Alors que les taux de crédit immobilier ont atteint des niveaux historiquement bas et que le dispositif Pinel a été prolongé et recentré, quelle est la situation de l’immobilier neuf en 2019 ?
L’état des lieux du marché du logement neuf
En 2018, le marché du logement neuf est resté globalement dynamique avec 128 000 biens immobiliers neufs vendus sur l’ensemble de l’année, soit une baisse de -1,9 % par rapport à 2017, selon les données révélées le 14 février 2019 par le ministère de la Cohésion des territoires. Cette tendance baissière concerne davantage les logements individuels (-10,1 %) que les logements collectifs (-1,2 %). Même constat concernant le nombre de biens mis en vente qui a chuté de -3,9 % en 2018.
Selon les prévisions de Xerfi, le marché immobilier neuf comme ancien va ralentir en 2019 et 2020. Plus précisément, le nombre de ventes pourrait reculer de -1,6 % en 2019 avant de remonter de 2,6 % en 2020. Le marché du crédit immobilier pourrait accélérer ce ralentissement. En effet, les taux extrêmement bas et les durées de remboursement allongées actuels pourraient inciter les banques à revoir leur politique en cas d’inversion de tendance.
La loi Pinel prolongée et recentrée
La loi de Finances pour 2018 a reconduit le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021 et l’a recentré sur les zones tendues dans lesquelles la demande de logement est supérieure à l’offre. Les zones B2 et C ont ainsi été exclues du dispositif. Il reste néanmoins quelques cas particuliers, certaines communes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense. Celles-ci sont classées en zone A, B1, B2 ou C et sont donc éligibles à la loi Pinel 2019.
Le gouvernement précise que le recentrage du dispositif Pinel doit permettre une meilleure adaptation des mesures de défiscalisation existant sur le marché immobilier actuel. Pour les collectivités locales et certains professionnels de la construction, en région Bretagne notamment, cette décision risque de mettre un coup de frein au dynamisme de l’immobilier. Cela pourrait également avoir un impact sur l’emploi dans le secteur du bâtiment. À Brest par exemple, près de 30 % des constructions sont issues du dispositif Pinel. De nombreux acteurs redoutent ainsi que le recentrage du dispositif freine le développement de leur commune.
Autre nouveauté 2019 : la loi Pinel est étendue aux expatriés. Depuis le 1er janvier 2019, les contribuables qui investissent en Pinel peuvent continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, y compris au titre des années durant lesquelles ils n’étaient pas fiscalement domiciliés en France. La réduction s’applique alors sur l’impôt français. Auparavant, l’expatriation suspendait cet avantage fiscal.
À noter enfin : depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie vient compléter la loi Pinel. Contrairement au Pinel, la défiscalisation Denormandie est dédiée à un investissement immobilier dans l’ancien. L’objectif de ce dispositif est d’encourager la rénovation de biens anciens situés dans les centres villes qui abritent de nombreux logements vacants en mauvais état. Actuellement 222 villes peuvent bénéficier de ce nouveau dispositif.
Prélèvement à la source : réduction d’impôts pour l’investissement locatif
Gérald Darmanin, ministre de l’Action et des Comptes publics, a indiqué le 15 janvier dernier que les contribuables bénéficiant d’un crédit ou d’une réduction d’impôt obtiendront un versement anticipé correspondant à 60 % de ces sommes. Ce versement anticipé est donc applicable aux réductions d’impôts pour l’investissement locatif mais également aux réductions et crédits d’impôts accordés en faveur des dons versés aux organismes d’intérêt général. Le solde (40 %) sera versé en août 2019.
L’avantage fiscal accordé dans le cadre de la loi Pinel est normalement calculé sur l’année N-2. Toutefois, avec l’année blanche et l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, il est calculé sur l’année 2018. Il convient de préciser que si l’avance octroyée excède les avantages obtenus au titre des revenus 2019, le surplus devra être remboursé en septembre 2020. Pour les investissements réalisés pendant l’année blanche, les contribuables devront attendre le mois de mai 2019 pour déclarer et l’été prochain pour profiter de l’avantage offert par ce dispositif.
Ainsi, le prélèvement à la source ne pénalise pas les propriétaires ayant recours au dispositif Pinel. Il s’agit au contraire d’un réel coup de pouce pour les contribuables qui envisagent d’acquérir un bien en vue de le louer. En effet, le versement anticipé de 60 % du crédit d’impôt dès le mois de janvier 2019 représente un effet de trésorerie favorable.
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.