Acheter en viager : les atouts et caractéristiques du viager

Acheter un bien en viager est un investissement immobilier intéressant. Découvrez les avantages et caractéristiques de ce placement.

Comment fonctionne le viager ?

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère c’est-à-dire jusqu’au décès du bénéficiaire. Cette rente est périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) et peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.

La vente en viager repose sur un principe fort, à savoir celui de l’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne sait au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.

On appelle le vendeur le crédirentier car il perçoit une partie ou la totalité du prix de vente en rente viagère : il a donc la même position qu’une banque face à l’acheteur que l’on nomme le débirentier.

Le vendeur bénéficie également de garanties sur ledit paiement de la rente qui sont en général un privilège de vendeur accompagné d’une clause résolutoire.

Viager occupé et viager libre : quelles différences ?

Il faut distinguer 2 types de vente en viager :

• Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
• Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

Comment calculer un viager ?

Le viager occupé avec rente représentant 95 % des ventes en viager, nous partirons sur un exemple de calcul selon cette hypothèse.

Pour calculer la rente viagère d’une vente en viager occupé, il faut connaître les éléments suivants :

• l’estimation de la valeur vénale de l’actif immobilier sur la base d’une expertise prenant en compte les dernières ventes réalisées dans le quartier ;
• l’âge du ou des crédirentiers si l’opération se réalise sur une ou 2 têtes pour définir l’espérance de vie ;
• la valeur économique du droit d’usage et d’habitation (selon les bases du barème DAUBRY qui est reconnu en la matière, même s’il y a quelques limites à ce dernier) dans le cadre d’une vente en viager occupé ;
• le taux de la rente viagère (selon le barème DAUBRY également).

En ce qui concerne le taux de rente viagère, l’article 1976 du Code Civil, est claire : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ». Toutefois, afin de sécuriser le schéma entre toutes les parties, il est préférable de reprendre les données du barème DAUBRY, même si les notaires utilisent parfois d’autres barèmes.

Ainsi, si l’on part sur les hypothèses de calcul suivantes :

• valeur vénale : 220 000 € ;
• espérance de vie sur une tête (barème DAUBRY) : 16 ans ;
• valeur économique du droit d’usage et d’habitation (Barème DAUBRY) : 48,5 % ;
• taux de la rente viagère (Barème DAUBRY) : 7,33 %.

Exemple d’achat d’une maison en viager

• Valeur vénale libre : 220 000 €
• Valeur économique du droit d’usage et d’habitation : 220 000 € X 48,5% : 106 700 €
• Valeur vénale de la maison occupée par Madame : 113 300 €
• Bouquet Frais d’agence inclus :  -35 000 €
• Valeur en capital de la rente : 78 300 €
• Rente mensuelle : 78 300 € X 7,33 % / 12 mois :  478 € / mois arrondi à 475 € / mois

Nb. Si ce viager occupé avait été vendu sans rente viagère, le prix de vente aurait été de 113 300 €.

Avantages et inconvénients du viager

Du point de vu de l’acquéreur : le débirentier

Dans tous les cas de viagers (libre, occupé, vente à terme…), les 2 principaux inconvénients de l’acquisition en viager résident dans l’aléa lié à la durée du paiement de la rente (syndrome Jeanne Calment) et dans la quasi-impossibilité de faire financer le bouquet et les frais d’acquisitions via un crédit bancaire.

Vu que la quasi-totalité des biens sont vendus dans le cadre d’un viager occupé, le débirentier sait qu’il ne pourra pas occuper le bien (notamment au départ car si le crédirentier libère le bien avant son décès notamment lorsqu’il part en maison de retraite, le viager deviendra libre en contrepartie la rente sera majorée mais ce point est défini dès la signature initiale).

Enfin, il devra s’acquitter de la taxe foncière et les charges pour les grosses réparations.

