Comment louer son logement pendant les vacances ?

Vous souhaitez louer votre bien en votre absence mais ne savez pas trop comment vous y prendre ? Découvrez quel type de bien peut se louer en l’absence de son occupant, quelles sont les règles à respecter, comment s’y prendre, quels revenus déclarer et notre focus sur les avantages et les inconvénients de cette pratique.

Quel type de bien louer en son absence ?

Il est possible de louer en son absence plusieurs types de biens. Vous pouvez ainsi mettre en location votre résidence principale lorsque vous êtes en vacances ou en voyage d’affaires prolongé.

Mais vous pouvez aussi louer lorsque vous n’êtes pas là votre résidence secondaire. En effet, dès l’achat de sa résidence secondaire on sait déjà que celle-ci ne sera pas occupée la majeure partie de l’année. On peut donc prévoir pour amortir son achat de mettre ce bien en location lorsque l’on occupe sa résidence principale ou que l’on est soi-même en vacances dans un autre endroit.

Qui peut louer son bien immobilier ?

La location d’un bien immobilier quand on ne l’occupe pas n’est pas réservé aux seuls propriétaires, même si cela est moins contraignant pour eux.

La sous location quand on est locataire

Il est possible de louer son appartement ou sa maison pendant ses périodes de vacances mais sachez que les démarches ne sont pas les mêmes selon le type de location et selon votre contrat de location.

• La sous-location d’un logement vide : Elle ne peut se faire qu’avec l’accord écrit de votre propriétaire qui devra aussi valider avec vous le tarif de la sous-location. Dans tous les cas, ce dernier sera forcément inférieur au prix de votre loyer. Ces dispositions obligatoires, si elles ne sont pas respectées, peuvent conduire à la résiliation du bail et votre propriétaire pourra engager des poursuites judiciaires contre vous.
• La sous-location d’un logement meublé : Si le bail est postérieur au 27 mars 2014, les mêmes règles que celles énoncées ci-dessus pour la location d’un bien non meublé s’appliquent. En revanche, si le bail est antérieur à cette date, vous pouvez sous-louer votre logement en déterminant le montant du loyer librement mais à la condition toutefois là encore que votre propriétaire soit d’accord et qu’aucune clause dans votre contrat de location ne l’interdise.

À noter : L’Institut National de la Consommation met à la disposition des locataires un modèle de demande d’autorisation de sous-location au propriétaire.

La location quand on est propriétaire

Le propriétaire n’est pas soumis aux mêmes contraintes que le locataire et peut librement louer son bien immobilier en son absence en fixant le prix lui-même mais aussi la période et la durée de la ou des locations. Toutefois, si votre bien immobilier fait partie d’une copropriété, vous devrez tout de même vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas cette pratique.

Attention cependant, pour ne pas réduire de façon drastique l’offre de logements traditionnels, des mesures ont été prises. Ainsi, la location saisonnière d’une résidence principale ne peut excéder 120 jours par an. D’autre part, dans certaines villes comme Paris, Bordeaux ou Nice par exemple un numéro d’identification est obligatoire et doit figurer sur votre annonce. En revanche, si vous louez votre résidence secondaire en votre absence, vous pourrez dans ce cas excéder la période de 120 jours mais devrez obligatoirement faire une déclaration en mairie d’un meublé de tourisme, sauf si la ville impose un numéro d’identification qui remplace cette déclaration. Sachez également que dans certaines communes, un changement d’usage est nécessaire. À Paris, vous devrez vous plier au mécanisme de la compensation de surface qui oblige le bailleur à « créer » des surfaces habitables, en transformant des locaux commerciaux par exemple !

3 conseils pour louer son appartement pendant son absence

 Louer son logement sur Internet

Cela est d’autant plus facile aujourd’hui qu’il existe désormais de très nombreux sites de mise en relation entre locataire potentiel et personne proposant la location de leur bien. Ces sites Internet spécialisés permettent de toucher de très nombreuses personnes réparties sur toute la surface du globe. Airbnb est sans doute le plus connu mais c’est loin d’être le seul. Homelidays.com assure les mêmes services et peut s’enorgueillir tout de même de compter 3 millions de visiteurs par mois. Wimbu, Sejourning, Abritel sont également des sites spécialisés avec une forte audience. Le coût d’une annonce sur un site spécialisé varie entre 20€ et 90€ selon le site et la durée de parution.

Vous pouvez aussi opter pour des sites plus généralistes tels que Le Bon Coin (plus de 4 millions de visiteurs par mois) ou Gens de Confiance.

Pensez à bien mettre en avant tous les atouts de votre bien : douche à l’italienne, grande terrasse, piscine, vue mer ou monument historique, proximité des transports, bonne desserte, etc. Vantez aussi les attraits touristiques de la région et les activités, lieux à visiter situés à proximité, surtout si votre bien n’est pas situé dans une zone extrêmement recherché telle que Paris ou la Côte d’Azur. Vous devez donner envie au visiteur potentiel de s’installer chez vous pour découvrir la ville ou la région. Et, plus important encore, vous devez lui donner envie de choisir votre bien et pas un autre ! Pour cela la description mais aussi les photos sont essentielles. Enfin, vérifiez que le prix que vous avez fixé correspond bien au prix du marché en le comparant aux tarifs de biens similaires (type de bien, standing équivalent et même localisation) loués sur la même période.

