Investissement locatif : comment réaliser l’état des lieux ?

Les propriétaires qui louent leur logement doivent se montrer particulièrement attentifs à l’état des lieux, un document à joindre au contrat de bail et qui vise à protéger les deux parties.

Vous vous apprêtez à signer un contrat de bail avec votre nouveau locataire ? L’état des lieux est une étape incontournable pour protéger votre bien contre d’éventuels sinistres. Il doit répondre à des règles précises.

À quoi sert l’état des lieux ?

L’état des lieux est un document qui décrit l’état et le fonctionnement des équipements dont le locataire dispose dans le cadre du contrat locatif. Un premier état des lieux doit être établi lors de l’entrée dans le logement et un second à la sortie afin de constater son évolution pendant la durée du bail. Conformément à la loi Alur du 1^er juin 2016, l’état des lieux est obligatoire et doit être annexé au contrat de bail en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

Plus concrètement, ce document permet au bailleur d’établir une comparaison claire et précise du bien entre le moment où il est loué et celui où il est restitué. Si des dégradations sont constatées à la sortie, le locataire peut être tenu de réparer les dégâts causés en réglant des frais de remise en état ou en perdant son dépôt de garantie.

Modalité de réalisation de l’état des lieux

Contrairement au contrat de location, il n’existe pas de formulaire officiel à télécharger pour procéder à l’état des lieux. La présentation est donc libre, à condition qu’elle soit similaire à l’entrée et à la sortie. La loi Alur liste les mentions obligatoires que ces documents doivent comporter. Il faut néanmoins garder à l’esprit que plus l’état des lieux est précis, plus le propriétaire-bailleur pourra faire valoir ses droits en cas de litige ultérieur avec le locataire. De nombreux investisseurs confient ainsi cette tâche à un professionnel, agent immobilier par exemple. Des sites web, comme Jelouebien par exemple, proposent aussi des modèles d’état des lieux.

Pour établir l’état des lieux, il convient d’inspecter les différentes pièces du logement. Voici quelques conseils pour ne rien oublier le moment venu :

• inspecter chaque pièce du sol au plafond ;
• vérifier le fonctionnement des prises électriques avec l’aide d’un tensiomètre ;
• ouvrir et fermer les menuiseries ainsi que les portes intérieures ;
• vérifier le fonctionnement des robinets et des évacuations ;
• mettre en évidence les taches, trous, déchirures, traces sur les murs, sols et plafonds en prenant des photos ;
• noter soigneusement le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Que faire en cas de désaccord avec le locataire ?

L’état des lieux de sortie permet au propriétaire de vérifier que le locataire a bien respecté ses obligations en matière d’entretien et de réparation. Il est en principe établi en commun et à l’amiable entre les deux parties.

En cas de litige sur la conclusion de ce document, il est préférable de trouver une solution à l’amiable avant d’entamer une action en justice qui pourrait être longue et coûteuse. Le locataire qui conteste l’état des lieux doit commencer par envoyer un courrier recommandé au propriétaire en détaillant les points de désaccord et en lui demandant d’en faire un autre gratuitement. Si le conflit persiste ou en l’absence de réponse du propriétaire-bailleur, il est possible de saisir un conciliateur de justice auprès des services de la mairie. Si ce professionnel n’est pas en mesure de rendre un jugement ou d’imposer une décision aux parties, il peut néanmoins inciter le propriétaire à établir un nouvel état des lieux. Tout comme le recours à un médiateur de justice, la saisine de la Commission départementale de conciliation est gratuite et peut permettre d’échanger avec le propriétaire pour trouver une solution au conflit.

Si la concertation n’aboutit pas, il devient nécessaire d’entamer une procédure judiciaire. Pour des montants inférieurs à 4 000 euros, la saisine du Tribunal d’instance via un courrier recommandé adressé au greffe est suffisante. Il convient de joindre à cette lettre toutes les pièces justificatives utiles (preuves des dégradations, témoignages…). Pour des montants supérieurs à 4 000 euros, le recours à un huissier de justice est obligatoire. Dans cette situation, les frais sont partagés de manière égale entre le bailleur et le locataire, quelle que soit la partie qui engage la procédure.

Ainsi, pour prévenir tout contentieux ultérieur, il est parfois préférable pour le locataire et le propriétaire de mandater, conjointement ou unilatéralement, un huissier dans le cadre d’un état des lieux à l’amiable.

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