La crise mondiale du Coronavirus qui se poursuit encore aura, sans aucun doute, des conséquences économiques sur le pays. Elles restent néanmoins difficiles à évaluer à ce jour.
Le marché de l’immobilier, quant à lui, semble avoir résisté aux deux derniers confinements, et les autorités étatiques et supra-étatiques ont la volonté de soutenir le secteur. Les taux immobiliers n’ont jamais été aussi bas et des recommandations en faveur des financements ont été faites aux institutions bancaires afin de soutenir les achats immobiliers des particuliers et les investissements locatifs.
Bordeaux fait partie des villes les plus séduisantes de France. Son attractivité immobilière se confirme, malgré la très forte augmentation des prix de l’immobilier dans la métropole ces dernières années. Les récents événements et la crise sanitaire se poursuivant, de nombreux questionnements demeurent concernant les tendances du marché de l’immobilier en 2021 et les futures opportunités immobilières dans la vieille pierre, très présente, ou au niveau des programmes neufs à Bordeaux.
Sur le plan national : des signaux encourageants !
L’annonce récente de l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit immobilier, ainsi que l’évolution des taux de crédits immobiliers observée depuis quelques mois, sont des signaux positifs en faveur d’une bonne santé du marché immobilier français. Les observateurs sont plutôt optimistes, malgré une baisse de l’offre de logements sur le marché de l’immobilier neuf.
L’assouplissement des conditions d’octroi de crédits immobiliers
L’année 2020 est marquée par le durcissement des conditions d’obtention de crédits immobiliers. En effet, jusqu’à la fin de l’année, le Haut Conseil de Stabilité Financières (HCSF) recommandait aux établissements bancaires :
- un taux d’endettement n’excédant pas 33 % des revenus nets de l’emprunteur ;
- une durée de remboursement ne s’étalant pas au-delà de 25 ans.
Dès lors, primo-accédants et petits investisseurs se sont vu écartés du crédit immobilier, leur dossier de financement retoqué. Plusieurs milliers de projets immobiliers ont dû être revus ou ont été abandonnés en 2020.
Afin de renverser la vapeur et de soutenir les foyers aux revenus modestes, le HCSF a finalement décidé d’assouplir les recommandations prises une année plus tôt.
Depuis le 1er janvier 2021, les acquéreurs de biens immobiliers peuvent contracter un prêt immobilier sur 27 ans au lieu de 25 et le taux d’endettement maximal passe de 33 % des revenus emprunteur à 35 %. Les banques disposent d’une marge d’appréciation de 20 % des dossiers.
La HCSF se réunira à nouveaux en juin pour vérifier que ces recommandations ont bien été suivies par les banques. Les emprunteurs ont alors au moins 6 mois pour profiter de ces nouvelles conditions d’obtention d’emprunt immobilier avant une éventuelle reformulation.
Malgré cette bonne nouvelle, les banques n’hésitent pas à se renseigner sur la solidité financière des employeurs des futurs acquéreurs afin d’évaluer le risque pris. Certaines professions sinistrées comme la restauration, le tourisme, ou encore l’aéronautique sont un frein en faveur de l’emprunt.
La baisse des taux d’emprunt immobilier
Depuis la fin de l’année 2020, on assiste à une baisse des taux de crédit immobilier en France. Une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs ! Pour les acheteurs en résidence principale et pour les investisseurs immobiliers en Pinel, c’est le moment de faire une belle affaire.
À la suite de l’annonce de la Banque Centrale Européenne qui souhaite continuer la politique des taux immobiliers bas jusqu’en 2022, les banques continuent de proposer des taux d’emprunt très attractifs. Cela ne devrait pas s’arrêter tant que les ménages continuent d’avoir confiance dans la pierre, valeur refuge.
En ce moment, le taux du marché sur 20 ans passe de 1,25 % à 1,20 %, et parfois, les meilleurs profils emprunteurs peuvent obtenir des prêts à des taux inférieurs à 1 %.
Le Pinel et le PTZ prolongés
La reconduction du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et du dispositif Pinel, respectivement jusqu’en 2022 et 2024, est une bonne nouvelle pour les primo-accédants et pour les investisseurs.
Concernant le PTZ, les contours de la nouvelle loi ne sont pas encore fixés. Cependant, il semblerait que ce soit le mode de calcul des revenus emprunteurs qui soit modifié. L’année de référence devrait être l’année de l’émission de l’offre de prêt.
Les acquéreurs immobiliers souhaitant faire un investissement locatif, pour un appartement le plus souvent, mais aussi une maison, peuvent désormais investir en Pinel jusqu’en 2024, selon le Projet de Loi de Finance 2021. Néanmoins, il faut garder à l’esprit que, dès 2023, les avantages fiscaux seront bien moins intéressants qu’ils ne le sont pour l’heure.