Louer son appartement grâce à une agence immobilière

Enfin, si vous souhaitez être débarrassé de tous les aspects logistiques (remise des clés, ménage, etc.), vous pouvez aussi avoir recours à des agences immobilières spécialisées. Sachez cependant que leurs honoraires s’élèveront de 20 % à 40 % du prix de la location. Mais c’est après tout le prix de la tranquillité.

Louer son logement en direct grâce au réseau

Vous pouvez aussi louer votre bien directement à des connaissances ou connaissance de connaissance sans passer par un intermédiaire. Dans ce cas, même si ce mode de location peut sembler plus rassurant, la plus grande vigilance s’impose, surtout si vous ne connaissez pas personnellement le locataire. La rédaction d’un contrat écrit avec la réalisation d’un état des lieux est fortement recommandée pour vous éviter tout litige. Pas besoin d’être un expert en la matière, vous trouverez aisément des modèles sur le web comme par exemple sur le site PAP.

Imposition : location de logement et déclaration de revenus

Qu’il s’agisse de location ou de sous-location, les loyers versés par le locataire dans le cadre de la location meublée non professionnelle sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Plusieurs régimes d’imposition sont possibles :

Location sous le régime de micro-entreprise

Le régime de la micro-entreprise s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :

• 170 000 € pour les entreprises d’achat et vente de biens et marchandises et les locations saisonnières de tourisme et les chambres d’hôtes.
• 70 000 € pour les autres entreprises, y compris les locations meublées classiques.

Dans ce cas, le propriétaire n’a aucune formalité à accomplir. Il devra seulement tenir un cahier de compte avec le montant et la date des encaissements et décaissements. Le montant total des loyers encaissés devra être renseigné dans la case prévue à cet effet sur la déclaration annuelle de revenus. Cette somme, ajoutée à ses autres revenus, est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement de 50 %.

Location sous le régime réel

Le locataire peut aussi opter pour le régime réel d’imposition qui demandera néanmoins une tenue plus détaillée de sa comptabilité selon les règles du BIC. Le revenu imposable sera dans ce cas l’équivalent de la différence entre ses recettes et les charges liées à la location, à l’acquisition, à la conservation et à l’entretien du logement. Sont donc déductibles travaux d’aménagement, chauffage, électricité, etc. Les droits de mutation payés lors de l’achat pourront aussi être déduits, soit en une seule fois l’année de l’acquisition, soit en étalant cette imputation sur cinq ans.  Le loueur pourra également pratiquer un amortissement annuel sur tous les biens dont le prix unitaire dépasse 500 euros, ce qui concerne essentiellement le mobilier (10 % par an pendant dix ans) et le logement (environ 2 % par an). Attention ! Toutes ces déduction doivent être calculée prorata temporis, sauf naturellement les frais concernant directement la location : ménage, téléphone, etc.

À noter : depuis la loi de finance 2017, les revenus issus de la location meublée non professionnelle saisonnière supérieurs à 23 000 euros entraînent une affiliation automatique au RSI et s’accompagne de l’assujettissement aux cotisations sociales.

Avantages et inconvénients de la location de logement

Louer son appartement en son absence : les avantages

La location de son bien pendant son absence permet de générer une source de revenu supplémentaire et parfois conséquente. Cela peut même être une aide à l’acquisition de son logement en consacrant ces sommes au remboursement de son crédit immobilier (voire en servant à payer en partie son loyer). Vous pouvez aussi vous servir de ces revenus pour financer de petits travaux d’amélioration de la maison. Louer son bien dans cette optique est d’ailleurs une approche très judicieuse dans la mesure où cela vous permettra de profiter d’un bien plus beau, fonctionnel et confortable quand vous l’occuperez mais, en améliorant votre bien avec quelques petits travaux et en le meublant et en le décorant de façon soignée, voire luxueuse, vous serez aussi à même d’augmenter son prix à la location.

Enfin, le bien que vous louez pendant vos congés peut aussi vous servir à financer ces vacances.

Louer un bien immobilier en son absence : les inconvénients

Ayez bien à l’esprit que la location saisonnière de courte durée comporte tout de même quelques inconvénients. Vous passerez en effet un temps non négligeable à réaliser votre annonce et à répondre aux personnes intéressées qui vous contacteraient. Vous devrez également vous charger du check-in (remise des clés et état des lieux) et check-out (restitution des clés et état des lieux), sans compter que la date et heure d’arrivée de votre clientèle doit parfaitement coïncider avec votre propre départ (en vacances ou voyage d’affaires ou départ dans votre résidence principale). Le ménage doit également être assuré. Vous avez cependant toujours la possibilité de déléguer ces corvées à une société de gestion spécialisée ou à une agence immobilière.

Les dégradations, parfois même les vols (on n’est pas à l’abri de voir ses petits objets déco ou ses couverts disparaître) sont aussi des éléments à prendre en compte. Mieux vaut donc anticiper ce genre de désagrément et mettre sous clés vos biens les plus précieux et bien entendu prévenir votre assureur que vous louez ou sous-louez votre logement et éventuellement souscrire à une extension de garantie qui vous permettra d’être couvert de tous les dommages potentiels. Évidemment, cela fera quelque peu gonfler la note de votre assurance habitation.

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