Acheter un bien immobilier occupé, c’est-à-dire acquérir un logement occupé par un locataire en cours de bail, peut présenter pour un particulier, un investissement judicieux. Découvrez les atouts et limites de l’achat d’un logement occupé et nos conseils pour réussir ce type d’investissement immobilier.
Trois stratégies peuvent être à l’origine d’une telle acquisition :
- L’acheteur souhaite s’assurer un revenu complémentaire.
- L’acheteur a pour objectif d’habiter le logement en résidence principale à plus ou moins long terme. C’est notamment le cas des expatriés qui investissent dans la pierre dans leur pays d’origine, sans avoir un besoin urgent d’occuper le logement et qui attendent quelques années avant d’emménager.
- L’acheteur souhaite loger, à terme, ses enfants dans le bien.
Ces trois situations qui expliquent la volonté d’acheter un bien occupé ne doivent pas faire oublier que la pratique comporte certes des avantages mais aussi des inconvénients. Découvrez les atouts et limites de l’achat d’un bien occupé et nos conseils pour réussir votre investissement immobilier.
Les avantages à acquérir un logement déjà loué
Acheter un bien immobilier occupé offre une décote intéressante
Acheter un bien occupé coûte moins cher à l’achat qu’un bien vide. La décote peut être importante. Elle varie de 10 à 15 % selon « De particulier à particulier » et va même jusqu’à 20 % à 30 % selon Le Figaro particulier.
Les chiffres ne font pas l’unanimité mais le résultat est bien là : un prix assez en-dessous du marché, ce qui peut être suffisamment tentant durant une période où les prix sont plutôt élevés.
La décote n’est cependant pas arbitraire et de nombreux facteurs influent sur le niveau du rabais :
- La rareté des biens mis en vente sur le marché local : une telle situation implique des décotes faibles.
- La durée du bail restant à courir : plus la durée est longue, plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée. Ainsi, la décote sera
- Le niveau du loyer par rapport au marché : plus il est faible, plus la décote est importante. Plus il est élevé, moins la décote sera intéressante.
- La situation socio-professionnelle du locataire (et notamment ses revenus, s’ils sont élevés le risque d’impayés est moins important), son ancienneté dans les lieux (un locataire présent depuis 10 ans s’y plaît et ne souhaite pas partir), son âge (un locataire âgé de plus de 70 ans ou handicapé bénéficie d’un droit au renouvellement automatique du bail. De ce fait, l’acheteur n’a aucune assurance sur la date de libération des lieux).
- Le contrat de bail : attention aux baux « loi de 48 » bien moins intéressants pour le propriétaire que les baux « loi de 89 » avec un loyer très inférieur au marché. Ils impliquent aussi le plus souvent de gros travaux et une remise aux normes après le départ de l’occupant. Ils sont cependant de plus en plus rares. Notez que dans le cas d’une location meublée, la durée du bail est limitée à un an et que la décote est quasi inexistante, le bien immobilier étant rapidement récupéré.
- La qualité du bien : un bien exceptionnel ne sera que peu décoté.
- Les petites surfaces, dont les investisseurs particuliers sont particulièrement friands affichent également une décote faible ou en tout cas, moindre par rapport aux logements plus grands.
Retenez comme principe général que la décote est d’autant plus forte que le bien est difficile à libérer.
Investir dans un logement loué permet de connaître son locataire à l’avance
Autre intérêt majeur de « la vente occupée », vous n’avez pas besoin de chercher de locataire en cas d’investissement locatif et êtes ainsi assuré de ne pas avoir à faire face à une vacance locative.
En effet, lors de la signature chez le notaire, en même temps que l’acquisition du bien, s’opère, le transfert de bail et vous devenez non seulement le nouveau propriétaire du bien, mais aussi le nouveau bailleur du locataire. Vous devrez pour signifier ce changement au locataire, rédiger un avenant au bail. Une bonne occasion de lui communiquer vos coordonnées ou celles de votre mandataire en vue du paiement des futurs loyers.
L’assurance de ne pas être confronté à une vacance locative est doublement intéressante pour l’investisseur. D’une part, il touche un loyer sans discontinuité et d’autre part, par ce biais, il rassure sa banque, friande de ce genre d’investissement car comportant un risque plus limité.