Dès le 1er janvier 2023, la réduction d’impôt passera :
- de 12 à 10,5 % pour un engagement de 6 ans ;
- de 18 à 15 % pour un engagement de 9 ans ;
- de 21 à 17,5 % pour un engagement de 12 ans.
En janvier 2024, ces taux baisseront à nouveaux !
Les tendances 2021 du marché immobilier à Bordeaux
De nombreux Français et étrangers rêvent d’investir dans un appartement à Bordeaux. Avec la nouvelle ligne LGV, la ville n’est plus qu’à deux heures de Paris, et ses atouts économiques, touristiques et culturels ne sont plus à démontrer.
Mais quelles sont les tendances du marché immobilier à Bordeaux ? Le récent changement de mairie, les prix qui ont atteint des sommets et la crise sanitaire auront-ils raison de la “Belle Endormie” ?
La crise de l’offre du logement, c’est partout !
Sur le marché immobilier neuf, la pénurie de l’offre de logement s’observe dans presque toutes les grandes villes de France. Bordeaux n’échappe pas à la règle. Les deux confinements ont accentué ce retard au niveau de la construction des programmes immobiliers neufs en VEFA.
De plus, à Bordeaux, le maire vert Pierre Hurmic, entend raisonner la construction neuve dans la ville minérale. Cela risque de retarder les chantiers et de peser à nouveau sur l’offre de logement.
La demande, quant à elle, demeure élevée. Et la ville de Bordeaux reste toujours convoitée.
Quid du prix de l’immobilier à Bordeaux ?
La chute vertigineuse des prix de l’immobilier attendue à la suite de la crise du Coronavirus n’aura sans doute pas lieu. La ville de Bordeaux, où les prix de l’immobilier n’ont cessé de grimper ces dernières années, devrait voir ses prix stagner, voire baisser légèrement, du fait de leur très forte progression ces dernières années.
Entre 2014 et 2018, les prix de l’immobilier ont progressé de 29,93 %, alors qu’à Toulouse, autre grande métropole du Sud-Ouest, les prix n’ont progressé que de 9,20 % sur la même période. Aujourd’hui, la ville de Bordeaux demeure la troisième ville la plus chère de France, derrière Paris et Lyon.
En France, malgré la crise, le pays a bien résisté avec environ 980 000 transactions immobilières en 2020. Ce n’est finalement pas très éloigné du record de 2019, année durant laquelle ont été enregistrées plus d’1 million de transactions immobilières.
Malgré les incertitudes liées à la crise, les institutions ont la volonté de maintenir le marché immobilier en bonne santé, car comme on le sait : “quand le bâtiment va, tout va !”. Les nouvelles recommandations du HCSF et le maintien des taux bas vont dans ce sens.
De plus, la demande de logements étant toujours élevée face à une offre en perte de vitesse, cela devrait maintenir le niveau de prix sur le marché immobilier. C’est pourquoi, à ce jour, une baisse significative des prix de l’immobilier reste peu probable. Une baisse plus mesurée est toutefois envisageable et semble se profiler en ce début d’année 2021. Cette baisse mesurée des prix qui se profile déjà à Bordeaux sera peut-être plus visible dans la métropole du fait des prix très élevés qui ont atteint un plafond ces dernières années.
Malgré tout, l’exercice de prédiction des prix reste périlleux et il paraît sage de rester attentif aux évolutions des indicateurs du marché.
La périphérie bordelaise attire de plus en plus !
La pandémie a conduit les nouveaux acquéreurs à se tourner vers la périphérie où le prix des logements reste globalement moins élevé que dans les métropoles qui ont vu leur prix s’envoler ces dernières années.
Les acheteurs n’hésitent pas à investir en première, deuxième, voire en troisième couronne, ce qui leur confère un avantage sur le prix pour une surface plus grande. Le premier confinement, qui était une grande première en France, a fait prendre conscience de l’importance du bien-être à la maison. La possibilité de profiter d’un espace extérieur est un plus, recherché par de nombreux Français désormais. Aussi, l’hypercentre étant devenu inaccessible pour bon nombre de Bordelais, certains se rabattent sur les communes avoisinantes qui offrent l’espace, le calme, et la proximité de la métropole. Les communes de Villenave d’Ornon, de Mérignac, de Saint-Médard-en Jalles ou de Talence sont très convoitées et proposent de nombreux appartements neufs à Bordeaux, avec des prestations de standing.
Une tendance que l’on retrouve dans beaucoup de grandes métropoles en France. En 2020, les ventes de maisons et d’appartements en périphérie sont la locomotive du marché !
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.