Prêts immobiliers : quelle tendance pour 2020 ?

Les taux d’emprunt immobilier sont en légère hausse en cette fin d’année 2019. Cette tendance se poursuivra-t-elle en 2020 ?

Les courtiers immobiliers observent certains signes marquant une évolution du comportement des banques en cette fin d’année 2019. En effet, plusieurs établissements bancaires ont durci leurs conditions d’octroi de crédit. Quelle sera la tendance des taux de crédit immobilier pour 2020 ? Éléments de réponse.

Un probable durcissement des taux de crédits

En cette fin d’année, les taux de crédits restent globalement stables, à 1,05 % en moyenne sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans. Selon le courtier Vousfinancer, les légères hausses de taux observées début novembre allant de 0,05 % à 0,15 % ne concernent que certains profils, notamment les emprunteurs à faibles revenus, et les durées d’emprunt longues. À l’inverse, d’autres banques n’ayant pas encore dépassé leurs objectifs de production de crédits continuent d’accorder des taux record aux profils qu’elles souhaitent capter.

Ainsi, après une année 2019 particulièrement dynamique, malgré l’allongement des délais de traitement et le durcissement des conditions d’octroi de crédit, plusieurs courtiers dont Vousfinancer estiment que les taux des prêts immobiliers resteront attractifs en 2020.

Des banques qui ne prêtent plus aussi facilement

Alors qu’ils ont été nettement assouplis tout au long de l’année, les critères d’octroi de crédit semblent se durcir. Effectivement, 95 % des courtiers font ce constat en 2019 (64 % en 2018) pour tous les profils d’emprunteur (75 % des courtiers) ou uniquement certains profils (19 %).

Selon les professionnels du marché, la plupart des banques se montrent plus strictes sur l’apport personnel, l’épargne disponible après opération et les revenus. Plusieurs banques refusent désormais de financer certains profils plus risqués ou moins rentables et notamment les financements à 110 % qui incluent le montant du bien et l’intégralité des frais liés au crédit.

Une augmentation des frais de dossier

La plupart des banques françaises et établissements régionaux ont dévoilé leurs grilles tarifaires pour 2020. Alors que les taux d’intérêt devraient se maintenir à un niveau bas, ce n’est pas le cas des frais de dossier. En effet, BNP Paribas et HSBC ont déjà augmenté leurs tarifs.

Les frais de dossier peuvent s’avérer particulièrement élevés pour l’emprunteur. Inclus dans le taux annuel effectif global (TAEG) qui doit apparaître sur toute offre de prêt, ils impactent directement le coût total du crédit. Ces frais sont calculés à partir du montant emprunté et représentent généralement 1 % du capital. Concrètement, ce pourcentage ne sera pas révisé en 2020 contrairement aux montants des planchers et des plafonds appliqués aux frais de dossier. Autrement dit, dès l’année prochaine, plusieurs établissements bancaires imposeront des frais de dossier minimum et maximum à leurs clients.

Plus le montant plancher est élevé, plus les emprunteurs à faibles revenus sont pénalisés. BNP Paribas a ainsi relevé ce montant de 400 à 500 euros pour dégager plus de marge sur les crédits immobiliers qu’elle propose. De son côté, HSBC augmentera son montant plafond de 20 % en 2020, le faisant passer de 1 000 à 1 200 euros. Quant aux établissements régionaux, un tiers d’entre eux prévoient une hausse des frais de dossier pour l’année prochaine, sachant que tous n’ont pas encore publié leur plaquette tarifaire.

Pour économiser, les emprunteurs peuvent tenter de négocier leurs frais de dossier en mettant en avant leurs points forts (revenus, apport personnel, situation professionnelle, etc.).

Les banques cherchent à se séparer des courtiers

En contrepartie d’un taux de crédit compétitif, les emprunteurs payent souvent leur assurance de prêt au prix fort. En effet, au moment de la souscription, les banques proposent systématiquement leur contrat de groupe reposant sur une mutualisation des risques. Toutefois, les clients ne sont en aucun cas obligés d’y souscrire. Ils peuvent faire jouer la concurrence en faisant notamment appel à un courtier immobilier. Les banques voient ainsi leurs marges baisser au profit des assureurs.

Un conflit semble désormais déclarée entre les banques et les courtiers. Quelques établissements financiers ont déjà stoppé leurs partenariats avec les réseaux de courtage afin d’améliorer leurs marges. Alors que certains estiment que les banques ont moins de compétences qu’eux pour gérer les dossiers de demande de crédit immobilier, d’autres pensent que les acteurs bancaires maintiendront leurs partenariats avec les courtiers les plus efficaces en s’appuyant sur le volume d’affaires, la taille et la qualité des dossiers traités. Dans cette hypothèse, les réseaux de courtage d’une taille significative et structurés seront privilégiés.

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