Grâce aux revenus locatifs du bien loué, votre crédit immobilier est remboursé
L’acquisition d’un bien immobilier occupé peut se faire en empruntant via un crédit immobilier et vous pourrez compter sur les loyers perçus pour rembourser tout ou partie de vos mensualités. L’opération peut en effet se révéler indolore pour vous dans la mesure où le revenu locatif peut couvrir l’ensemble des mensualités de votre prêt.
Attention cependant, un propriétaire pourra souhaiter revendre un bien occupé parce que son locataire est un mauvais payeur et qu’il a du mal à rembourser son prêt, ne pouvant compter sur le loyer pour cela. Demandez-donc toujours pour ne pas vous retrouver dans la même situation, l’historique des quittances aux vendeur.
Nous vous rappelons aussi que vous devez prendre en compte l’impôt sur vos revenus locatifs. La totalité des sommes perçues ne pourra donc pas servir à rembourser votre crédit. Pensez bien à déduire la part qui reviendra au fisc.
Les inconvénients à acheter un bien immobilier occupé
Acheter un bien immobilier occupé ne comporte cependant pas que des avantages et mieux vaut bien connaître les limites de ce système pour savoir à quoi être vigilant.
Un contrat impossible à modifier par l’acheteur d’un logement loué
Sachez d’abord qu’en achetant un bien occupé, vous êtes lié contractuellement au locataire qui occupe le bien mais aussi et surtout que vous ne pouvez modifier ce contrat. Il importe donc avant de se décider de bien regarder les termes du contrat et d’être d’accord sur tous les points et notamment le prix du loyer. Si vous le jugez beaucoup trop faible, mieux vaut passer votre chemin car vous ne pourrez pas le renégocier ou alors vérifiez qu’il existe une clause de révision annuelle du loyer dans le contrat. Les clauses du contrat et le mode de révision du prix du loyer sont des éléments particulièrement importants à prendre en compte.
Renseignez-vous aussi sur les éventuels engagements pris par le vendeur auprès de son locataire et non stipulés dans le bail (des travaux pris en charge par le locataire en échange d’une réduction temporaire du montant des loyers, par exemple) mais aussi sur les procès éventuels, qu’ils soient en cours ou passés.
Une décote en cas de revente du bien occupé
Si la motivation première de votre achat d’un bien immobilier occupé est la décote, gardez bien en tête que si vous êtes amené pour telle ou telle raison à revendre le bien rapidement, encore occupé, vous subirez vous aussi cette décote.
Si vous ambitionnez de revendre le bien une fois qu’il sera vide, vous devez obligatoirement informer votre locataire de votre intention 6 mois avant la fin du bail par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous devrez forcément lui faire une offre de vente, votre locataire pouvant exercer son droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire en tant qu’acheteur. Mais il peut aussi choisir de ne pas exercer ce droit et vous devrez alors trouver vous-même un acquéreur. Attention, si vous ne respectez pas cette procédure, le congé du locataire pour vente peut être annulé et le bail reparti pour une durée de 3 ans !
À noter :
- Lorsque la fin du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition du bien acheté occupé, le nouveau propriétaire ne peut donner congé à son locataire pour vendre le bien qu’après une période de tacite reconduction, ou de renouvellement du contrat de location en cours.
- Lorsque la fin du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition du bien acheté occupé, le congé pour reprise donné par le nouveau propriétaire ne peut prendre effet que dans un délai de deux ans suivant la date d’acquisition.
Une reprise du logement pour soi-même ou un proche sous conditions
Outre la revente du bien, vous pouvez aussi exiger le départ du locataire pour habiter vous-même le logement ou y placer un proche en respectant les mêmes règles : à savoir, informer votre locataire par courrier avec accusé de réception six mois avant la fin du bail.
Sachez aussi que si vous voulez reprendre le bien pour l’occuper vous ou bien le faire occuper par l’un de vos proches (enfant, parents, etc.), vous devrez respecter un délai minimum de deux ans avant la reprise du logement, même si la durée restante du bail en cours est inférieure à deux ans !
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.