Immobilier à Toulouse : faut-il investir dans la ville rose ?

Chef-lieu de la région Occitanie, Toulouse fait partie du département de la Haute-Garonne. Également appelée « la ville rose » en raison de la couleur rose de la brique de terre cuite utilisée pour ses constructions, Toulouse est la 4ème ville la plus peuplée de France. Très plébiscitée par les touristes, Toulouse est une ville où il fait bon vivre tout au long de l’année et qui attire de plus en plus d’investisseurs.

Retrouvez les avantages de la ville rose, la situation du marché immobilier dans le neuf et l’ancien, pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Toulouse, ainsi que les quartiers les plus favorables à un investissement immobilier.

Avantages et qualité de vie de Toulouse

Du fait de son influence méditerranéenne, la ville de Toulouse possède un climat très agréable qualifié de « tempéré chaud ». La moyenne de température de Toulouse pour 2019 était de 12,7°. La ville rose est connue pour la jeunesse de ses habitants. En effet, un Toulousain sur 7 est actuellement étudiant et la tranche d’âge 18-29 y est très active. Le site l’Étudiant a placé la ville de Toulouse sur la première marche du podium lors de l’élection des meilleures villes étudiantes 2019-2020.

Toulouse regroupe effectivement 31 établissements d’enseignement supérieur et organismes de recherche, parmi lesquels on note le CNRS (Centre National de la Recherche Scientifique), l’ISDAT (l’Institut Supérieur des Arts Toulousains), l’INSERM (l’Institut National de la Santé et de la Recherche Médicale), l’ONERA (l’Office National d’Etudes et de Recherches Aérospatiale), Sciences Po, les universités Toulouse 1 et Toulouse III ou encore l’ENM (l’École Nationale de Météorologie).

Toulouse c’est également l’ADN du rugby. Le Stade toulousain est un célèbre club de rugby fondé en 1907 à Toulouse, qui a remporté 20 fois le Championnat de France de rugby à XV. Des plus jeunes aux plus âgés, de très nombreux Toulousains se retrouvent chaque week-end pour jouer au rugby et aussi encourager les joueurs des équipes toulousaines. Lors de la coupe du monde de rugby, nombreux sont les bars et restaurants toulousains à proposer à leurs clients la diffusion des matchs sur grand écran.

On ne peut pas parler des qualités de la ville rose sans évoquer sa gastronomie célèbre à travers le monde entier. Parmi les « stars » culinaires, on peut déguster la saucisse de Toulouse et son mythique cassoulet, son gâteau « le fénétra » à base d’amandes, d’abricots et de citrons, sa fleur de violette qui est l’un des symboles fort de la ville (ainsi qu’une marque déposée) et qui se décline en bonbons, en confiture, en thé, et enfin le très select cachou jaune.

Enfin, on note à Toulouse une attractivité économique importante qui fait de la ville rose l’un des bassins d’emploi les plus attractifs du Sud-Ouest principalement grâce à Airbus ainsi qu’à l’ensemble de l’industrie aéronautique.

Que serait Toulouse sans son architecture classée au patrimoine mondial de l’UNESCO ?

Parmi les éléments mis à l’honneur par l’UNESCO, on remarque la basilique Saint-Sernin ainsi que l’Hôtel-Dieu Saint-Jacques au titre des chemins de Saint-Jacques de Compostelle, les 12,6 km de voies d’eau toulousaines du canal du Midi et du canal de Brienne. Bien entendu, la ville rose est principalement connue pour son Capitole et sa majestueuse façade, mais aussi pour la Halle de la Machine, le couvent des Jacobins, la cathédrale Saint-Étienne, le quai des Savoirs, l’Hôtel d’Assezat ou encore la cité de l’Espace.

Marché immobilier du neuf et de l’ancien de la ville rose

En 2019, les prix de l’immobilier ont augmenté de 2,8 % tous logements confondus. Le prix moyen au m2 dans l’hyper-centre de Toulouse est le plus élevé de la ville puisqu’il atteint 4 578 €. Ce sont les quartiers Ouest et Nord de Toulouse, qui présentent les prix les plus bas avec, respectivement, 3 345 € et 3 396 € le m2. La ville rose possède 13,2 % de logements sociaux et le nombre d’habitations a augmenté de 8,5 % en cinq ans. La densité de population est de 3 989 habitants/km² avec une surface de 118 km².

Les locataires représentent 64,2 % des occupants de logements. La superficie des différents logements toulousains est variée mais on compte 26,5 % de 3 pièces et 16,1 % de studios. Pour ce début d’année 2020 et selon le site immobilier MeilleursAgents, le nombre d’acheteurs Toulousains est supérieur de 27 % au nombre de biens à vendre, ce qui confirme le dynamisme du marché.

Les prix dans le neuf

Le second semestre 2019 a été difficile avec, selon le JDN, un prix des appartements neufs à Toulouse à 3 560 €/m2 de moyenne et une tendance de -7 % pour les 6 derniers mois de l’année 2019, en comparaison avec les 6 premiers. Mais, selon la Tribune « sur l’aire urbaine toulousaine, le prix du m2 sur le marché immobilier du neuf a connu une progression de +5 % entre le 1er semestre 2018 et celui de 2019 ».

