dont vous devenez le créancier et qui vous rémunérera en vous remboursant le montant emprunté plus les intérêts de l’emprunt. Le ticket d’entrée est de 1 000 € environ. Ce type d’investissement ne comporte souvent aucun frais et le rendement est de 9 % environ. La diversification des investissements est très facile entre plusieurs projets pour un montant raisonnable. Il est recommandé de multiplier les petites mises sur un grand nombre de projets pour réduire autant que possible le risque de défaut de l’émetteur, bien présent, auquel s’ajoute le risque lié aux pénalités de retard sur les chantiers qui peuvent considérablement réduire l’attractivité de l’opération.

Tous les investissements pierre-papier permettent de se positionner sur le marché immobilier avec de petits montants mais aussi de s’épargner la gestion des biens.

Comment financer son investissement immobilier ?

Comme nous l’avons vu précédemment, l’investissement immobilier obéit le plus souvent à une logique de capacité d’endettement. Les personnes qui achètent un bien immobilier au comptant sont très rares et il s’agit le plus souvent de personnes âgées qui achètent un bien après en avoir revendu un autre, même si le crédit immobilier pour les seniors est aussi une réalité.

Dans l’immense majorité des cas, les investisseurs ont recours à un crédit immobilier qui leur permet de compléter leur apport. Il est en effet recommandé d’apporter une somme représentant 10 % du prix de vente pour que le dossier de prêt immobilier soit accepté par la banque. Mais il est également possible d’investir dans l’immobilier sans apport si le prix de vente est peu élevé et que la capacité d’endettement est importante. Il sera tout de même souvent apprécié de nantir un placement (assurance-vie, PEA, etc.) pour garantir le prêt. Mais il est donc possible d’investir dans l’immobilier sans argent.

Le crédit immobilier peut s’échelonner sur des périodes allant de 5 ans à 25 ans le plus souvent. Outre le remboursement de la somme empruntée, l’investisseur devra aussi payer les frais de dossier, les intérêts de l’emprunt ainsi que l’assurance emprunteur.

Pour être sûr de voir son dossier de demande de crédit immobilier accepté, il conviendra de faire une demande en adéquation avec sa capacité d’endettement, de mettre en avant son éventuelle capacité d’épargne, de présenter des relevés bancaires sains (pas de découverts) et une situation professionnelle stable.

Pour décrocher son prêt immobilier au meilleur taux, n’hésitez pas à multiplier les dossiers de demandes de prêt et à faire jouer la concurrence. Vous pouvez aussi avoir recours à un courtier en immobilier dont c’est le métier et qui vous permettra non seulement de gagner du temps mais aussi de l’argent. Il assure également une dimension de conseil et d’accompagnement sur le crédit immobilier. Il sera donc à même de vous expliquer quels sont les différents crédits immobiliers existants (prêt immobilier classique, prêt relais, prêt immobilier in fine), le fonctionnement d’un taux modulable, l’option de remboursement anticipé, etc.

Comment reconnaître un bon investissement immobilier ?

Vous vous demandez peut-être comment bien investir dans l’immobilier. Un bon investissement immobilier, c’est un investissement immobilier qui répond à vos besoins. Concernant l’immobilier de jouissance (résidences principale et secondaire), le prix entre finalement peu en compte. Il s’agit surtout d’un bien qui répond à vos exigences en matière d’emplacement, de surface, de caractéristiques (terrasse, piscine, cheminée, ancien ou neuf, etc.).

Pour ce qui est de l’investissement locatif, on pourra se demander quel investissement est le plus rentable. En effet, le rendement est le principal critère, tout comme la pierre-papier. Mais doivent aussi entrer en ligne de compte, vos souhaits en matière d’implication. Si vous souhaitez optimiser le rendement du bien loué en meublé en effectuant vous-même les travaux, en achetant le mobilier, en vous occupant des visites, de la mise en location, etc. faites-le. En revanche, si vous souhaitez investir en immobilier pour avoir des revenus complémentaires et être libre ou que vous n’avez pas du tout de temps de consacrer à sa gestion, n’hésitez pas à déléguer, même si cela diminue d’autant le rendement du bien. Vous ne voulez surtout pas être propriétaire, payer des taxes foncières, devoir superviser des travaux, et d’ailleurs vous n’avez même pas le temps de chercher un bien ? La pierre-papier peut être une excellente option.

Il ne suffit donc pas de savoir ou déterminer quel investissement immobilier rapporte le plus pour faire le meilleur investissement immobilier. Gardez bien en tête votre profil d’investisseur et notamment votre profil de risque ainsi que votre stratégie patrimoniale. Par exemple, il est inutile d’investir sur une SCPI risquée si vous cherchez avant tout à toucher de petits revenus réguliers et à transmettre à vos enfants un capital, fiscalement optimisé, avec une donation de la nue-propriété de votre investissement locatif. Prenez également en compte la fiscalité de votre investissement qui, loin d’être anecdotique, pourra largement peser dans la rentabilité du bien.