Maintenant, en face de ces inconvénients, l’avantage le plus important pour l’acquéreur est de pouvoir acheter un bien avec une décote importante. Évidemment derrière, il n’a pas à s’occuper de la gestion de l’actif et des aléas qui en découlent. Au niveau des charges courantes, elles sont réparties conventionnellement entre les parties.

Enfin, il faut savoir que l’acquéreur a toujours la possibilité de revendre son viager et de trouver un nouveau débirentier qui se substituera à lui.

Du point de vue du vendeur : le crédirentier

La vente en viager occupée de sa résidence principale (c’est souvent elle qui est vendue en viager) permet au vendeur de bénéficier d’un complément de revenu et de disposer d’un bouquet qui peut être transmis aux enfants en direct ou via un contrat d’assurance-vie en les mettant bénéficiaires. Le crédirentier se libère de la taxe foncière et des frais pour gros travaux. Il garde toujours la possibilité de passer en viager libre et la fiscalité de la rente est intéressante car elle bénéficie d’un abattement de 70 % après 70 ans.

Le seul réel inconvénient s’il en est un, est qu’il ne pourra pas louer son bien et qu’il continuera à payer la taxe d’habitation, les charges courantes et les dépenses d’entretien. Mais pour ces derniers éléments, il en serait de même en l’absence de vente en viager de l’appartement.

Mais le plus important est surtout de pouvoir monétiser un actif immobilier tout en pouvant rester à l’intérieur de ce dernier. C’est une bonne solution pour les personnes ayant un patrimoine financier et des revenus limités n’ayant pas d’enfants ou des enfants ne pouvant pas les aider financièrement.

Nos conseils pour acheter en viager

Il s’agit d’une niche qui se développe de plus en plus, notamment due à l’accroissement du nombre de personnes âgées qui ont besoin de revenus complémentaires en raison d’une faible retraite de base au moment du décès du conjoint. Étant donné qu’il s’agit d’une vente technique faisant intégrer plusieurs facteurs techniques et financiers pour lesquels le législateur a laissé une certaine liberté d’action, il est important d’être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en immobilier qui pourra vous aider à analyser l’ensemble des engagements liés à une vente en viager et surtout voir si cela rentre dans votre stratégie patrimoniale globale.

Par ailleurs, il convient d’envisager le viager comme un investissement financier et de chercher à en réduire le risque, par exemple en appliquant les règles essentielles de diversification. En achetant plusieurs actifs, la probabilité que l’âge moyen de décès des crédirentiers sera proche de l’espérance de vie moyenne des Français est plus élevée car on peut tomber sur une Jeanne Calment mais tomber sur 3 Jeanne Calment est beaucoup moins probable statistiquement.

Vente en viager : comment procéder ?

La vente en viager peut être réalisée par une agence immobilière spécialisée dans ce type de vente pour être sûr que les valeurs de la rente et du bouquet soient cohérentes ou bien par un conseiller en gestion de patrimoine qui dispose des agréments pour faire des ventes immobilières. La vente en viager est une des solutions immobilières existantes présente dans le cadre de la loi Hoguet.

Vente en viager libre ou vente en viager occupé ?

Il se vend au final très peu de viager libre par rapport au viager occupé. L’intérêt est d’ailleurs plus limité car la décote est beaucoup plus faible, et vu que le financement par crédit sera compliqué il est souvent préférable de faire une acquisition immobilière classique pour la louer ou l’habiter et profiter ainsi des taux d’intérêt extrêmement faibles que nous connaissons en ce moment.

Toutefois, cela peut être intéressant dans certaines situations, sur des petits actifs ou bien des personnes qui ont du mal à se faire financer directement soit parce qu’elles perçoivent des pourboires non déclarés et non retenus dans l’analyse de crédit de la banque, soit des personnes ayant des difficultés à pouvoir se faire assurer pour un crédit en raison de pathologies présentes ou antérieures entraînant une surprime très importante.

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