Certains épargnants se tournent vers l’investissement locatif meublé en résidence gérée pour profiter des avantages fiscaux et du ratio risque/rendement de cette classe d’actifs qui peut être intéressant.
Grâce au régime de loueur meublé non professionnel (LMNP), acheter un bien en vue de le louer représente un investissement fiscalement intéressant. Zoom sur le fonctionnement de la location meublée en résidence gérée et sa fiscalité.
Location meublée en résidence gérée : qu’est-ce que c’est ? Quelle fiscalité ?
Investir en résidence gérée consiste à acquérir un logement meublé situé dans une résidence proposant au moins trois services spécifiques au locataire (fourniture du linge, ménage, accueil…). Ces logements répondent aux besoins d’une partie de la population pour une courte durée ou un long séjour en proposant par exemple des aménagements adaptés à la perte de mobilité pour les personnes âgées ou bien des services hôteliers destinés aux vacanciers ou aux salariés en déplacement.
Il est possible de recourir à cet investissement pour se constituer des revenus complémentaires réguliers grâce aux loyers perçus ou profiter d’un capital lors de la revente. L’épargnant est libre de choisir le type de résidence dans lequel il souhaite investir en fonction de ses objectifs et de la catégorie d’occupants recherchée.
Avec l’investissement LMNP, l’investisseur bénéficie d’une fiscalité avantageuse. En effet, ses loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plus intéressant que celui des revenus fonciers applicable aux locations vides. Le régime réel s’applique lorsque les recettes locatives excèdent 70 000 euros. Dans cette situation, il est possible de déduire les charges (intérêts d’emprunt et travaux) et d’amortir le logement. Lorsque les recettes locatives sont inférieures à 70 000 euros, le régime micro peut permettre d’avoir un abattement forfaitaire de 50 %. Toutefois, aucune charge n’est déductible.
Des taux de crédit favorables à l’investissement locatif
Pour le moment, la tendance des taux ne s’est pas inversée. Les taux d’intérêt se maintiennent à un niveau attractif pour les emprunteurs, à 1,13 % en moyenne, toutes durées confondues, selon le dernier Baromètre Crédit Logement / CSA. Les investisseurs en locatif ont tout intérêt à profiter de ce contexte favorable pour concrétiser leurs projets. En effet, à l’avenir, les banques pourraient continuer de durcir leurs critères d’octroi de crédit.
En 2019, le marché immobilier ancien a été dopé par les taux d’intérêt historiquement bas. Le seuil du million de transactions a été franchi, marquant une hausse de 10,4 % par rapport à l’année précédente, du jamais vu selon les notaires de France.
Investir dans une résidence services en location meublée : quels avantages ?
L’investissement dans une résidence de services en location meublée présente plusieurs avantages :
L’absence de souci de gestion locative
La gestion de la résidence de services est assurée par un exploitant avec qui l’investisseur signe un bail pour une durée minimale de 9 ans. L’exploitant se charge de trouver les locataires, d’encaisser les loyers, d’entretenir les espaces communs et prend en charge les éventuelles réparations du logement. Il s’engage à verser la redevance prévue par le bail commercial, que le bien soit occupé ou non. L’investisseur est ainsi libéré des contraintes de gestion locative.
Il est possible d’investir dans une location meublée en résidence gérée via un OPCI, comme par exemple l’OPCI LF CERENICIMO. Pour rappel, l’Organisme de placement collectif en immobilier, accessible à travers un compte titres et via certains contrats d’assurance vie, est un produit d’investissement mixte, immobilier et financier, agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Un régime fiscal avantageux
Outre les avantages liés au statut de LMNP, investir dans une location meublée en résidence gérée permet de bénéficier de la loi Censi-Bouvard. Il est ainsi possible de récupérer la TVA, soit 20 % de la valeur du bien, et de profiter d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix du bien, étalée sur plusieurs années.
Un marché secondaire en développement
Le marché secondaire de l’immobilier géré existe et permet de revendre facilement un bien acquis en résidence avec services il y a plusieurs années. L’investisseur peut d’ailleurs se tourner vers ce marché pour concrétiser son projet et percevoir des revenus immédiatement avec une lisibilité sur les charges.
Dans quelle résidence de services investir ?
On distingue quatre principaux types de résidences de services :
- les résidences de services étudiantes (qui doivent accueillir au moins 70 % d’étudiants) ;
- les résidences de tourisme ;
- les résidences pour seniors ;
- les résidences pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD.
Le marché des résidences de services est en plein développement, le nombre de touristes étant en constante augmentation en Europe, tout comme le nombre d’étudiants et de seniors. Pour faire le bon choix, il convient d’étudier précisément la localisation géographique de l’établissement, les services proposés, le gestionnaire locatif en charge de la résidence.
Pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé, vous pouvez faire appel à un professionnel. La société Periance par exemple, composée d’experts patrimoniaux et de spécialistes de l’investissement immobilier, est en mesure de vous conseiller sur toutes les solutions pour concrétiser votre projet.
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.