Qu’est ce qu’un courtier immobilier et comment le choisir ?

Alors que les prix de l’immobilier sont toujours à la hausse, portés par des taux encore relativement bas malgré une légère remontée, Café du Patrimoine revient en détail sur une question que se pose (ou devrait se poser) les acheteurs potentiels : Dois-je prendre un courtier immobilier (ou pas) ? Et si oui, comment le choisir ? Découvrez les missions d’un courtier, les avantages et limites d’engager un tel professionnel et nos conseils pour bien le choisir.

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

Un courtier immobilier est comme son nom l’indique un professionnel en courtage qui à ce titre négocie et sert d’intermédiaire entre un acheteur et un organisme de crédit immobilier (le plus souvent un établissement bancaire).

Un courtier immobilier est un « intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement » (IOBSP). Par ce terme, on désigne « toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ou qui fournit un service de conseil au sens de l’article L. 519-1-1 » nous apprend le Code monétaire et financier.

Ce que l’on doit retenir de cette définition un peu laborieuse, c’est qu’un courtier immobilier a une véritable dimension de conseil et d’accompagnement. Il négocie pour vous les prêts aux taux les plus avantageux mais vous explique aussi les différentes options qui s’offrent à vous (taux modulable, option de remboursement anticipé par exemple) ainsi que les services annexes telle que l’assurance crédit immobilier (quel type d’assurance, auprès de qui : l’établissement bancaire auprès de qui vous allez souscrire votre crédit immo ou un autre).

Quel courtier pour votre crédit immo ?

Plusieurs types de courtiers existent. La profession se divise en 3 grandes branches :

• les réseaux de courtiers (Cafpi, ACE, etc.)
• les courtiers sur internet (Meilleurtaux, Empruntis, etc.)
• de très nombreux courtiers indépendants.

À noter : la dimension accompagnement est davantage présente avec les réseaux de courtiers et les courtiers indépendants. Les courtiers sur Internet ne sont en effet souvent que des comparateurs/simulateurs de crédit immobilier améliorés.

Sachez en outre que les réseaux de courtiers proposent souvent à leurs clients des prix supérieurs aux courtiers indépendants, sans que cela soit toujours justifié tant en matière de taux proposés qu’en matière de qualité de l’accompagnement.

Un courtier immobilier : ça coûte combien ?

Les courtiers immobiliers ont des montants et modes de rémunération qui divergent considérablement. De ce fait, faire appel à un courtier ne va pas forcément vous  coûter plus cher que si vous aviez choisi et négocié votre crédit immobilier vous-même. En effet, les banques font quasi systématiquement payer des frais de dossier pour toute souscription d’un crédit immobilier, généralement équivalents à 1% du montant empruntés. Or, les frais de courtage peuvent parfois se substituer aux frais de dossier de la banque.

Certains courtiers sur Internet sont tout bonnement gratuits, comme Empruntis.

Enfin, sachez que la plupart des courtiers indépendants se feront directement payer par la banque qui aura retenu votre dossier et ne vous coûteront donc rien.

Un courtier immobilier : c’est pour qui ?

Vous pouvez donc faire appel à un courtier immobilier pour l’achat d’un bien immobilier, quel qu’il soit : peu importe sa fonction (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif), sa nature (appartement, maison, etc.) et son prix. Même si, évidemment, plus votre montant d’emprunt est élevé (et donc logiquement le prix d’achat), plus vous avez intérêt à obtenir un crédit immobilier à un taux avantageux.

Principaux avantages de passer par un courtier immobilier

Gagner du temps et de l’argent

Faire appel à un courtier immobilier présente de nombreux avantages. Le premier est sans aucun doute, le fait d’obtenir un crédit à un taux plus avantageux, le tout en gagnant du temps et en se facilitant la tâche.

Il faut dire que le courtier spécialisé en immobilier a une véritable compétence technique en la matière. Il connaît parfaitement ce marché et pourra vous accompagner au mieux à la fois dans le choix de votre prêt mais également au cours de la négociation avec votre banque. Notez également qu’il y a un véritable intérêt de confier ses contraintes et souhaits à un courtier, par définition interlocuteur multimarques, plutôt qu’à votre seul conseiller bancaire, par définition interlocuteur mono marque. L’un effectuera une véritable comparaison des offres quand l’autre aura pour objectif de vous faire prendre le prêt proposé par sa banque.

