Les taux d’intérêt sont bas, le marché immobilier en recul dans certains secteurs, le moment semble particulièrement opportun pour investir dans la pierre. Mais comment financer votre achat immobilier ? Devez-vous privilégier votre apport personnel ou souscrire un emprunt et vous endetter au maximum ? Café de la bourse vous aide à arbitrer.
Au moment d’acheter un bien immobilier, deux options s’offrent à vous : puiser dans votre épargne disponible ou souscrire un emprunt sur une durée un peu plus longue. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour opérer un choix judicieux, parmi lesquels le taux de crédit immobilier et le rendement des placements à faibles risques.
Taux de crédit immobilier versus rendement des placements à faible risque
Emprunter n’a jamais été aussi peu coûteux. En effet, aujourd’hui, les taux de crédit immobilier sont à leur niveau historique le plus bas. De fait, un acquéreur qui bénéficie d’un bon dossier peut facilement obtenir un taux d’environ 1,30% en empruntant sur dix ans ou environ 2,00% sur vingt ans (selon meilleurtaux.com).
Dans le même temps, les rendements des placements sans risque s’étiolent. Celui des fonds en euros en assurance-vie atteint, en moyenne, 2,5% en 2014, contre 2,7% en 2013 (source : FFSA). Cependant, les meilleurs contrats d’assurance-vie permettent encore d’obtenir un rendement du fonds euros supérieur à 3%.
Optimiser son apport
Il vous faut tenir compte des exigences des banques en matière d’emprunt. Les banques ne prêtant quasiment plus à 110%, les acquéreurs se doivent de financer au minimum les frais de notaires pour obtenir leur emprunt (soit environ 7,1% du prix de votre achat immobilier. Ainsi, pour un bien d’une valeur de 500 000€, les frais de notaire s’élèvent à environ 35 500€.)
Le moyen le plus sûr de décrocher le meilleur taux possible est encore de bénéficier d’un bon apport. Si ce dernier est un peu limité, le plus prudent est de puiser dans votre épargne afin de rassurer votre banquier. Dans ce cas, utilisez en priorité vos livrets ou placements réglementés qui sont peu rémunérés (Livret A et Compte épargne logement sont rémunérés à moins de 1%), votre épargne entreprise et, en dernier recours, votre assurance vie en fonction de son antériorité fiscale.
Conserver des liquidités
Quoi qu’il en soit, conservez une épargne de précaution surtout si vous bénéficiez d’un apport conséquent. Le plus judicieux sera alors de rallonger un peu la durée de votre emprunt immobilier sans toucher à votre assurance-vie par exemple. En effet, emprunter n’a jamais été aussi attractif et les taux d’intérêt sont fixés pour toute la durée de l’emprunt, ce qui n’est pas le cas du rendement du fonds en euros.
Emprunter le plus possible
Les retraits réalisés sur un contrat d’assurance-vie ont des conséquences fiscales qui varient selon l’âge du contrat. Pensez-y au moment de sacrifier votre contrat sur l’autel de l’achat immobilier ! En effet, cette particularité peut considérablement alourdir le coût de l’opération. De fait, avant la fin de la quatrième année, les gains accumulés sont intégrés à l’impôt sur le revenu ou taxés à 35% en cas de retrait d’argent et à 15% entre la cinquième et la huitième année. Après huit ans, ils sont exonérés dans la limite de 4 600€ pour un célibataire ou 9 200€ pour un couple, et au-delà, intégrés à l’impôt sur le revenu ou taxés à 7,5%. À cela s’ajoutent dans tous les cas les prélèvements sociaux de 15,5%.
Il vaut donc mieux emprunter davantage et ne pas toucher à votre contrat d’assurance vie. En vous endettant au maximum, vous profiterez des taux actuellement très attractifs des crédits immobiliers. Ces derniers se révèlent être un véritable avantage fiscal qui n’est ni plafonné, ni limité dans le temps.
Un particulier investisseur aura encore plus intérêt à emprunter le maximum car, dans le cadre de l’achat d’un bien locatif, l’emprunteur peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts du crédit qui sert à acheter le bien.
Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.
Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.