VEFA : tout savoir sur la Vente en État Futur d’Achèvement

Également appelée « achat sur plan », la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) consiste à acheter un bien immobilier qui n’est pas encore bâti. Maison individuelle ou appartement, la Vente en État Futur d’Achèvement est soumise à une réglementation spécifique et passe par un contrat de réservation. Zoom sur un dispositif immobilier intéressant qui offre des garanties non négligeables.

Comment fonctionne la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ?

Acheter en VEFA signifie que vous vous apprêtez à acheter un logement neuf dont la construction n’est pas encore terminée. Étant donné que le bien immobilier n’est pas construit au moment de la réservation, l’achat s’effectue uniquement sur plan. Dans certains cas, la construction n’a pas débuté, alors que dans d’autres cas, cette dernière est au contraire, bien avancée.

La vente en futur état d’achèvement est soumise à des spécificités régies par le Code de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, la loi Élan de novembre 2018 précise la possibilité de vendre un logement neuf « brut de béton ». La vente en futur état d’achèvement s’effectue en différentes étapes, à savoir :

• le contrat de réservation et le dépôt de garantie ;
• la recherche du financement ;
• la signature de l’acte authentique chez un notaire ;
• les appels de fonds ;
• la prise de possession de votre logement.

Comment financer un achat en VEFA ?

Afin de financer votre achat en VEFA, il existe des crédits immobiliers spécifiques qui donnent la possibilité de débloquer de l’argent progressivement. Avec les banques sollicitées, il conviendra cependant d’être attentif au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) proposé ainsi qu’au montant de l’assurance emprunteur. Quant à votre prêt, vous ne commencerez à le rembourser qu’à la livraison de votre logement, et ne payez que les intérêts correspondants aux sommes débloquées, c’est-à-dire les intérêts intercalaires.

L’article 1601-2 du Code civil précise effectivement que « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. »

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ». Le montant exigé à chacune des étapes peut différer selon le promoteur. Néanmoins, les modalités de paiement sont encadrées par l’Article R-261-14 du Code de la Construction et de l’habitation.

Les paiements sont calculés en pourcentage du prix d’acquisition du bien immobilier et se décomposent comme suit :

• 5 % au montant de la signature du contrat de réservation ;
• 35 % lorsque les fondations sont achevées ;
• 50 % lorsque le premier étage est fini, dans le cas d’une maison à étage ;
• 70 % quand l’immeuble est « hors eaux », c’est-à-dire lorsque le gros œuvre est terminé ;
• 80 % lorsque le cloisonnement des pièces est terminé ;
• Enfin, 95 % à l’achèvement final des travaux.

Généralement les derniers 5 % sont dits « réservés » en attendant la remise des clés au propriétaire. Ils seront définitivement versés dès lors qu’aucune contestation n’est émise par l’acheteur.

Les avantages de la VEFA pour un achat immobilier

Le principal avantage de l’achat d’un bien en VEFA, c’est qu’il vous permet d’acquérir un logement neuf respectant les dernières normes ainsi que les performances thermiques en vigueur. La vente en futur état d’achèvement s’adresse à tous les propriétaires qui souhaitent personnaliser leur logement, à travers différentes options (sous respect du cahier des charges). Ils peuvent ainsi choisir des accessoires, des matières ou encore des couleurs.

Par ailleurs, on notera qu’un achat en VEFA permet de réduire les frais de notaire à l’achat.

En effet, ils correspondent à 2 % à 3 % du montant du bien contre 6 % à 8 % pour un bien ancien. L’achat en VEFA offre aussi plusieurs garanties, comme celle du parfait achèvement, celle de la garantie décennale ou encore celle de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA).

La garantie du parfait achèvement permet de réparer les défauts de construction apparus pendant la première année. La garantie décennale, quant à elle, couvre les éventuels dommages affectant la structure du logement pendant une période de 10 ans.

Enfin, la vente en VEFA offre la particularité de bénéficier d’un mode de paiement échelonné en fonction de l’avancement précis de la construction de votre logement.

Contrat de réservation VEFA : à quoi ça sert ?

Afin de réserver son achat en VEFA, le futur propriétaire devra signer, auprès d’un notaire, un contrat de réservation. Pour ce faire, il versera comme un dépôt de garantie, 5 % du prix du bien si la livraison du logement ne dépasse pas un an et 2 % si la livraison est prévue entre 1 et 2 ans. Ce contrat de réservation, sert, comme son nom l’indique, à réserver le bien immobilier et devra comporter certaines informations comme :

• l’adresse précise du futur bien ;
• la surface habitable prévue ;
• le nombre de pièces principales et les dépendances ;
• un descriptif des détails techniques de la construction du bien comme les matériaux utilisés ou encore les équipements prévus ;
• la situation du logement au sein de l’immeuble s’il s’agit d’un appartement, et l’existence d’une copropriété ;
• le prix final du bien ;
• la date de la livraison finale et les éventuelles pénalités de retard.

L’acquéreur devra également recevoir la photocopie de l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le constructeur. Le contrat de réservation devra impérativement être signé par les deux parties.

GFA : qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement ?

La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) est valable un an après la réception du bien immobilier. Également appelée « Garantie Extrinsèque », la Garantie Financière d’Achèvement est une garantie légale qui a pour mission de contrôler le bon achèvement des travaux. En cas de défaillance du promoteur et/ou du constructeur, la GFA assure à l’acheteur la fin des travaux par l’assureur-garant. Elle est souscrite avant le démarrage des travaux.

Depuis le 1er janvier 2015, le promoteur a l’obligation de souscrire, pour ses clients, à la Garantie Financière d’Achèvement. La GFA est encadrée par les articles R. 261-17 à 24 du Code de la construction et de l’habitation. Le prix de la Garantie Financière d’Achèvement oscille entre 0,4 % et 2 % du prix de vente TTC.

Comment vendre en VEFA ?

La Vente en Futur État d’Achèvement est encadrée par la loi 261–1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle permet à tout particulier de devenir propriétaire d’un bien neuf, de façon progressive puisque les paiements sont échelonnés.

En cas de revente d’un bien acheté en VEFA, le propriétaire devra s’acquitter de certains frais comme la TVA, l’éventuelle taxe sur la plus-value, les frais de diagnostics immobiliers, ainsi que d’éventuels frais de remboursement anticipés de son crédit immobilier. Enfin, il convient de savoir qu’un bien est considéré comme neuf s’il a été construit et achevé depuis moins de 5 ans.

L’équipe Cafedupatrimoine
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