Les prix dans l’ancien

Selon le JDN, le prix des appartements anciens à Toulouse est, en moyenne, de 2 340 €/m2, avec une tendance de – 10 % pour les 6 derniers mois de l’année 2019, en comparaison avec les 6 premiers. Pour une maison, la moyenne est de 3 180 €/m2 avec une tendance de -7 % pour les 6 derniers mois de l’année 2019, en comparaison avec les 6 premiers. Mais d’après les notaires de la Cour d’appel de Toulouse « les volumes de vente ont progressé sur la période de +3,3 %, tous biens confondus ».

L’investissement locatif  Toulouse est-il une bonne idée ?

Ces dernières années, Toulouse s’est régulièrement classée parmi les villes où investir dans l’immobilier. Avec notamment une première place en 2015 et 2016, selon le site spécialisé dans le secteur immobilier Explorimmo.

Avec 494 222 habitants intra-muros en 2019 et grâce à son potentiel étudiant, l’investissement locatif à Toulouse peut être un placement intéressant et peut aussi  vous permettre de bénéficier de programmes de défiscalisation comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard ou encore le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), la loi Malraux ou encore le dispositif Monuments Historiques. Selon le site Immobilier Neuf à Toulouse, « c’est près de 15 000 nouveaux habitants qui viennent s’installer chaque année dans la ville rose, ce qui a pour avantage de voir près de 5 000 nouveaux appartements neufs se construire par an », favorisant les investissements locatifs en loi Pinel ou Censi-Bouvard à Toulouse.

Par ailleurs, Toulouse est dynamique et très bien desservie par les transports en commun, gare, bus, métro LGV et tram. La ville rose a une rentabilité locative qui oscille entre 1,31 % et 5,99 %. En effet, le plus haut rendement pour un investissement locatif à Toulouse reste un studio avec une rentabilité maximum de 5,99 %.

Les meilleurs quartiers de Toulouse où investir dans l’immobilier

La ville de Toulouse est divisée en 6 secteurs différents (Toulouse Centre, Rive gauche, Toulouse Nord, Toulouse Est, Toulouse Sud-Est et Toulouse Ouest) et en 20 quartiers. On investira principalement dans l’hyper-centre, le Capitole-les Carmes, qui reste une valeur sûre. Néanmoins, on trouve également de nombreux investissements locatifs intéressants dans les quartiers Amidonniers-Compans-Caffarelli, Saint Michel-Le Busca-Empalot-Saint Agne, les Chalets-Bayard-Belfort-Saint Aubin-Dupuy, Mirail Université-Reynerie-Bellefontaine, Pont des Demoiselles-Montaudran-la Terrasse-Malepère, et de plus en plus dans le quartier Lardenne-Pradettes-Basso Cambo.

L’hypercentre, le Capitole, les Carmes

Ce quartier est le cœur historique de Toulouse et également le plus jeune avec une concentration d’étudiants. C’est un quartier réputé pour ses fêtes nocturnes, ses bars, ses restaurants.

Amidonniers, Compans-Caffarelli

Ce quartier est également jeune, mais également l’un des plus riches de Toulouse. L’immobilier y est très diversifié. On note que ce quartier est particulièrement bien desservi par les transports en commun.

Les Chalets, Bayard, Belfort, Saint-Aubin, Dupuy

Ce quartier est le quartier historique de la ville rose. Rempli de charme, l’immobilier ancien y est fortement implanté. Le patrimoine culturel est également très présent et on trouve ici de multiples bibliothèques et centres culturels.

Pont des Demoiselles, Montaudran, La Terrasse, Malepère

C’est un quartier résidentiel et huppé, qui s’est fait initialement connaître grâce à son aérodrome. Entre dynamisme et tranquillité, le quartier possède de nombreuses installations sportives et scolaires, ainsi que des supermarchés et commerces de proximité. La population y est en constante augmentation.

Saint-Michel, Le Busca, Empalot, Saint-Agne

Situé sur la rive droite de la Garonne et à l’Ouest du canal du Midi, ce quartier est aussi résidentiel que populaire. On découvre ici un grand nombre de monuments et de lieux culturels comme le Muséum de Toulouse ou l’église Sainte-Germaine. De nouveaux logements sont ici régulièrement construits et la proximité avec le quartier des Carmes offre un dynamisme intéressant.

Lardenne, Pradettes, Basso-Cambo

On trouve ici une forte proportion de logements individuels. Calme et résidentiel, le quartier propose un immobilier classique, même s’il est appelé à devenir « neuf, moderne et économique ». Dynamique, le quartier compte également un grand nombre d’entreprises et une université. Toutes les infrastructures sont présentes : sportives, scolaires et commerces.

Mirail Université, Reynerie, Bellefontaine

Ce quartier renferme la plus grande proportion des moins de 20 ans. Grâce à ses 3 lignes de métro, le quartier est relié au centre-ville en 10 minutes. Les espaces verts sont ici nombreux, ainsi que les commerces de proximité et les supermarchés. On note également 12 écoles maternelles et 7 espaces dédiés à la petite enfance.

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