Location meublée : investir dans l’immobilier sans débourser d’argent

Investir dans l’immobilier à travers la location meublée non professionnelle (LMNP) est un placement judicieux. Dans cet article, vous découvrirez un exemple concert d’investissement assorti d’une sélection de trois biens immobiliers à fort rendement dans lesquels investir.

Autofinancement de votre achat immobilier : choisir un bien à fort rendement

L’autofinancement, c’est simple. Il suffit que le montant des loyers que vous percevez soit supérieur à vos charges de gestion et vos mensualités de crédit. Et ça, grâce à la combinaison d’un fort rendement qui maximise vos revenus par rapport au prix du bien, et une durée longue de crédit qui réduit les mensualités pour payer ce bien immobilier locatif.

Avec l’autofinancement, vous avez ainsi un flux de trésorerie positif ! La banque et le locataire payent votre appartement pour vous.

Location meublée : revenus de loyers importants et fiscalité avantageuse

La location meublée, c’est simple aussi. En meublant votre bien, vous louez plus cher et vous bénéficiez de la fiscalité LMNP sur les loyers. L’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de la location meublée est bien plus avantageuse que celle des revenus fonciers (grâce à la déduction de tous les frais d’acquisition et des amortissements sur 30 ans).

Avec la location meublée, votre flux de trésorerie positif n’est quasi-pas fiscalisé ! Vous pouvez faire plusieurs acquisitions tous les ans.

9 conseils pour autofinancer votre bien immobilier

OK c’est simple en théorie, mais en pratique ? Comment faire les bons choix d’investissement ? Allez, je vous livre ma recette miracle de l’autofinancement en location meublée :

1. Préférez un appartement dans l’ancien (souvent bien plus rentable que dans le neuf).
2. Sélectionnez une ville ou un quartier encore abordable et à forte demande locative : Petite couronne parisienne, Lille, Rouen, Lyon…
3. A moins d’être un expert immobilier d’une ville, faites-vous accompagné d’un chasseur spécialisé pour vous accompagner et vous conseiller sur toute l’opération.
4. Armez-vous d’un bon cabinet de conseil en gestion de patrimoine, courtier en crédit et bien sûr, notaire.
5. Choisissez la meilleure stratégie qui correspond à vos objectifs et votre budget : petit studio, grand appartement en colocation, immeuble, location saisonnière…
6. Calculez les deux nombres piliers de l’investissement locatif meublé : le rendement et le flux de trésorerie (voir cas pratique ci-dessous).
7. Aimez l’effet de levier ! Mettez le moins d’apport possible pour que la banque vous finance la quasi-intégralité de votre bien immobilier.
8. Faites décorer et meubler le bien par des professionnels (vos goûts ne sont peut-être pas ceux de tout le monde…) pour mieux attirer le coup de cœur de vos locataires et optimiser le loyer.
9. Ne vous embêtez pas avec la gestion locative, faites gérer vos biens autofinancés par une agence… Ne faites-vous pas des investissements immobiliers pour être libre ?

Exemples d’investissements en location meublée

Cas d’un véritable appartement acheté par un client de Calci Patrimoine

Asnières (92) à 150 500€ de 33,57m2 (4 483€/m2 à l’achat)

Pour investir en location meublée : calculez votre rendement net

Rendement net = Loyers nets divisés par prix net.

Loyers nets : Loyer brut annuel, diminué des charges et taxes.

Prix net : Prix du bien, augmenté des frais de notaire, frais d’agence et de recherche, travaux et meubles.

Prix négocié : 150 500€

Frais de notaire estimés : 12 300€

Travaux : 26 904€.

Mobilier : 3 500€.

Honoraires de chasse : 13 489€

PRIX NET = 206 696€

Loyer brut mensuel : 1 050€

Loyer annuel : 12 600€

Charges de copropriété : 600€

Taxe foncière : 550€

Loyer net = 11 450€ (954€ par mois)

Prix net divisé par loyer net : rendement net = 5,54%

Pour investir en location meublée : calculez votre flux de trésorerie

Vos rentrées d’argent : votre loyer brut annuel. Diminuées de vos sorties d’argent : vos charges et taxes, vos mensualités.

Disons que vous payez les frais de notaire de 12 300€ et vous prenez un crédit de 25 ans à 1,8% de taux, soit un crédit de 195 396€ et des mensualités de 809€ par mois.

Votre flux de trésorerie est de 954 € – 803,30 € soit 151 € chaque mois ! Bonne marge pour payer les autres fais annexes. Puis, grâce à l’inflation, vos loyers seront revalorisés dans le temps (alors que vos mensualités de crédit restent stables). Grâce à la fiscalité de la location meublée et les intérêts d’emprunt, vos loyers ne sont pas imposés jusqu’à 10 ans.

3 locations meublées à fort rendement locatif

Projet location meublée – Paris

Appartement à Asnières avec rendement net 5,44 % pour un budget de 307 000 €

Appartement de 46 m2 au 1er étage, à découper en deux studios loués séparément. A quelques minutes de la ligne L rejoignant la Défense en 10 minutes et St Lazare en 15 minutes. Proximité des commerces et d’un marché. Copropriété bien entretenue au coeur d’espaces arborés.

Appartement à Paris avec rendement net 4,24 % pour un budget de 271 000 €

Studio de 16,9 m2 en rez-de-chaussée sur cour calme. A quelques minutes à pieds des transports (métro ligne 9 et 10) et des commerces. Parties communes en bon état, pas de travaux prévus.

Appartement à Villejuif avec rendement net 7,50 % pour un budget de 850 000 €

Immeuble de 185 m2 sur 3 niveaux. Situé sur un terrain de 120 m2 avec jardin et parking. A quelques minutes des transports et du centre-ville de Villejuif. A rénover entièrement avec proposition de découpe en plusieurs T2 et studios loués en colocation.

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