À noter tout de même : avant même de contacter un courtier, contactez votre propre banque et prenez rendez-vous avec la personne chargée des crédits immobiliers pour lui exposer la situation et connaître les conditions de crédit que vous propose votre propre établissement bancaire. Il faut en effet avoir à l’esprit que généralement les banques ne rémunèrent pas le courtier s’il propose le dossier d’une personne qui est déjà leur cliente.

En outre, en engageant un courtier, l’approche sera plus personnalisée, plus affinée, plus aboutie que si vous faites le choix de comparer les offres vous-mêmes via les plateformes internet citées précédemment.

Les limites du courtage immobilier

Prendre un courtier n’est pas toujours indispensable, loin de là, pour obtenir un meilleur crédit. Cela dépend en grande partie de votre profil. Il est en effet recommandé de choisir de vous tourner vers un professionnel du courtage si votre dossier est quelque peu bancal ou au contraire s’il s’agit d’un très bon dossier  (plus de 8 000 euros de revenus mensuels et un apport initial de plus de 25% par exemple) pour pouvoir négocier un niveau d’endettement au-dessus des classiques 33%. Si vous avez un dossier moyen (10% d’apport, 180 000 euros d’emprunts et 3 800 euros de revenus par exemple), il n’est pas nécessaire de faire appel à un courtier. Engager un courtier en immobilier devient réellement intéressant si votre dossier sort des clous comme l’acquisition d’un bien via une SCI ou l’achat de parts de SCPI dans le cadre d’un investissement pierre-papier.

4 avantages à choisir son courtier immobilier

Maintenant que nous avons défini précisément ce qu’est un courtier, quelles sont ses missions, les avantages à engager un professionnel du courtage immobilier, voici les 4 critères que doivent immanquablement remplir un courtier et qui vous aideront à choisir le meilleur.

Faire appel à un professionnel de l’immobilier

Comme on l’a vu plus haut, la profession de courtier est encadrée par la loi. Votre courtier doit donc être un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), avec enregistrement à l’Orias, le Registre unique des intermédiaires en assurances, banque et financement. Vous pouvez sur le site de l’Orias rechercher un intermédiaire dans le registre pour vérifier qu’il y figure bien.

Pouvoir de négociation auprès des banques

Plus le courtier a de clients et/ou son réseau est étendu, plus il est en mesure de négocier avec un nombre important de banques au meilleur prix. Mais cela ne veut pas dire non plus qu’il faut rejeter d’emblée l’idée d’engager un courtier indépendant qui pourrait avoir une très bonne connaissance des banques locales. Ainsi, de petites enseignes de courtage sont particulièrement efficaces car bien implantées localement auprès de certaines banques.

Vous pouvez aussi opter pour un courtier spécialisé dans votre profil : jeune actif primo-accédant, senior avec revenus faibles (en retraite) et apport conséquent (revente d’un bien trop grand après le départ des enfants), etc. L’essentiel est de trouver un courtier qui aura un réel et important pouvoir de négociation auprès des banques.

Qualité de service

Avant toutes choses, définissez quel degré d’accompagnement et d’autonomie vous souhaitez. Cela vous aidera à vous diriger vers un courtier en ligne ou un petit indépendant qui vous rencontrera en face-à-face pour parler de votre projet. Il est particulièrement important de se sentir à l’aise avec con courtier. Demandez également quel sera la niveau d’accompagnement en ce qui concerne le traitement administratif du dossier.

Si vous souhaitez un accompagnement maximum, assurez-vous donc que le courant passe bien et que le courtier que vous souhaitez engager a réellement du temps à vous accorder. Le bouche-à-oreille peut faire la différence. Si vous avez des connaissances qui ont eu recours au courtage immobilier par le passé et qu’elles en ont été ravies, demandez-leur les coordonnées de leur professionnel.

Tarifs attractifs à la clé

Enfin, bien sûr, les prix pratiqués peuvent et doivent vous aider à faire la différence. Comme nous l’avons mentionné précédemment dans la partie consacrée aux tarifs d’un courtier, n’oubliez pas que les honoraires d’un courtier sont négociables mais gardez aussi à l’esprit qu’une agence de courtage située en Île-de-France et réalisant de gros volumes et percevant de fortes commissions de la part des banques en tant qu’apporteurs d’affaires sera bien plus enclines à faire un geste qu’une agence peu active dans une petite agglomération de province.

À retenir : quel que soit le courtier que vous avez choisi, vous ne règlerez d’honoraires que si vous avez souscrit votre crédit par l’intermédiaire du courtier.

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