Acheter un bien immobilier en France sans y vivre : comment faire ?

Il est tout à fait possible de vivre à l’étranger et d’acheter un bien immobilier français, que ce soit pour avoir une résidence secondaire ou bien pour investir.

Acheter un bien immobilier en France, sans y vivre, est donc réalisable, à condition de bien se renseigner sur les démarches à suivre pour trouver un bien, obtenir un prêt et savoir quelle fiscalité s’applique dans chacun des cas. Retrouvez toutes nos explications pour acheter un bien immobilier en France sans être résident.

Acheter un bien immobilier en France en tant qu’expatrié

Il est tout à fait possible d’acheter un logement en France tout en vivant dans un autre pays et même dans un continent différent. Il est envisageable de tout gérer à distance et d’effectuer des visites virtuelles ou d’envoyer de la famille visiter à votre place.

Vous pouvez également déléguer vos démarches de recherche à un professionnel français (agent ou chasseur immobilier). Une fois votre projet établi, il ne vous reste plus qu’à respecter les différentes étapes afin d’acheter en France, depuis l’étranger.

Les étapes pour acheter un logement en France en étant à l’étranger

Voici les différentes étapes à respecter lorsqu’on cherche à acquérir un bien immobilier en France.

1. Choisissez tout d’abord sa région et délimitez les villes souhaitées ;

2. Définissez ensuite votre budget en établissant seul ou à l’aide d’un courtier immobilier, vos capacités d’emprunt ;

3. Engagez un chasseur immobilier (ou un agent immobilier) français afin qu’il vous aide et vous conseille dans votre recherche française ;

4. Renseignez-vous sur les possibilités de financement auprès des banques françaises et locales ;

5. Faites une offre dès le bien immobilier français trouvé ;

6. Contactez des banques françaises ou des courtiers pour le crédit immobilier ;

7. Signez votre compromis de vente ;

8. Obtenez et signez votre offre de prêt ;

Enfin, signez votre acte authentique d’achat et récupérez vos clés !

Obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident : possible ?

Financer un prêt immobilier auprès d’une banque française n’est pas si simple si vous n’êtes pas résident français. En effet, les banques françaises sont assez frileuses dans ce cas, car elles ne peuvent pas toujours vérifier vos informations personnelles.

Par ailleurs, certains pays où le cadre politique est instable, ont tendance à inquiéter les banques. Si vous vivez à l’étranger, 3 alternatives s’offrent à vous afin d’obtenir un prêt bancaire pour un achat immobilier.

Le prêt hypothécaire auprès d’une banque française

Le prêt hypothécaire est un crédit qui est garanti par un bien placé en hypothèque. Il exige une garantie sur un bien situé en France, ou sur un patrimoine existant également situé en France, hors SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Il ne doit y avoir aucun prêt en cours sur ce bien. Dans tout prêt hypothécaire, la banque vous prêtera entre 50 % et 70 % maximum de la valeur du bien hypothéqué.

Le crédit peut être soit amortissable, soit In Fine et l’hypothèque sera entièrement levée lorsque le crédit sera entièrement remboursé. Le prêt hypothécaire s’adresse aussi bien aux salariés, qu’aux professions libérales ou encore aux retraités.

Le prêt lombard

Le prêt lombard est un crédit adossé. Il permet à un particulier (ou bien à une entreprise) d’obtenir un crédit sur une durée de 1 à 4 ans, à condition de mettre en gage certains actifs, le plus souvent ce sont des valeurs mobilières. Le montant prêté dépendra, de ce fait, de la sûreté du (ou des) placement.

Pendant toute la durée du prêt lombard, qui est de 4 ans maximum, vous garderez la main sur vos placements tout en percevant les revenus. À l’issue du prêt, l’emprunteur remboursera les sommes avancées et récupèrera les actifs nantis.

Le prêt auprès d’une banque locale

Vous pouvez tout à fait demander un prêt immobilier auprès d’une banque dans le pays où vous vivez. Néanmoins, cette solution risque de vous apporter des complications. Dans un premier temps, votre banque locale aura besoin de traduire tous vos documents et vous serez dans l’obligation de payer les frais d’un traducteur professionnel. Selon la monnaie du pays, les virements de fonds seront convertis en euros et vous ne serez pas toujours gagnant quant au taux de change.

Enfin, le taux d’emprunt peut être plus élevé qu’en France, ce qui est bien entendu un véritable inconvénient, surtout pour un prêt à long terme. Enfin, on notera qu’emprunter dans un pays dépendra de sa politique et de ses relations avec la France.

Quelle fiscalité s’applique pour le non-résident français ?

En matière d’achat immobilier, il faut savoir que c’est la loi du lieu géographique du bien immobilier qui s’applique, la loi française va donc ici s’imposer.

L’article 164-C du Code Général des Impôts prévoit la taxation des propriétaires quand bien même l’habitation ne procurerait aucun revenu et stipule : « Les personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France, mais qui y disposent d’une ou plusieurs habitations, à quelque titre que ce soit, directement ou sous le couvert d’un tiers, sont assujetties à l’impôt sur le revenu sur une base égale à trois fois la valeur locative réelle de cette ou de ces habitations à moins que les revenus de source française des intéressés ne soient supérieurs à cette base, auquel cas le montant de ces revenus sert de base à l’impôt ».

Enfin, on notera que les non-résidents français possédant des actifs immobiliers (en France) d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros devront également payer l’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière.

Investir dans une résidence secondaire française sans vivre en France

De nombreux étrangers ont déjà acheté une résidence secondaire en France et en tant que non-résident, il est tout de même possible d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur du bien immobilier. Néanmoins, de nombreuses banques restent vigilantes et offrent de moins bonnes conditions aux non-résidents qu’aux Français, limitant le ratio prêt/valeur du bien à 50 %. En France, le prêt immobilier le plus courant reste le prêt à long terme et à taux fixe. Au prix du bien, s’ajouteront également des taxes et impôts.

En effet, si vous avez fait appel à une agence immobilière française, il faudra régler des frais d’environ 3 à 5 % du prix d’achat auxquels s’ajoutent les « frais de notaires » qui représentent eux entre 8 à 10 % du prix d’achat ainsi que les impôts locaux annuels que sont la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Les possibilités d’un investissement locatif pour un non-résident français

Investir dans l’immobilier pour un non-résident français permet de se constituer un patrimoine pour la retraite, ainsi qu’un éventuel pied-à-terre. Pour un non-résident français, les programmes de défiscalisation ne sont pas tous accessibles et ces derniers peuvent bénéficier d’un investissement locatif classique, car le bien sera mis en location.

Néanmoins, les non-résidents peuvent bénéficier du dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), de la loi Borloo Neuf ou encore de l’exonération de plus-values immobilières. Désormais, le dispositif Pinel est également étendu aux expatriés.

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