Fiscalité de l’immobilier : impôts et taxes dont sont redevables les propriétaires

En France, la fiscalité du foncier est lourde pour les propriétaires de biens immobiliers. Tout propriétaire doit en effet s’acquitter de la taxe foncière du ou des bien(s) immobilier(s) qu’il possède, y compris s’il ne l’habite pas puisque mis en location. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale et concerne tous les biens bâtis et non bâtis possédés au 1^er janvier de l’année d’imposition. Des exonérations temporaires ou permanentes peuvent exister selon l’âge et les conditions de ressources des propriétaires mais aussi les éventuels travaux de rénovation énergétiques effectués.

À noter : en plus de la taxe foncière, vous devrez également vous acquitter, de la taxe d’habitation pour les biens que vous occupez à titre de résidence secondaire. La taxe d’habitation a en effet été supprimée pour la résidence principale. Ces deux taxes correspondent aux impôts fonciers.

Les biens immobiliers sont également soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières, à l’exception de la résidence principale. Ainsi, si vous revendez un bien immobilier (résidence secondaire ou investissement locatif) plus cher que vous ne l’avez acquis, vous devrez vous acquitter de l’impôt sur les plus-values, dégressif en fonction du nombre d’années de détention du bien.

Enfin, le patrimoine immobilier est taxable à l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI dès que le patrimoine immobilier global du contribuable excède 1,3 millions d’euros (avec un abattement de 30 % de la valeur de la résidence principale).

2024 : est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ?

En 2022, la remontée progressive des taux directeurs a conduit à une augmentation du taux des crédits immobilier. Et la situation a perduré, en s’accélérant, tout au long de l’année 2023, ce qui n’a pas été pas sans conséquences sur le marché immobilier.

Les prix dans l’ancien se sont stabilisés en 2023, sauf à Paris on l’on constate une légère baisse. Il faut dire que le pouvoir d’achat immobilier a baissé avec la hausse des taux des crédits immobiliers.

La situation dans le neuf est plus préoccupante. Ainsi, en 2023, année noire pour le marché immobilier neuf, moins de 90 000 logements neufs ont été vendus.

En effet, même si en 2023 les prix ont eu tendance à se stabiliser ou à baisser, le marché immobilier n’en a pas profité pour repartir, bien au contraire. L’année 2023 s’est terminée sur un record historique de baisse de ventes avec seulement 875 000 transactions actées l’année dernière (contre 1 115 000 logements vendus en 2022).

Les particuliers ont véritablement été pénalisés par l’augmentation très forte et très rapide des taux des crédits immobiliers.

Quelles perspectives alors pour le marché immobilier en 2024 ? Les prix continuent à baisser, les taux des crédits aussi, sans toutefois que la baisse, d’un côté comme de l’autre, soit assez significative pour relancer la machine. Peut-être une accélération de la baisse des taux à la fin du premier semestre 2024 pourra-t-elle donner un nouveau souffle au marché ? C’est ce qu’anticipent/espèrent les acteurs du marché immobilier.

Rappelons, quel que soit le scénario, que tous les biens et toutes les zones géographiques ne seront pas touchés de la même façon. Les biens présentant des défauts et/ou dont la localisation n’est pas particulièrement recherchée seront les plus à même de rester embourbés dans ce marasme immobilier. En revanche, les emplacements premium et biens rares devraient être les premiers à bénéficier d’une embellie du marché (si tant est qu’ils aient connu la crise, car les biens les plus exclusifs sont peu touchés par la baisse des prix). Notez aussi que le confinement et le développement du télétravail a créé des besoins nouveaux (ou tout au moins des envies nouvelles). Ainsi, de nouveaux critères se font de plus en plus importants dans la recherche d’un nouveau logement comme une terrasse, un jardin, un bureau. Attention tout de même à ne pas vous montrer trop enthousiaste. La fin du télétravail, les longs trajets domicile-travail les jours en présentiels, la nécessité d’avoir recours systématiquement à la voiture, le manques de services, etc. pourraient avoir raison de l’engouement des citadins pour les territoires ruraux.

Quelques questions sur l’investissement immobilier ?

Est-ce le moment d’investir dans l’immobilier ?
L’achat d’une résidence principale ou secondaire n’obéissant pas à une logique de rentabilité peut se faire à tout moment. Mais même l’investissement locatif ou en SCPI ne devrait pas obéir à une logique de market timing car l’investissement immobilier s’envisage sur le long terme. Il est donc pertinent de se lancer à tout moment, à condition de bien sélectionner son placement immobilier et de diversifier son patrimoine.

Dans quelle ville investir dans l’immobilier ?
En France ou à l’étranger, il existe de très nombreuses villes dans lesquelles investir dans l’immobilier. On choisira celles dont l’offre est bien inférieure à la demande pour éviter les vacances et on favorisera les villes qui permettent de bénéficier d’une rentabilité de son investissement accrue avec des loyers relativement élevés par rapport au prix d’achat comme Bordeaux, Lyon, Nantes ou Rennes par exemple.

Investissement immobilier : quel statut choisir ?
Pour un investissement immobilier locatif, le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) est généralement le plus avantageux fiscalement puisqu’il permet de bénéficier d’importantes déductions de certains frais sur vos revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu.

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